浅谈代建工作中应注意的一些问题

刘建华

厦门市同安区建设发展有限公司（361000）

浅谈代建工作中应注意的一些问题

刘建华

厦门市同安区建设发展有限公司（361000）

随着代建制的不断完善，政府投资项目的不断增加，政府对代建工作也提出了更高的要求，因此代建单位需进一步加强管理，不断总结经验教训，提升代建管理水平。这里结合笔者的工作经验，就代建工作中应注意的一些问题进行总结分析，以提高政府投资项目的质量和效益。

代建工作；注意；问题

1 处理好“建设项目可行性研究报告审批”和“项目初步设计方案确定”二者之间的关系

项目可行性研究报告的审批一般由项目所在地的发改部门审批，投资超过一定规模或审批部门认为有必要的，发改部门将委托工程咨询机构进行项目评估、评审。而初步设计方案一般需经项目建设单位、使用单位及政府各级审批部门审核确定。项目设计方案决定项目的建设规模、总投资，其最终确定影响工程可行性研究报告的定稿、审批。没有处理好二者的关系，将造成初步方案设计、可行性研究报告编制、审批工作的重复，延误代建项目前期工作的推进。笔者负责的某安置小区二期项目前期代建工作，该项目总建筑面积约9 7780 m2，容积率为2.21，估算总投资约3.8亿元，主要建设安置房及配套设施，根据项目当地要求，项目经区发改部门在“多规合一”业务协同平台策划生成并列入区级基建项目前期工作计划后，可开展可行性研究报告编制工作，总投资超过3 000万元的项目需由发改部门委托工程咨询机构进行评审，评审通过后发改部门给予批复工程可行性研究报告。该项目2017年3月在“多规合一”业务协同平台策划生成，工程可行性研究报告在编制过程中，对项目的需求做了大量的调查研究，最终根据各地质灾害点安置户需求及安置房一期项目剩余房源统筹考虑后，确定建设规模及总投资。2017年5月工程可行性研究报告通过评审，2017年6月在该项目申报项目工程可行性研究报告审批的过程中，区级人民政府印发了 《区级财政性投资基建项目管理暂行办法》的通知，要求设计方案需按相关权限经区党、政会议研究通过。政府为提高土地利用率，最终经会议研究确定，将该项目容积率由2.21提高至3.0，安置房由高层建筑调整为超高程建筑，增加建设规模及总投资。因此，已完成的初步设计方案及工程可行性研究报告编制、评审工作需重头再来，增加了各单位的工作量，造成项目前期工作的延误。

2 做好项目投资概算审查，避免漏项少算

建设项目概算总投资一般包括建安工程费、设备购置费、工程建设其他费用、预备费等，它能比较全面、具体地反映整个工程建设费用，所以代建工作中，应做好对概算的初步审核，通过审核对原概算进行补充、调整和完善，使批准后的概算真正符合工程建设实际情况，从而避免漏项少算的现象发生。因建筑安装工程费的漏项少而影响项目建设进度问题，在项目完成施工招标、建设施工过程中将暴露出来。因政府投资建设项目概算调整需按权限层层审批，通常需先调整、补充设计，再编制预算、上报政府审批，所需时间较长，因此影响施工进度。实际工作中根据项目的具体情况，编制的概算应注意纳入以下项目:

1）项目用水、用电的接引所需的费用，包括施工用水、用电。

由于部分设计单位对建筑红线范围外的设计不够重视，造成项目用水、用电的接引设计深度不足，用水、用电的接引在图纸中通常表达为“接市政用水”、“接市政用电”，在没有明确接引点及路径、无详细设计的情况下，此部分费用在概算编制时通常遗漏少算。我司代建的区级福利院、地质灾害点移民集中安置房等项目，分别处于远离城区中心的边远山区及城郊结合部，在项目周边道路等配套设施未形成的情况下，项目周边的水源水压低且极不稳定，二个项目均采用增设室外消防水池及二次供水的方式才能满足消防及生活用水需求。因此该项目所处位置的用水、用电环境决定项目供水、供电方案，造成接水、接电所需的费用较高，对概算总投资额影响大，在设计阶段若没有进行充分的勘察研究并深化设计，将造成概算编制的漏项少算。

根据现行施工招标文件及施工合同范本专用条款关于发包人工作的约定，发包人应将施工所需的水、电等接至施工场地，一些项目在完成施工招标、施工单位即将进场施工时，才发现发包人未解决施工用水、用电问题，无法施工。因此作为政府投资建设工程项目发包人的代建单位，应要求概算编制单位充分考虑施工用水、用电接引方案，估足费用，并在工程开工前及时申请施工用水、用电，满足施工需求。

