试论商品房地下车位权属问题

成雯

随着我国经济的快速发展，人民生活水平的提高，越来越多的现实物权问题出现在我们的眼前。大家都知道越来越多的居民拥有自己的住房，也有了自己的汽车，随着汽车的数量增多，使得供给和需求之间配比出现了不均衡，私人汽车保有量大幅度增加让各个小区停车位出现了严重供给不足，随之而来的就是关于停车位的法律纠纷越来越多。本文就是分析停车位的权利归属问题。

停车位物权纠纷

一、小区停车位的权利归属问题

关于小区停车位的纠纷中，最主要的矛盾在产权归属方面。停车位产权归属不明晰，是的有关停车位的买卖、租赁、使用等一系列环节出现问题。房地产开发商、小区业主、物业管理公司为了相关问题一直有所争论，且各执一词。在《物权法》颁布前后，各地区都有相应的立法，但是各地区的法规不是很统一，且多有冲突。关于小区停车位的诉讼更是络绎不绝，法院至今也没有给出相关的标准，有时出现案情很类似但是判决却出现迥异的现象，社会效果不容乐观。

二、小区住宅停车位的性质

（一）小区停车位的权属问题

首先要确定的就是，小区停车位是否属于物权法上的“物”、能否成为所有权的客体？在传统的民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能够满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的，存在于人体之外的实体物；设置停车位是为了方便业主停泊使用，能够根据一般的常识区别个物与他物，可以别人支配和使用。因此，停车位已经具备了“物”的一般属性。

小区的停车位是小区的一部分，与地上的建筑物紧密联系密不可分，然而小区停车位和地上建筑物之间是什么样的关系，是独立物还是所有建筑物的附着物，有些学者之间有争议。我认为小区停车位依附于所有建筑物，根据主物与从物的相关理论，主物转移从物也应随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就应该依附于其主物的所有建筑物。

依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据民法理论，主物和从物都是独立之物，需要相互结合才能发挥出“物”的功能，只有作用有主要和次要之分，才被人类划分为主物和从物。主物是指在于他物结合使用能够发挥主要作用的物，从物是指与他物结合发挥次要、辅助作用的物。根据这个理论，小区停车位是为了方便小区业主的日常生活而设计出来的辅助物，当其脱离建筑物时不会影响小区住宅的功能的发挥，小区停车位照样起到停泊车辆的功能。据此，小区停车位和地面建筑物并非主物和从物的关系。停车位是相对独立的物，可以单独发挥其功能，因此可以独立交易。然而，在现实生活中，停车位的设计是作为建筑物的配套设施进行规划设计的，是为了建筑物所有权人服务的。所以不能用单纯物权法和民法上的相关理论来判别停车位是什么性质的“物”。不能像民法或者物权法上处理“物”那样的随意和自由，在对小区停车位的自由处理上一般也要考虑小区业主或者其附着的建筑物之间的关系。

（二）小区停车位的分类

小区的停车位，按照其存在形态和所处的空间地理位置大致可分为以下两大类：地上停车位和地下停车位。地上停车位顾名思义就是指设置在地表之上的停车位，地下停车位是指设置在地表下的停车位，。

三、法律在停车位方面的立法现状

在《物权法》上对停车位权属的相关规定：

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一条的规定实际上是对小区停车位、车库的流转进行了规定，限制小区停车位、车库不是随意流转而是先满足业主的需要。虽然前面已经叙述过小区停车位和车库作为特定的物，不具备从物的相关属性，可以独立交易。但是小区的停车位和车库毕竟是小区配置的一部分，是小区业主应该享受的服务，与业主的生活息息相关。但是现实过程中，开发商在实际对车库和停车位交易的过程中并不是都有限卖给小区业主，而是以高额的价格卖给业主以外的人想要获得更高的利润，这很明显损害了业主的利益，《物权法》对相关方面的限制正是保护业主的利益，对市场调节进行适当的干预的手段。

关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，第74条第2款确定的基本办法是通过合同关系进行确定的。这里所指的合同关系包含：买卖合同、赠与合同以及租赁合同关系。

四、关于小区停车位的权利归属的几种解释

关于小区的停车位主要有以下三种形式：

第一种，是指在商品房到路边、楼与楼间亦或小区绿化区旁边开发商划出的专门停车位；第二种，是指将商品房的第一层腾出来，作为绿化或者停车库使用；第三种，是指在商品房负一层下修建停车场；前两者属于地上车位，后一种属于地下车位。与前两种地上车位的权属相比较地下车位的权属认定更为复杂。大多数商品房停车位的纠纷都源于对地下停车位的纠纷，就是对地下停车位权利归属的明确。所有权确定了，使用权、收益权、处分权都会随之解决。有学者认为，我国房地产权属一致性主要是指土地上所附着建筑物权属一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物归国家所有，楼房下的城市地铁就不归地上建筑物所有人所有。因此依据房地权属一致性而认为地下停车位当然归业主共有是片面的。但是我认为地下车位并不是埋葬物或是大众公用设施，而是少部分人专用车位，物权法的制定也就在于需要保护私有权。

参考文献：

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