关于我国长租公寓市场发展的思考和建议

随着我国经济社会较快发展，城市化进程逐渐加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势，以满足新市民需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，健全住房租赁体系，中央及地方各级政府出台了相关政策，大力培育和发展住房租赁企业。在这种背景下，长租公寓市场快速发展起来，正在成为政府、资本、房地产开发企业和中介机构等各方关注的市场热点。

一、我国长租公寓市场的现状

长租公寓，顾名思义即为可以长期向承租人出租的公寓式住宅。它不是一个新概念，在1998年我国实施城镇住房制度改革之前，许多人住在“公房”里，其本质就是政府提供的长租公寓。目前，由政府提供的公租房等保障性租赁住房也是长租公寓的一种形式。本文讨论的长租公寓主要是指近几年市场上涌现的，由住房租赁机构对从市场上收集来的或者自持的房源进行改造和装修，并提供多样化公共空间配置和标准化物业服务的出租型公寓。

（一）行业基本情况

我国长租公寓经营机构主要包括房地产经纪机构、房地产开发企业、物业服务企业、酒店以及互联网或金融背景的机构等，经营模式可以分为集中式、分散式和综合式。集中式经营模式是由租赁经营机构通过收购或租赁取得整栋或多栋物业的管理权，统一改造后进行出租的模式，代表机构有链家自如寓、YOU+青年社区、魔方公寓等；分散式经营模式是由租赁经营机构从分散的房屋所有权人处取得闲散房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的模式，青客、寓见等机构以这种经营模式为主；综合式经营模式是由集中式和分散式相结合的经营模式，我爱我家相寓、优客逸家等是这类机构的代表。根据相关数据统计，截至目前我国市场上有近百家规模住房租赁经营机构，拥有公寓150万间，占整个住房租赁市场份额的2%，行业发展空间很大。

（二）行业快速发展原因

长租公寓市场迅速发展的主要原因包括：一是，住房租赁需求巨大。随着城镇化的不断发展，人口流动性增强，目前我国有超过2亿的流动人口，其中相当一部分由于工作流动且支付能力有限，住房需求主要通过租赁市场来实现。此外，由于不断上涨的房价导致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通过租房满足住房需求。

二是，住房租赁市场资金规模巨大，吸引各类投资资本的关注。据链家研究院发布的报告，目前我国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计到2020年、2025年，规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元，2030年将会超过4万亿元。巨大的市场潜力使各路资本通过风投、基金或者股市增发等形式进入长租公寓市场。

三是，消费需求和能力的拉动。消费能力的提升使得消费者，特别是年轻消费者对租赁服务品质有了更高的要求，希望获得更优质的生活空间和服务、更体贴的居住感受，在服务和管理上有质量优势的一些长租公寓可以满足消费者的上述需求。同时，良好的管理和服务能力也能带动整个住房租赁市场的经营水平的提升。

四是，国家政策的大力扶持。2015年以来，国家层面支持住房租赁市场发展，特别是培育和发展机构化、规模化租赁企业、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加强住房租赁监管等相关政策陆续出台，给予了住房租赁企业发展良好的政策支持。

二、我国长租公寓市场存在的问题

我国的长租公寓市场由于发展时间不长，存在的问题也比较突出，主要有以下几点：

（一）服务水平差异较大，行业标准有待建立

相比传统住房租赁市场，长租公寓本应在规范化管理和标准化服务方面有更明显的优势。但由于长租公寓扩张迅速，在房屋质量、设施、配套和服务等方面尚未形成标准的运营模式，加之大量中小型机构涌入，使得租赁机构之间的管理和服务水平参差不齐。管理水平不高的长租公寓可能会给承租人造成不良的租住感受，这不仅会影响人们对长租公寓租赁模式的选择，也不利于树立良好的行业形象。

