“互联网+”对房地产去库存的影响

摘要：各地房地产行业特别是二、三线城市都面临着去库存的压力，“互联网+”的行动计划可以为各行业带来新的发展机遇，得到学者们的高度重视。在深入剖析福州房地产业存在去库存压力大、投资结构不合理、融资困难等主要问题的基础上，结合当地的实际情况，充分利用“互联网+”的平台，加大政策的刺激力度，提升政府服务水平，促进房地产业的转型升级，为房地产业去库存谋求新的发展方向。

关键词：“互联网+”；去库存；房地产业；福州市

中图分类号：F127 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-03

2015年11月，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。房地产“去库存”成为2016年经济工作的五大任务之一，房地产库存问题被提升到一定的高度，引起各界广泛的关注。针对福州房地产发展存在的主要问题和去库存的压力，如何适应经济新常态，分析“互联网+”战略所带来的机遇和挑战，成为新时期福州房地产业创新发展的关键。

一、“互联网+”行动计划的提出

2015年3月份的“两会”上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划。通俗的来说，“互联网+”就是利用信息通信技术和互联网的平台，使互联网与传统产业深度融合，促进传统产业健康持续发展，形成“互联网+传统产业”的新模式。“互联网+”带来的不仅是更大的发展平台、更先进的技术，也是一种新的模式、新的思维，它给各行各业带来新的发展机遇。[1]

在经济新常态的背景下，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，同时也是传统产业的代表之一，房地产业如何突破传统的发展模式，利用“互联网+”的发展平台，与“互联网+”深度融合，建立新的产业生态，成为摆在房地产业面前的一大机遇，同时也是一大挑战。房地产企业要想在这场整体经济结构调整的变革中，支配经济发展的大局，就要改变传统的思维模式，加快转型升级，实现创新驱动的发展。

二、福州房地产发展存在的主要问题

（一）福州房地产库存持续增加，去库存压力大

根据福州市统计局的数据显示，截至2014年末福州市房地产待售面积222.79万平方米，比2013年增加了90.68万平方米，同比增长68.6%，其中住宅待售面积143.53万平方米，比2013年增加了70.76万平方米，同比增长97.2%，见表1。福州房地产去库存压力之大可见一斑。

在福州房地产库存持续增加的情况下，房地产施工面积也在增加，从2013年的6871.04万平方米，增加到2014年的7598.91万平方米，同比增长10.6%。源源不断的房源供给给原本已经存在较大去庫存压力的福州房地产业带来更大的压力。如此惊人的库存量，在经济新常态的背景下，借助“互联网+”的发展平台，才是房地产去库存的正确出路。

（二）福州房地产产业结构单一，投资结构不合理

福州房地产的产业结构比较单一，投资结构不够合理。[2]从福州统计局获得的数据显示，2014年福州住宅投资额865.41亿元，占房地产开发投资总额的63.68%，办公楼投资136.95亿元，占房地产开发投资总额的9.41%，商业营业用房投资221.93亿元，占房地产开发投资总额的15.25%，其他投资169.61亿元，占房地产开发投资总额的11.66%。住宅投资占比最大，办公楼投资和商业营业用房投资占比比较低都在10%左右（详见表2）。福州房地产业过度依赖投资开发，投资开发主要依赖于住宅的投资，这有悖于新时期个性化、多样化的住房需求。

（三）福州房地产业融资困难，房企面临转型升级的压力

房地产行业具有资本密集型的特征，从开工、建设到装修、维修等环节，离不开大量的资本支持。房地产企业需要借助各种融资渠道获得房地产开发所需的大量资金，主要的融资渠道是信托融资和银行贷款。近几年来，随着金融机构的转型升级，以及银行信贷的力度收紧，传统银行业也存在种种的生存压力，使房地产企业获得所需资金的成本增加、难度加大。融资成本高、渠道窄、难度大成为摆在福州房地产企业面前的一大障碍，如果福州房地产企业不进行管理水平上的提升和发展战略上的转变，将面临生存的困难，福州房地产企业面临着转型升级的巨大压力。

