强化金融手段，筑高资金进入楼市门槛

文/蕊红

强化金融手段，筑高资金进入楼市门槛

文/蕊红

2016年11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。同一天，天津继2016年9月30日出台“津七条”调控政策后，再次出台楼市监管新政，人民银行天津分行、天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，决定进一步调整差别化住房信贷政策。

楼市繁荣建立在金融杠杆基础之上

据介绍，上海这次出台调控新政的直接原因是，前段时间上海房价又出现了回暖趋势，这也显示出前期调控措施还没有达到预期效果。市场监测数据显示，2016年10月出台“沪六条”后，上海市场出现明显降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局的数据显示，上海新建商品住宅成交均价不仅同比涨幅达到37.4%，居全国前列，而且环比仍然上涨0.5%，显示房价继续上升的格局还没有得到根本性扭转。

在专家看来，为了防止大城市房价出现反弹，上海、天津出台更加严厉的调控措施，是为了筑高资金进入楼市的门槛，继续对房价上涨保持高压态势。采取强化手段的原因是：第一，目前，各地政府都把稳定房价作为头等大事，尤其是房价上涨过快的城市，希望本区域作出表率，所以下定决心使楼市降温；第二，上海、天津的进一步调控措施，是政府在房价上涨和下跌风险之间反复权衡的结果。这一轮房价上涨之后，房地产市场的风险已经很大。现在，一线城市非常需要密切防范房价继续上升引爆楼市泡沫的风险。另外，2016年的宏观经济已基本定局，GDP增长目标也已实现，所以不用担心楼市调控会对经济造成太多不利影响。

2016年“9.30”楼市调控已过去几个月了，多地楼市调控步伐并未停止。据不完全统计，2016年11月，有11个城市升级调控政策收紧楼市，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措最严厉的城市。2016年12月热点城市房价涨幅收窄，进而促使房地产市场继续回归理性。从调控内容来看，多数调控加码的城市，都着眼于贷款政策的收紧。例如：2016年11月10日，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例；2016年11月15日，深圳将职工家庭二套房公积金贷款最低首付比例从30%升至70%，随后，东莞、福州出台调控新政，提高职工公积金贷款的最低首付比例；天津也明确，非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房，最低首付比例为40%，其他区域最低首付比例为30%。

中原地产研究中心最新统计数据显示，2016年11月楼市全面降温，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下降11%，如不计2016年2月(因春节假期而处于成交谷底)的成交数据，11月成交量创下近18个月的新低。随着政策效应的继续显现，热点城市市场成交面积有继续下降的可能，房价涨幅也将收窄，进而促使房地产市场逐步回归理性。2016年第四季度市场相比第三季度有明显降温迹象，其原因一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现，另一方面是市场供应大幅萎缩，对当前及后市的成交量产生明显抑制。

从2016年上半年的经济增长形势看，6.7%的GDP增速主要依靠房地产业和基建拉动，而信贷资金都涌向居民住房贷款并进一步推升房价。可以说，2016年上半年中国经济增长基本上是依托房地产市场的增长，比如：住房销售面积达6.4亿平方米，同比增长27.9%；住房销售总额达4.9亿元，同比增长42.1%。上半年中国住房市场的繁荣完全建立在房价快速上涨的基础上，住房销售金额增速几乎两倍于住房销售面积增速。中国房地产市场的繁荣，建立在很高的金融杠杆基础之上，这不仅推了高房价，也把地价推高，把房地产市场泡沫吹得巨大。大量的流动性在金融市场空转而不流入实体经济，使得民营企业投资迅速下滑。如果这种局面不扭转，房地产市场及金融市场将面临巨大的风险，中国经济增长下行的压力也会越来越大。

不得不防楼市高杠杆风险

央行数据显示，2016年前三季度，人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元，其中9月份人民币贷款增加1.22万亿元，同比多增1643亿元。而1-9月个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，其中9月份新增4759亿元，同比多增2055亿元。1-9月个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%，发挥了新增贷款“主力军”的作用。

在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。面对买房者提高杠杆买房的需求，热点城市的银行基本上“照单全收”。据市场机构不完全统计，全国500多家各类银行当中，有近四成提供房贷九折优惠。银行对房贷颇为看好，不仅将其看作优质资产，还表示将继续重点支持。与居民房贷“挑大梁”形成鲜明对比的是，实体企业的融资需求依旧惨淡，7月份企业部门贷款竟减少26亿元。

2016年监管层提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与房地产市场泡沫相对应的是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？2012年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，屡创新高。在房贷余额方面，金融危机后美日均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本，可谓“超日赶美”；在房贷余额/GDP方面，美国和日本在各自房地产市场泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本1990年地产泡沫顶峰时的水平，若按现有速度扩张，3年内将接近美国当前水平。

