设有抵押的不动产如何办理继承登记

问：抵押人去世，继承人前来办理抵押房屋的所有权转移登记。原抵押权如何处理，有两种意见：一是认为这种抵押人的变更应当由继承人和抵押权人签订抵押变更协议，办理抵押权的变更登記。二是认为应当由继承人与抵押权人重新签订借款合同和抵押合同，重新办理抵押登记。应采用哪种意见？是否需通知抵押权人？

金绍达：《民法典》实施前，按《物权法》第191条规定，在抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，“抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，所以受让人得到的是一个没有抵押负担的权利，不会存在抵押人不是所有权人的状况。因此，社会公众习惯了抵押人必然是所有权人。而《民法典》实施后，这种状况已经发生改变，抵押人可以转让抵押财产，抵押权并不因此而受到影响。抵押物转让后，抵押人就不再是所有权人。按《民法典》第394条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的……前款规定的债务人或者第三人为抵押人。可见，为担保债的履行而把财产抵押给债权人的人才是抵押人。

《不动产登记暂行条例实施细则》第68条规定：抵押权的变更是指抵押人、抵押权人的姓名或者名称、被担保的主债权数额、债务履行期限以及抵押权顺位的变更。这里所规定的抵押人的变更是指抵押人法定名称的变化，并不是说抵押人可以更换。