三、“互联网+”给房地产去库存提供的新平台

（一）互联网金融可以有效拓宽房地产行业的投融资渠道

房地产属于资金密集型的产业，其与金融的关系密切，共同影响着经济的平稳健康发展。因此在房地产去库存中，少不了金融的参与。“互联网+房地产+金融”的合作模式受到了地产商们的青睐，其实质就是投融资模式在互联网中的创新应用，即互联网金融。

“房地产众筹”将互联网金融与房地产相结合，打破了传统的购房者与房地产开发商的买和卖的模式。对于购房者而言，通过互联网金融的房地产众筹平台，投入的资金不仅可以满足购房者对于房子的需求，而且可以得到投资收益；对于房地产开发商来说，通过这个平台，可以准确定位有效的购房者，降低营销费用，房地产开发商节省的营销费用可以让利给购房者，降低房价，加快房地产的去库存，加快资金的周转速度。[3]

互联网金融的平台还可以为购房者提供首付款的融资。通过首付款融资金融产品，实现首付款的分期和短期的过桥贷款，为首付资金不足的购房者提供短期贷款，不仅将潜在的购房者提前拉进了购房队伍，增加了购房者的比例，提高房地产的去库存率，使房地产商提高销售业绩，也为潜在的购房者提供了将手中的资金进行置业理财的平台，一举双赢。

另外，互联网金融还可以利用此平台开发小额贷款、货币基金等金融创新产品，满足购房者和房地产开发商对资金的需求，使互联网金融推动房地产销售，加快房地产去库存。

（二）互联网的大数据可以为有效信息的整合提供依据

“互联网+”在提供大数据方面有着先天的优势。通过互联网的大数据信息，政府等相关管理部门可以有效统计分析当前房地产市场的库存量、价格等信息，针对房地产市场的变化及时研究制定出符合市场规律的相关政策和意见；购房者可以整合多方面的信息，准确定位自己的对住房的需求；同时房地产开发商或者房产经纪人可以对互联网上的用户信息进行分析，准确投放房源信息给有效的购房客户，实现精准营销。

对于政府等相关管理部门来说，通过“互联网+”的平台，可以实时有效获取待售房产的面积、在建房产、房产销售额等信息，实现信息的数据化管理，及时准确的监测房地产的变化情況，科学系统的研究分析相关的调控房地产政策的实施效果，并据此进行房地产去库存政策的调整和新的房地产政策的出台。

对于购房者来说，通过“互联网+”的信息共享平台，可以全面的了解当前房地产的整体情况，有效获取在售房产的区位分布、品质、销售速度、房价的波动情况等，根据掌握的房地产信息，结合自己的置业或者投资需求，及时调整对房产地段、交通便利和舒适性等的要求，进行科学的决策，购买到自己满意的房产，实现对房产的理性消费。

对于房地产开发商或者房产经纪人来说，借助“互联网+”的信息共享和发布平台，可以学习借鉴国内外关于房地产去库存的经验，再结合自身的特点，有效的评估房产的供求情况，及时调整房产销售计划和开发房产的计划，将房产库存量保持在合理的范围内。另一方面，房地产开发商或者房产经纪人可以根据互联网获取的数据，进行有效客户的定位，改进销售策略，根据不同客户的需求推荐合适的在售房产，减少销售的成本，提高销售效率，提高房产的去库存率。

（三）“互联网+”可以推动房地产创新，促进房地产业转型升级

传统的房地产业在投资过程中，能源消耗大，管理制度不够完善，投资结构不够合理。利用“互联网+”的平台，可以实现跨领域的合作、整合优势资源，改变传统房地产业粗放型的生产方式，优化管理流程和服务方式，促进房地产业开发新的产品和服务。

