住宅建设用地使用权续期法律问题探讨

陈石清

广州工商学院，广东 广州 510850



住宅建设用地使用权续期法律问题探讨

陈石清

广州工商学院，广东 广州 510850

《物权法》第149条明确规定了住宅建设用地使用权到期“自动续期”的规则，但对续期究竟是有偿还是无偿却语焉不详。“自动续期”的具体操作存在很大的法律漏洞。自2009年青岛出现首例住宅用地使用权到期事件以来，这一问题逐渐成为广大居民普遍关注的重大问题，特别是2016年温州“20年住宅用地期限到期”事件更凸显了解决这一问题的紧迫性。所以结合实际来完善这方面的法律漏洞有着非常重要的现实意义。本文对住宅建设用地使用权续期问题进行探讨，希望能为完善相关法律规定提供一些参考。

住宅建设用地使用权；续期；法律问题

在国有土地有偿使用制度下获得的建设用地使用权眼下逐渐面临使用期限到期的尴尬问题，虽说依靠房产证能够证明住户对于房屋的所有权，但住宅建设用地使用权续期的问题却没有一个详细而具体的法律规定。所以说，如果能够从法律的层面对住宅建设用地使用权续期的问题进行细化，将会有效的减少商品房价值的不确定性，也会将国内的房地产行业引导至一个良性的发展方向。

一、住宅建设用地使用权的基本概念以及相关法律规定

(一)基本概念

根据《物权法》的规定，建设用地使用权是指利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物和其他附属设施并享有占有、使用和收益的权利。建筑物可以包括生产性用房、居住性用房以及办公用房等等，而构筑物则指除了建筑物之外的其他人工构建物。附属设施包括建筑物的配套设施、绿化等建筑物的附属物。根据以上表述再结合其用途的不同，我们就可以对建设用地使用权进行一个简单的划分，分别是：住宅建设用地使用权以及非住宅建设用地使用权。

(二)相关的法律规定

我国目前对采取出让方式获得的建设用地使用权实行有偿、有期限使用制度。具体来说，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。由此可见，物权法区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权分别规定了不同的续期规则，其中明确规定住宅建设用地使用权的续期规则为“自动续期”。

二、当前关于无偿续期以及有偿续期的基本讨论

一部分学者认为，住宅建设用地使用权期满之后应该重新缴纳土地使用费，继续有偿使用土地。主要有以下理由：首先，土地是一种不可再生的资源，推广有偿续期实际上是实现了财富由个人到社会的转移，这符合现今社会通过劳动创造财富的理念，是社会公平的一种重要体现。在国内市场经济高速发展的今天，推广这一措施，对维护社会稳定有着非常重要的意义。其次，土地使用费其实兼具税收以及地租的双重属性，续期所缴纳的费用是为了继续获得土地的使用权。再者，土地收益从某种层面上来说，也是财政收入的一项重要内容，实现土地使用期限的有偿续期，对稳定地方经济以及保障民生也有着非常重要的意义。最后，土地使用权的无偿续期实际上摆脱不了土地私有化的嫌疑，这是违背社会主义土地公有制的法律精神的，而且也不利于优化现有的土地资源配置以及很好的适应城市未来的发展。

三、对以上讨论内容进行分析

(一)对“无偿续期无法体现土地的所有权，有土地私有化嫌疑，并且不利于土地资源整合以及城市发展”观点的分析

其实从土地制度来说，这一观点忽略了两部分内容。首先是忽略了续期费用与续期期限的区别，其实无偿续期从本质上来说涉及到的只是续期的费用问题，并没有动摇国内的土地制度，无偿续期并不等于永久续期。其次土地资源的整合以及城市规划的发展严格来说应该属于公权力方面的内容，如果因此威胁到了居民的住宅建设用地使用权，实际上会带来一系列的社会问题。所以住宅建设用地使用权无偿续期首先需要解决的问题是如何制定出完善的税收政策，借此来平衡无偿续期而带来的贫富差距越来越大的问题。

(二)对“有偿续期是社会财富的转移，符合鼓励用劳动创造财富的理念，是社会公平的重要体现”观念的分析

其实严格来说这一观点同样也有不可取的地方，首先在这一观点之中有偿续期变成了社会财富转移必不可少的手段，犯了逻辑上的错误。再者财富的转移是通过消费、纳税等活动，加上再分配的手段来完成的，单纯将有偿续期或者说再次缴纳土地出让金认定为平衡社会财富的措施其实是不正确的。最后私人财富与社会公平不应该处在一个对立面的状态之下，社会或者说法律应该保护正当的私人财产，这与土地资源配置其实并没有多大的关系。

四、住宅建设用地使用权续期究竟该如何选择

(一)香港特别行政区对这类问题的解决

1997年香港特别行政区正式回归祖国的怀抱，在一国两制的政策之下，我国政府对香港特别行政区境内住宅建设用地使用权期满的问题做出了灵活的应对。具体来说特区政府对这类问题是按照以下的方案来解决的，首先土地使用权的续期采用的是自动续期的方式，新续期的使用期限与上次土地使用年限相同。而且续期不需要补交土地差价，只需要每年缴纳新的土地使用税。目前这项制度已经得到了广大香港民众的认可，而且也解决了很多实际的住宅建筑用地使用权续期的案例。

值得注意的是香港地区所采取的无偿续期，并不代表业主完全不需要缴纳续期的费用，而是通过新的税收项目来实现了土地使用权限的继承。这种方式无论是对社会经济或者说对住户都是有利的，实现了双赢的局面。

(二)无偿续期是可行性较高的选择

综合无偿续期与有偿续期争论的现状，结合当前的社会现实，我们可以得知，无偿续期的优越性是要高于有偿续期的。首先对有偿续期的支持者大都站在了社会总体经济效益以及社会利益的角度来思考这一问题，旨在通过土地使用权的有偿续期来实促进社会的公平。这无疑会加重居民的负担，也不利于居民住宅建设用地使用权的保护。所以说，如果能够在无偿续期的背景之下，借助于相关的房产持有税来实现社会财富的转移，实际上就能够很好的解决土地使用权续期这一法律难题。可以说在税收辅助之下的无偿续期是住宅建设用地使用权续期可行性较高的方案。

五、总结

住宅建设用地使用权续期的问题关系到每个老百姓的切身利益，目前相关法律法规对这一问题的界定尚不完善。要形成保护住宅财产的长久稳定预期，解决房屋所有权的永久性和住宅建设用地使用权的期限性之间的矛盾，需要加快研究和确立住宅建设用地使用权续期相关细则，使人们能够安居乐业、幸福生活。

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[4]葛剑锋.住宅建设用地使用权自动续期问题研究[D].西南政法大学，2014.

D

A

2095-4379-(2017)19-0156-02

陈石清，男，汉族，法学硕士，讲师，广州工商学院物流系，副主任。