房屋买卖雷区大盘点

史友兴

住房是人们生活最基本的需求和生存条件之一，在人们的日常生活中起着极其重要的作用。随着城市化进程的加快和城镇居民住房的社会化、商品化，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想。市场的需求，催生了房地产热，商品房买卖逐渐演化为一种大众消费。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律规定还较为笼统，商品房销售市场也鱼龙混杂，导致商品房买卖纠纷不止，成为社会投诉热点和关注焦点。

买套房子，对于很多人来说，是人生中一项最大的消费，所以关于买房无小事。当你准备购买一套住房时，有必要对商品房交易的乱象有所了解，尽量避开商品房销售市场的“雷区”，在合法权益遭受侵害或遇到纠纷时，能够依法维权。

逾期交房司空见惯 异常天气常为借口

建筑工程周期长，在建筑施工期间，难免会遭遇异常天气，甚至会遭遇恶劣天气，对工程的建设多多少少会产生影响，这往往会成为开发商逾期交房的借口，逾期交房纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。

沿海某城市市民邹学龙看中一套住房，与该楼盘的开发商签订了《商品房买卖合同》，以总价500万元的价格买了下来。合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将房屋交付买受人使用；如果遭遇异常天气、异常地质状况等导致工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

2013年5月26日，邹学龙所购商品房所在工程取得《工程竣工验收报告》。2013年6月12日，开发商通过特快专递邮件形式向邹学龙发出《商品房交付使用通知书》，通知邹学龙于2013年6月14日至2013年6月15日办理收楼手续，该邮件于2013年6月13日投递并签收。

2013年6月底，邹学龙到所购买的商品房施工现场查看，发现房屋共有部分及相关设施仍未完工、未验收，根本无法交付使用，遂以其已履行合同约定的付款义务，开发商逾期交房已经超过180天，其有权利按照合同的约定要求开发商继续履行合同并支付约定的违约金为由，向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同并支付违约金36万元。

开发商提出，首先，本公司已于2013年6月10日向邹学龙发出房屋交付使用通知书，要求邹学龙于2013年6月14日至15日前来办理入住手续，即本公司已履行完交付义务，故逾期天数实际为162天。其次，开发过程中频繁遭遇异常天气，按照合同约定可以相应延期交楼，应免除本公司延期期间的责任。依据惠州市气象台提供的天气证明，从2010年1月到2012年12月30日，惠州市内异常天气频繁发生，多达121天，按照合同约定，本公司在开发过程中受异常天气影响，可以据实予以延期交房。

邹学龙所在城市，位于我国热带气旋（即风力7级以上）多发生地区，每年都会遭遇热带气旋甚至是台风的多次侵扰。法院查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影响惠州的热带气旋就有19天，24小时内降雨达到50mm以上有2天。

法院经审理后认为，依照合同约定，开发商应于2012年12月30日将符合合同约定的商品房交付邹学龙，遇到异常天气可延期。因涉案商品房在合同签订之日2011年8月17日至约定的交付时间2012年12月30日期间遇到异常天气影响共21天，故本院认定涉案商品房交付时间可顺延21天即交付时间为2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工验收报告》，可视为商品房已具备交付条件，开发商通知邹学龙于2013年6月14日至15日办理收楼手续，邹学龙未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续，可视为涉案商品房交付时间为2013年6月14日，故开发商逾期交付案涉商品房时间为144天，逾期未超过180日，应按已付房价款500万元按日万分之二支付违约金14.4万元给邹学龙。开发商主张该违约金还具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

一审判决后，开发商不服，提出上诉。二审法院经审理后认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，开发商的上诉没有事实与法律依据，不予支持，驳回上诉，维持原判。

小贴士：

异常自然现象，是开发商延期交付的最常用借口。诚然，暴风雪、大雨、洪水、台风等异常自然现象，往往会导致施工不能正常进行。但异常自然现象是否成为开发商的免责事由，应根据合同从三个方面认定：第一，开发商是否能够或者应当预见。如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能成为开发商的免责事由。因为开发商根据当地的自然条件，合理安排工期，在签订合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，可成为开发商的免责事由。第二，开发商是否能够或应该能够解决；第三，该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。本案中，法院只将热带气旋（即风力7级以上）以上的强风，或24小时内降雨达到50mm的暴雨天气，认定为确属异常天气予以扣减，对于开发商提出的其他一般性的异常天气，因不符合上述三个条件，法院不予扣减，符合合同的约定，与法律也不相悖。

需要特别提醒的是，我国除东南沿海城市比较恶劣的异常天气比较频繁外，对于其他地方，只是一般性的异常天气，是不能成为开发商延期交房的借口。

一房二卖防不胜防 遭遇欺诈血本难归

房屋开发企业在经营出现困难的情况下，往往会将商品房一房二卖，套取购房人的资金用于维持企业的运转，一旦经营不能出现好转，购房人不但得不到购买的住房，付出去的购房款也难以收回，极易造成购房人不断上访事件，成为社会极不稳定因素。

