域外商业住宅小区停车位的立法现状及实践分析

李 珺

山西财经大学，山西 太原 030006



域外商业住宅小区停车位的立法现状及实践分析

李 珺

山西财经大学，山西 太原 030006

随着社会经济不断发展，停车位的纠纷也日渐突出，其中最为人们所关注的当属住宅小区中的停车位问题，而随着住房的商业化，商业住宅小区逐渐代替之前老旧的单位分配宿舍成为居民居住的主要形式。《物权法》颁布之后由于对于小区停车位权属性质、使用、交易以及管理方面规定较为笼统，不适于直接用于实践中。在学界中有着不同的看法，在现实生活中经常出现法律纠纷。就域外，对于小区停车位的立法情况进行梳理，以便提供一种多样开放的思路对于住宅小区停车位的权属进行界定。

住宅小区停车位；停车位权属；域外小区停车位立法现状

一、德国商业住宅小区停车位权属及其使用的立法规定

德国的商业住宅小区发展较早，因此较于我国而言，发展较为完善。其住宅小区的停车位被明确规定为建筑物区分所有权的专有部分。作为大陆法系的国家中，德国是对于停车位性质权属争论进行明确立法的国家。其内容主要有：一是对于无论属于地上停车位或是地下停车位，无论其位置如何，都为独立的部分，都能够通过交易取得所有权。①二是将拥有永恒性的界标而界定的停车位，可以看作为独立的房间，与我们一般所认为的有形，实体，四周有墙壁所包围的界定标准不同，拓宽了界定的标准。换句话说，只要有明确的标志，并且具有持久性的特点，那么其范围即为独立的客体。②

二、法国商业住宅小区停车位权属的立法规定

法国与德国相比较而言更加注重对于小区业主权益的保护，在房地产开发商建造住宅小区的同时，须考虑到该小区业主每户要有一个停车位，作为标准配备。同时，与德国相同，商业住宅小区中的停车位也被看作是建筑物区分所有权的专有部分，也可以单独通过交易进行买卖。依据法国立法规定，房地产开发商在构建住宅小区的同时，需要负有建造必须的停车位的义务，而此义务至少是依照每户一个停车位而确定。在法国理论学界和实务界都统一认为，停车位属于独立的客体，与建筑房屋一起可以分别进行交易。换句话说，即需要进行签署买卖合同才能够取得停车位的专属所有权。对于未售出的小区停车位，房地产开发商可出售、出租、附赠给第三人。

三、美国商业住宅小区停车位权属的立法规定

与前二者不同，美国将停车位依照其所建住宅的不同而分为了普通的停车位以及专属于公寓的停车位。同时，美国主要通过禁止性的规定来规范停车位的权属问题。其一为严禁将住宅小区内的停车位作为单独的交易标的进行买卖或者租赁；其二为对于住宅小区停车位的主体加以限制，只有该住宅小区的业主才能够拥有该停车位的所有权，除此之外的第三人无法取得该小区停车位的所有权。③足以见得，在美国，其停车位的权属属于综合性权利，要求了主体的资格，并且原则上不能够对住宅小区内的停车位进行交易。但是，在美国，也有专门用于租赁、买卖甚至用于抵押的停车位，其主要建于商业住宅小区之外的，具有区分住宅小区停车位的专为停车而设立的停车场。关于商业住宅小区内停车位的权属，其立法主要分为两类，一类为将住宅小区内的停车位视为业主所共有的公有财产，类似于股东的权利，具有身份性。二是将业主专有的停车位认为可通过协商，在其住宅小区内进行权属的转让或者租赁。

四、日本商业住宅小区停车位权属的立法规定

日本与美国相类似，将停车位依照位置的不同分为室内停车位以及室外停车位。室外停车位，是指用划线的方式来界定形成的停车位。对于室外停车位，日本所形成的统一观点认为共有部分；而对于室内停车位，学理界与实务界争论不一，但在主流观点上主要认为将小区停车位看作专有部分。其主要依据为昭和1956年关于支持室内停车位为专有部分的判决。④

五、我国澳门特别行政区划有关商业住宅小区停车位权属的立法规定

关于建筑物区分所有权中对于停车位的处分，我国澳门特别行政区主要采用共有部分，同时采用专有权的两重形式。大致可分为四种类型：一是将住宅小区停车位视为单独，独立的客体。二是将其视为与建筑区划内的小区视为共同的一部分，此时住宅小区业主按份共有。三是将不动产与其相应的停车位视为一个整体，不具有独立性。四是将住宅小区停车位依某种合意转移使用权给第三方的小区或者其他单位。

在理论学界中，对于“首先满足”的理解都各执一词，从而导致没有一个确定的明示或漠视的条规，导致在商事活动中，本身处于优势地位的房地产开发商利用格式条款自行对于小区停车位的价格界定，甚至出现房地产开发商擅自将停车位价格提到显著高于市价而售与非本住宅小区的居民，而致使小区内原先有限的空间变得更加稀少，在实际操作中《物权法》所起到的作用并不明显来保护弱势一方——小区业主的合法利益以及基本需求，反而为房地产开发商提供了“合法”理由牟利。

[ 注 释 ]

①陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社，2007：211.

②张学哲.停车位特别使用权在住宅所有权人共同体内部的转让[M].王洪亮.中德私法研究.北京大学出版社，2006：275-279.

③戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主——兼谈美国法中住宅小区车库，会所，绿地归属[N].中国产报，2005-9-19.

④卓洁辉.区分所有建筑物附设停车场的比较研究[J].中外房地产导报，2003(2)：22.

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社，2007：211.

[2]张学哲.停车位特别使用权在住宅所有权人共同体内部的转让[M].王洪亮.中德私法研究.北京大学出版社，2006：275-279.

[3]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社，2007：210-211.

[4]戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主——兼谈美国法中住宅小区车库，会所，绿地归属[N].中国产报，2005-9-19.

[5]卓洁辉.区分所有建筑物附设停车场的比较研究[J].中外房地产导报，2003(2)：22.

[6]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社，2007，1(1)：202-214.

李珺(1992-)，女，汉族，山西太原人，山西财经大学法学院，民商法专业，法学硕士生，研究方向：民商法。

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