有观点认为，在如此严厉的调控措施之下，楼市会出现“冰冻”。从历史经验来看，房价变化存在一定的惯性，市场预期不会立即发生逆转，一线城市房价可能不会马上出现大幅度下跌，会有一定的滞后期，但短期内楼市成交量可能大幅下降。一旦成交量降下来，楼市资金的流动性就会出现问题，再加上房价上涨势头被压住，在“买涨不买跌”的心理作用下，房价下跌压力就很大了，尤其是高杠杆入市的投机性资金，爆仓的可能性很大。如果这轮楼市调控坚持四五个月，多数热点城市的房价有可能出现大面积松动。基于此，这次房地产调控，除了化解房地产市场自身风险，决策部门可能还有一个出发点，就是要逼迫资金从楼市撤出，回到实体经济。

高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓的储蓄泡汤。也就是说，中国再不能用过度加金融杠杆的方式来推高资产价格，以此保证GDP增长，中国房地产市场存在泡沫就得挤出，否则随时都有可能引发系统性金融危机。

从风险防控角度讲，想降低住房市场的风险，就要让住房回归居住的功能，去除其投资投机的功能，这也是当前抑制房地产市场泡沫的关键所在。这需要政府用住房交易税、交易所得税把住房投资与消费严格区分，严控个人住房按揭贷款，全面收紧房贷利率、首付比例、贷款实质性审查等。只有筑高资金进入楼市的门槛，通过金融手段加以抑制，才能确保调控政策的叠加效应，保证未来房地产市场持续降温。

“认房又认贷”组合拳威力很大

以上海市为例，与以往相比较，这次楼市调控使出了杀手锏——“认房又认贷”，而且还第一次宣称要提供银行系统全国性的联网来认定二套房。这套“组合拳”威力很大。眼下，房屋总价这么高，市场上第一次买房的是极少数，大多数都是置换型购房或多次购房。“认房又认贷”本身就把大部分购买力屏蔽在外了，再加上全国性联网认购，这相当于把外地购买力基本封杀在上海之外，非本地户籍家庭即便符合限购条件，也需要高首付购房，这比限购的力度还大。这可能为全国作出示范。深圳楼市调控已经“认房又认贷”了，但还没有全国性联网认贷，如果未来调控政策进一步升级，肯定会实行这项措施。北京现在是“只认房不认贷”，未来如果房价回暖，也会加强调控，“认房又认贷”，包括实行全国性联网认贷。

此轮升级调控的都是前期房价涨幅较大的城市。从2016年10月的房价走势看，总体涨幅有所放缓，但部分城市的房价依然在上涨中，升级调控是为了控制房价上涨。另外，11月市场成交开始明显下调，叠加这些调控措施，市场有望持续降温。从首付款比例来看，上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”，但对于二套房的认定，上海采取的是“认房又认贷”，较北京的“认房不认贷”更为严格：自2016年11月29日起，上海居民家庭首次购房，商贷首付比例不低于35%，购买二套房(包括上海无房但有贷款记录者)商贷首付最低50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在不少业内人士看来，上海房贷门槛之高，已跃升至北上广深四个一线城市的首位。2016年11月易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%。2016年5-7月市场交易呈现逐月下降态势，8-9月有所上升，10月受政策管控影响，市场交易出现下滑，而11月政策调控效应显现，成交量继续下滑，这一走势体现了政策调控的有效性。此轮政策原则是“一城一策”，甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度较大，也给很多政策力度不大的城市带来压力。

不过，笔者也发现，部分城市调控力度仍显不足，有的被认为是“蜻蜓点水”，显示出这些地方调控主动性较弱，更多是在中央施压之后的被动行为。本轮调控的特点有四：一是除一线城市和少数二、三线城市外，不少城市调控强度有限；二是有的城市在政策执行区域上留有不少“余地”；三是有的政策看似收紧，实则在个别细节有所松动；四是二线及以下城市总体力度不及上一轮，也为观察调控效果留下了充足的“窗口期”，预留出了继续从严的空间。

从调控效果来看，房价涨幅过大的城市楼市交易量将逐步回落，房价也将在政策和预期的双重影响下逐步企稳回落。但也有不少专家持“强效果、短周期”看法，认为房价出现实质性下跌的可能性极小，更多的是引起购房者策略转变。预计楼市的市场拐点会出现在2017年，第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现，但此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

此外，一些城市尤其是三、四线城市在去库存压力下，仍有望出台宽松政策。新政对楼市预期的影响巨大，一、二线热点城市迎来市场拐点后，有利于三、四线城市加速去库存。但一、二线城市的资金有多少会流向三、四线城市还有待观察。中国房地产业协会副会长胡志刚认为，从长远来看，三、四线城市还要进一步提升城市吸引力，其中，提高农民工等新市民进城购房意愿、推进户籍制度改革、提升公共服务将是三、四线城市把握此次有利时机的关键。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团）