薛筱枚与开发商签订《房屋订购协议》，约定：开发商将一商品房出售给薛筱枚，房面积为40.12㎡，总房款为40万元，房款一次性付清。同时，双方还口头约定三日内签订《商品房购销合同》，并交接房屋。协议签订后，薛筱枚于当日向开发商付清购房款，并现金支付维修基金及代收代缴契税，合计42万元。

谁知，《房屋订购协议》签订后，薛筱枚多次要求与开发商签订《商品房购销合同》，但开发商找种种借口既不与薛筱枚签订《商品房购销合同》，也不交房，薛筱枚觉得里面一定存在什么问题，遂到房管部门查询，才得知出售给薛筱枚的商品房已被开发商出售给了他人，并办理了商品房买卖合同登记备案，遂向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋订购协议》，判决开发商返还已付购房款、维修基金、代收代缴契税计42万元，并判决赔偿已付购房款的一倍40万元。

开发商辩称，该套房屋不是出售给他人的，是因为我公司欠他人工程款，所以把房屋抵押给了他人，后登记办理在他人名下。我公司对薛筱枚要求解除协议、返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议，因双方未签订正式的商品房销售合同，不同意赔偿已付购房款的一倍40万元。

法院经审理后认为，在庭审中，开发商同意解除与薛筱枚签订的《房屋订购协议》，并对返还购房款、维修基金及契税计42万元无异议，本院对薛筱枚要求解除合同、返还购房款、维修基金及契税计42万元的诉讼请求予以支持。开发商明知房屋已经登记在他人名下，却又将该房屋卖给了薛筱枚，导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现，开发商的行为已经构成违约，对薛筱枚要求开发商赔偿一倍购房款的诉讼请求，本院予以支持。

综上，法院判决解除薛筱枚与开发商签订的《房屋订购协议》，并判决开发商返还薛筱枚购房款、维修基金及契税计42万元，并赔偿薛筱枚购房款40万元。

小贴士：

开发商一房二卖，属于欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明、或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中，开发商将已经出售给他人的房屋又出售给薛筱枚，故应当承担一倍赔偿已付购房款的责任。

售房广告眼花缭乱 想要骗你真的不难

售房广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段。很多开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，在其发布的广告中夸大渲染，诱导买受人购买房屋而交房时往往又无法达到买受人的心理预期，从而引发大量纠纷。

开发商开发某大厦楼盘，在销售大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦一层有豪华装修大厅，二至四层有8000平方米的高档餐饮区，五层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。

宋子健根据开发商发布的销售广告和宣传资料，经开发商销售人员引领，参观了大厦的配套设施及待售商品房，感到十分满意，当即与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了位于大厦第九层的一套房屋，用途为住宅，建筑面积为73.76平方米的房屋，总价款112万元。

宋子健购房入住后不久，发现开发商将大厦内的一至五层部分房屋出租给他人开设商场，大厦内已不存在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施。宋子健认为，开发商通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式，承诺大厦内一至五层具有相应的功能设施，该承诺应为双方买卖合同的内容。现开发商取消这些设施，构成违约，造成了其房屋价值的贬值，应承担违约责任，遂诉至法院，要求开发商承担恢复设施或赔偿其房屋贬值损失等违约责任。

开发商提出，发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕，其未违约，宋子健无权要求其恢复设施或赔偿。

法院经审理后认为，开发商通过发放楼书、平面图及发布广告，对大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此，开发商在楼书、平面图及广告中关于大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，开发商应当履行相应的义务，提供相应的设施。现大厦内并无上述设施，开发商构成违约。宋子健因上述配套设施的缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到了侵害，应得到相应的赔偿。结合宋子健权益受损及开发商违约的情况，酌定开发商赔偿宋子健22400元。

综上，法院依相关法律规定判决开发商赔偿宋子健22400元。一审判决后，开发商不服，提出上诉。二审法院经审理后，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

小贴士：

商品房销售时，出卖人通过发放楼书、平面图及发布文字介绍、图片效果等广告，使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房预期有特定的功能和用途，尤其是对楼盘所属的教育、医疗、商业、服务业等配套设施存在期待，楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响，亦应视为合同的附件。出卖人在楼盘投入使用后，未向购房人提供宣传资料中相应的教育、医疗、商业、服务设施，应当承担违约责任。

面积误差有尺可度 太过任性可不买单

商品房建设工程，属于比较大的工程项目，对于房屋的面积，不可能确保与合同约定的面积完全一致，正因如此，相关法律允许房屋面积有一定的合理误差。但有些房屋开发商，在商品房建设工程中太过任性，以至于交付房屋的面积与合同约定的面积存在很大的误差，开发商仍然要求购房者按交付房屋的面积交付房款，从而引发纠纷。