2）构成工程建设其他费用的各项费用。

政府投资的房屋建筑项目概算中的工程建设其他费用包括前期工作咨询费、建设单位管理费（代建费）、工程监理费、勘察测量费、设计费、招标代理服务费、环境影响评价费、地震安全性评价费、水土保持咨询服务费、地质灾害危险性评估费、节能专篇编制费等，编制概算时应结合项目实际情况及本地区的有关规定、取费依据，列齐费用项目、估足各项费用。如笔者曾负责的某区地质灾害点移民集中安置房项目属于保障性住房且涉及占用林地，因此概算中除上述提及的一些工程建设其他费用外，还包含占用林地可行性研究报告编制费、白蚁防治费、燃气工程建设费、有线电视建设费、公共维修基金、房产测绘费、社会稳定风险评估费等。

3 督促设计单位做好限额设计

因设计单位在投资控制工作方面相对薄弱，一些设计单位造价管理方面的业务人员水平不高或欠缺经验，有的甚至没有造价管理人员，有的设计单位将设计概算委托其他单位编制，造成施工图设计和投资控制工作脱节，最终根据设计成果编制的预算超概算。此时再来调整设计就异常困难且影响建设进度，因此应大力要求设计单位必须进行限额设计。可在设计合同中约定设计及变更的限额，超出部分对设计费按一定的比例进行扣减，以此要求设计单位在设计工作时必须谨慎、细致，以减少投资，避免不必要的变更，加快项目进度。

4 工期紧、结构复杂的项目合理划分工程施工标段，设计、招投标、工程施工同步推进

政府投资的建设项目有学校、医院、展馆、气象站、福利院、保障性住房等房屋建筑项目，也有道路、环境整治、景观提升、公园等基础设施项目，种类繁多，建设规模大小不等。其中有些项目属于政绩工程、标志性建筑，备受地方政府领导关注，常被纳入地方重点项目，进行督查、督办。这些项目体量大、结构复杂，急于建成投入使用，在工期紧迫的情况下，精心规划项目建设进度，合理划分工程施工标段，按各专业间的先后逻辑顺序组织设计、招标、施工，交叉作业，充分利用工作面以提高效率显得十分重要。笔者曾负责代建的某区级文化中心，总建筑面积30 241 m2，总投资约1.3亿元，主要建设科技馆、图书馆、文化馆及影剧院，该项目被地方政府确定作为第十一届中国戏剧节的演出场馆之一，必须在规定的时间内建成投入使用。该项目定额工期为760 d，经专家论证后压缩为450 d，在工期紧、任务重的情况下，项目分为主体建筑、二次装修、舞台工艺、建筑声学、建筑智能化、室外景观六个部分进行设计施工划分为主体工程、二次装修、舞台机械及幕布、舞台音响、舞台灯光、智能化、空调设备、电梯、夜景等多个标段，参建单位多达三十余家。项目建设过程中始终以经专家论证的工期为目标，以±0.00以下结构、主体混凝土结构、屋面钢结构、内外装修、设备安装为主要时间节点，各子项设计、招投标、施工交叉同步进行。该项目在施工阶段，及时确定材料与专业施工队伍，施工单位加班加点，主体结构、装修与设备安装交叉分段施工，代建及监理单位常驻项目现场，统一协调，综合管理，通过各参建单位的共同努力，项目按时完成投入使用。

5 竣工财务决算及时办理

政府投资项目在资金拨付过程中，财政部门一般会预留一部分资金待项目竣工财务决算完成、工程保修期满后拨付。项目竣工财务决算办理是否及时，也成为考核代建单位的指标之一。例如，厦门市同安区政府规定，代建单位应在项目完工、可投入使用后3个月内报送工程竣工决算，工程竣工决算经财政审核后15个工作日内完成竣工财务决算编制报审工作，否则每延迟一个月将扣减代建管理费的10%。因此代建单位对办理项目竣工财务决算工作应引起重视，该工作对计取代建管理费来说事半功倍，不仅可以确保代建工作的付出得到回报，还可以及时申请项目剩余资金用于支付工程尾款，缓解施工单位的资金压力，一定程度上避免了年终岁末工人讨薪及劳资纠纷事件的发生。

总之，投资、进度、质量控制是代建工作的主要内容，代建管理人员应通过项目管理实践，改进代建管理的薄弱环节，丰富管理经验，提升管理水平，以满足政府投资项目高质量、高效益的要求。