“互联网+”可以推动房地产创新业态，发展跨界地产和复合地产。房地产创新的两个主要方向是养老地产和社区服务。随着人们生活水平的提高，购房者在选购房产时不仅考虑房产的质量、地段等要素，为了后期生活的舒适性对小区物业服务的要求也在提高。为了生活的便利性，各种类型的社会服务也在逐步向社区延伸，房地产业可以充分抓住“互联网+”的发展机遇，利用“互联网+”创造的平台，大力发展符合人们生活需要的社区服务。另外，随着中国老龄化的问题越来越凸显，未来对于养老地产项目的需求会随着老年人口的增加而增加。借助互联网的平台，房地产企业可以更好的把握市场的变化，充分发挥创新思维，使管理更加智慧、决策更加准确。“互联网+”不仅可以推动养老地产和社区服务的发展，乡村旅游地产、体验式的商业地产等创新型的地产模式也将被市场所看好。

“互联网+”可以促进房地产企业主动创新，加快房地产业转型升级。单纯依靠投资驱动的房地产业会使整个房地产运作的协调功能变得不够灵敏，已经不适合当下经济发展的新常态。资本的天然逐利性会使其从产能落后、粗放型生产方式的行业转出，这这样的环境压力下，房地产企业为了生存和发展，必须主动创新，抢抓机遇，加快房地产业的转型升级。另外，随着房地产市场竞争的加大，房地产企业特别是中小企业在行业大洗牌中要想站稳脚跟，不得不对自身进行战略调整、加速转型。而“互联网+”为这些意识到市场的变化、早早做好充分准备的房地产企业提供了一个很好的转型发展平台，借助这一机遇，增加购房者对其质量、服务和设计理念的认可，提升品牌的影响力，使房地产企业经受住市场的考验。

四、“互联网+”在房地产去库存中应解决的主要问题

（一）利用“互联网+”的平台去库存应解决思维转变的问题

利用“互联网+”的平台推动房地产业去库存的模式对于目前的经济发展情况来说是超前的，可供借鉴参考的成功经验比较少。如果房地产业从业人员没有真正认识到“互联网+”的潜在内涵，那么借助“互联网+”的平台只是进行表面的噱头炒作和凑热闹，不能达到利用互联网真正的重视客户需求、打造高品质的产品和服务的效果，达到去库存的目的。因此，房地产业的决策者和管理者只有从思维方式上进行转变，真正领悟“互联网+”的巨大潜力，从产品、市场、用户体验、企业价值等方面进行全方位的思考，才能从源头上将互联网应用到房地产开发的前期、中期和后期中，有效的解决去库存的问题。

（二）利用“互联网+”的平台去库存应解决人才的供给问题

将互联网与房地产业进行融合，是新形势下的创新发展模式。借助“互联网+”的平台解决去库存的问题，随之而来的是人才短缺的问题。在这新的发展模式下，对于房地产业的从业人员，既要求具备丰富的房地产行业知识和经验，又能够领悟“互联网+”的深刻内涵、熟练掌握运用互联网技术。目前，我国关于这方面的复合型人才还比较缺乏，这在一定程度上制约了“互联网+”在去库存中的应用。

（三）利用“互联网+”的平台去库存应注意风险管控的问题

利用“互联网+”的平台进行房地产业的融资和贷款，其中的金融风险不容小觑。一方面，互联网的平台可以扩大资金的杠杆作用，满足购房者对买房资金的需求，降低筹集买房资金的难度；另一方面，互联网提供的便利性也增加了信用的风险和道德的风险。对于金融类的创新融资方式，我国现有的法律还没有进行明确的规定，加上信用体系制度还不够完善，缺乏法律的保护和信用制度的保障，一旦房地产市场出现较大的波动，对于房地产企业特别是抗风险能力较弱的中小房地产企业来说将可能面临资金链断裂、破产等诸多的风险，房地产的违约率提高，导致银行坏账率上升，可能波及整个金融领域，造成系统性的风险。因此，不管是购房者、金融机构还是房地产开发商借助“互联网+”的平台进行房地产交易时，其中的市场风险、政策风险、信用风险、道德风险、网络交易风险等都应该引起足够的重视，注意风险的管控，创造一个安全的互联网交易环境。