董尚义付给开发商10万元购房定金后，与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商将一套建筑面积为258.05平方米（其中套内面积为205.9平方米）的房屋以380余万元出售给董尚义。合同第六条约定当事人选择建筑面积作为计价方式，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，董尚义有权退房；董尚义退房的，开发商在董尚义提出退房之日起且已办理完成退房手续后30日内将董尚义已付款退还给董尚义，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息。合同签订当日，董尚义一次性付清剩余购房款，并支付了车位费1万元。开发商出具给董尚义的入住费用结算单（一）上载明：董尚义所购买的商品房面积差异处理：合同面积258.05平方米，实测面积242.36平方米，实际应退房款231145元。

董尚义认为，其所购的房屋建筑面积缩水了约6%，超过了合同约定的实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值的3%，其有权选择退房，便当即要求房产公司退房。

开发商提出，合同中约定的是产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，而非实测建筑面积与约定建筑面积误差比，因董尚义还未办理产权证，因此尚不符合解除合同条件。

法院经审理后认为，根据合同约定，涉案商品房约定的建筑面积为258.05平方米，其产权登记的建筑面积误差应在7.7415平方米内，然而涉案商品房合同中将不应计算面积的10.62平方米屋内平台计入到建筑面积内，因此不论涉案商品房的所有权证何时取得，都不会改变产权证上登记的建筑面积与合同上约定的建筑面积误差比绝对值超过3%的事实，倘若继续以取得涉案商品房的所有权证为前提，才能主张解除《商品房买卖合同》，则对董尚义有失公平，故对董尚义要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。现董尚义要求开发商返还因购买涉案商品房而支付的购房款和利息及登记费，于法有据，予以支持。

最终，法院判决解除董尚义与开发商签订的《商品房买卖合同》；董尚义协助开发商办理商品房的备案登记撤销手续；开发商退还董尚义购房款380余万元及利息，同时退还车位款1万元。

小贴士：

根据相关司法解释规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；2.面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

建筑质量心头之忧 新房破漏令人闹心

花巨资买套房不容易，拿到新房钥匙的时候自然很高兴，入住后如果新房出现墙体开裂、墙皮脱落、房屋渗漏、门窗漏风等质量问题，不但会严重破坏房主的心情，甚至会引发邻里纠纷，十分的闹心。

高洪泉购买了一套房屋。自房屋交付后，高洪泉发现房屋顶、墙面多处出现渗漏，芜湖公司及物业公司多次派人维修，仍然无法解决渗漏问题。此后数年，高洪泉一直与开发商及物业公司协商解决房屋渗漏问题均无果，高洪泉因此一直不能入住该房屋，也无法将该房出租或出售。

2015年5月，经芜湖市建设工程质量监督站调查确认，高洪泉购买的房屋屋顶、墙面渗漏、填充墙裂缝问题已修好，但部分墙面仍存在修补色差问题。高洪泉遂诉至法院，要求判令芜湖公司赔偿其房屋空置期间的物业费、租金损失、交通费、误工费等损失合计76185.93元。

在审理过程中，申请法院委托相关评估单位对该房自2011年元月至2015年5月期间可能时间的租金价值进行评估，评估结论为63500元。

芜湖公司提出：首先，房屋虽存在部分质量问题，但经维修后，并不影响正常居住使用。房屋存在渗漏问题，该质量问题没有达到影响正常居住和使用的程度。其次，租金损失是期待利益，不是实际损失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不应赔偿租金损失。

法院经审理后认为，芜湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以来，屋顶、墙面多处裂缝，并多次出现渗漏情况，数年来反复、多次维修，导致高洪泉一直无法正常入住。涉案房屋的性质为住宅，高洪泉在获得该房屋的产权后，对该房无法居住、使用，也无法对外出租，甚至难以出售，故对高洪泉提出芜湖公司按照涉案房屋在2011年元月至2015年5月期间可能实现的市场租金63500元予以赔偿，并支付评估费用1000元的诉讼请求，应当予以支持。遂判决芜湖公司赔偿高洪泉损失64500元，并将屋内墙壁色差予以修补并使之恢复原状。

小贴士：

对于房屋质量出现了问题，购房人如何维权，法律法规规定得比较笼统，维权的难度比较大，主要的方式还是在于维修。遇到房屋质量问题，尽可能与开发商先行协商，共同协商制定维修方案。如果协商不成，可向质监站投诉。如果装修后出现质量问题，需要请权威的房屋鉴定公司出具鉴定报告，证明是房屋本身的质量问题而非装修所致，再同开发商协商或找质监站处理。然而，质监站只负责房屋质量的维修问题，赔偿问题需要走司法程序。

（文中人名均系化名）