（二）经营成本较高，盈利模式需要突破

长租公寓的运营特点决定了其前期投入较大，资金回报周期长，导致经营成本较高。一些公寓运营机构试图通过创新服务理念、建立社群消费、组织各种活动等服务获得增值收入，但从实际效果来看，其产生收入和利润较为有限。如何合理控制经营成本，突破盈利瓶颈，通过特色服务来延伸产品价值、增值服务创造溢价能力，都是长租公寓经营机构需要面对的问题。

（三）融资渠道有限，行业发展受限

近些年，公寓运营机构主要通过引入风险投资、私募基金、通过股票增发等融资方式进入长租公寓领域。虽然众多资本涌入，但这些资金的进入和退出途径依然存在较大的不确定性，受市场波动影响明显，不利于长租公寓的规模经营和盈利增长。

三、国外长租公寓市场经营借鉴

（一）合理定位市场需求，积极探索融资渠道

美国的长租公寓行业发展较早，目前已形成了目标客户定位清晰、融资渠道稳固、具有合理收益预期的良好市场环境。在合理定位市场需求方面，各长租公寓运营机构基于自身特点有的放矢，例如：EQR是美国最大的出租公寓运营商，拥有300多处物业，11万套公寓，致力于纽约、旧金山、华盛顿、波士顿、迈阿密等住房需求旺盛的市场开发。Greystar则是美国最大的学生公寓运营商，拥有3万套学生公寓，专注于为学生提供住房租赁服务。此外，美国的住宅租赁型REITs比较发达，一方面为长租公寓运营机构提供融资支持，另一方面，租赁业务的稳健经营也为REITs投资者带来了可观的收益。

（二）形成产业集群，提供全方位服务

日本的长租公寓市场也十分发达，市场细分和专营化程度很高。由住房租赁机构提供的规模化租赁服务数量占到整个住房租赁市场份额的80%以上，以大东建托为代表的大型住房租赁机构，通过整合住房租赁产业相关产业链，形成产业集群，不断提高租赁管理水平，优化租住体验。大东建托是目前日本最大的租赁住宅资产管理公司，管理住宅数量92.3万户，市场份额约7.36%。其早期从房屋租赁业务起家，依靠整合产业链，不断扩大经营范围，囊括了房地产、财务贷款、房屋租赁、物业、液化石油气、建筑、钢铁、新能源、护理、保险、信托等多项业务，形成完整的服务、金融供应链。这种全方位的服务模式，在实现了长租公寓规模化良性发展的同时，也优化了租赁市场环境和租客的住房体验，有利于住房市场的有序发展。

四、我国长租公寓发展的政策建议

(一)加强政策引导，制定行业标准

政府部门应加快完善相关法律法规，加大市场监管力度，维护承租人和出租人双方的权益。一方面，应加强公寓的规范化、标准化管理，制订硬件设施安全性、宜居性的统一标准，定期公布长租公寓市场参考租金、由公安、房管等部门联动实施租赁合同备案制度确保承租人的安全及合法权益等。同时，应给予承租人相应的政策支持，使居民居住在出租房屋内能依法享受到与产权住房所有权人完全平等的公共服务，如子女公平受教育的权利等。让更多的人愿意能够没有后顾之忧地通过租赁解决住房问题，营造更为和谐的租赁市场环境。

（二）合理降低住房租赁机构运营成本，解决盈利问题

发展长租公寓，维持合理的盈利水平是关键。与房地产开发销售业务相比，租赁业务存在投资大，资金周转慢，回收期长等问题。为了更好地发展长租公寓市场，政府应通过规划、税收、土地管理等政策调整，使其能够通过合理成本取得房屋或土地用于经营，实现合理的收益预期，实现良性循环的运营模式。

(三)研究制定金融扶持政策，提供更多的融资渠道

有关部门应积极完善金融体系，对长租公寓行业给予政策扶持。如突破其可能存在的轻资产、无硬抵押的特性，鼓励金融机构对长租公寓机构开展银行信贷的融资模式。此外，还可借鉴国外经验，实施REITs等项目，提供融资便利，降低融资成本。完善的金融体系，可以拓宽融资渠道，有助于长租公寓行业长期稳定发展。