非因买受人未办理过户登记的实务探讨

余耀辉

（广东金桥百信律师事务所，广东 广州 510623）

在签订购房合同时买卖双方知道该房产存在向某银行申请的按揭贷款且办理抵押登记手续，后该房产被业主的普通债权人申请查封，最终过户失败。购房者提起诉讼主张解除查封并确认所有权，根据法律规定需要同时满足四个条件，争议最大的是购房者是否满足对于未办理过户不存在过错这个条件。当下购买房屋仍是大部分家庭的头等大事，万一遇到上述案件的情况，如何认定购房者无过错就显得非常重要，否则购房者有可能面临巨额损失。

一、非因买受人未办理过户登记的法律适用

根据法律规定，排除强制执行需要同时满足四个条件，其中第四个条件即非因买受人自身原因未办理过户登记。[1]在实务中，上述第四个条件的法律适用存在较大差异，导致同案不同判。为了更好地适用第四个条件，可以从最高院裁判观点予以综合理解。[2]

二、非因买受人未办理过户登记的法律分析

（一）购买抵押房产的情形

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2017）最高法民申3536号再审案裁判观点，法律并没有禁止抵押房屋的流通，购买有抵押登记的房屋其行为本身不构成过错，法院不能据此直接认定购房者有过错，不过抵押登记会产生过户障碍，购房者需考虑可能面临的风险。

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2019）最高法民申1449号再审案裁判观点，购房者和业主签订购房合同时，购房者对于房屋有抵押登记是知情的，购房者在购房时需要对过户、还贷等作出安排，否则存在过错。……