五、利用“互联网+”加快房地产去库存的对策建议

正确认识去库存的目标，不仅需要地方政府的政策支持，也需要房地产企业的共同努力。在短期政策措施出台的同时，要及时跟进政策的实施效果，注重长期政策制度的建立和完善，加快去库存的步伐，促进房地产业健康可持续发展。

（一）地方政府加大政策刺激力度，积极制定“去库存”的政策措施

1.加快户籍制度改革方案的落实，激发农民工的有效需求

农民工对住房的需求还未达到平衡，是很大的潜力购房群体。要加快户籍制度改革，加快城镇化水平，推动产业的集聚发展，创造更多的就业机会，鼓勵农民工进城就业或创业，帮忙他们解决子女教育问题、医疗保障等方面的问题，吸引其在城市就业购房，激发其潜在的购房有效需求。对于购买商品房的农民工，通过财政补贴或鼓励房地产商让利以减轻他们的购房压力，探索建立对于自愿退出宅基地的农民给予合理的补偿机制，提高农民工的购房能力。[4]

2.加大住房制度改革，满足新时期人们的住房需求

根据当前福州房地产市场库存量大的现实情况，打通存量商品房和安置房、公租房等保障房的转换通道，原则上不再新建或少建公租房和安置房，逐步提高房屋征收和棚改项目的货币补偿比例，加快住房制度改革，在政策和资金上给予大力的支持，加快商品房的去库存。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产商将库存商品房转为出租房，当地政府对其收入给予税收等方面的优惠，既能解决库存量大的问题，又能满足无购房能力者对住房的需求。

3.完善土地供给的均衡机制，优化房地产业的投资结构

要准确掌握目前房地产不同类型用房的供给和需求的情况，根据市场的需求，合理控制土地的供给数量和结构，提高土地的供给均衡化水平。对于库存比较大的城郊区域，要控制土地的供给，以消化库存量为主要的任务，实行有弹性的土地出让模式。对于出让土地的用途，应根据市场的需求和变化，进行合理的调整，将商品住宅用地、办公用房、商业营业用房和其他用房的投资比例控制在合理的范围内。已经出让还未进行开发的用地，房地产企业根据市场供需情况，可按照规定的审批程序进行土地用途的调整，合理引导房地产企业转型利用未开发的投资用地，使房地产业的投资结构达到市场的最优。建立健全土地出让后的监督、管理和服务机制，保证出让土地的按时、按质交付，保证出让土地项目的开工建设。

（二）充分利用“互联网+”的平台，促进房地产业的转型升级，加快“去库存”

1.建立住房金融体系的平台，完善风险管控制度

在利用“互联网+”的平台促进房地产企业资金融通的同时，也存在着许多潜在的风险。房地产商应在控制风险的前提下，积极的利用互联网的大数据和技术，使房地产业与互联网金融更好的融合。为了鼓励房地产企业积极创新，加快房地产业转型升级，当地政府应该为完善住房金融体系出台相应的措施，保障互联网金融在房地产业的良好运用。金融部门应提供相应的融资支持和金融服务，支持这种新的借助互联网解决住房融资的模式。[5]

2.优化税收优惠政策，鼓励房地产企业兼并重组和转型升级

通过税收的优惠政策，支持房地产企业的兼并重组和转型升级。鼓励信誉良好、品牌较大的大型房地产企业兼并重组规模较小、开发成本高、生存压力大的房地产企业，促进企业做大做强和转型升级。降低税收可以有效的减少房地产企业的成本，减轻其生存的压力，对于房企的并购重组，当地政府可以出台增值税等方面的优惠措施，提供专项的资金支持，使房地产企业做大、做优。支持房地产企业顺应市场的消费需求，优化调整产品的结构，创造和激发新的消费需求，提供低碳环保、多元化的高品质住房，促进房地产业的转型升级。

3.加快人才的引进和培养制度，为房地产业输送新鲜的“血液”

专业人才是一个行业发展的灵魂，是最重要的生产要素。在利用“互联网+”的平台促进房地产业可持续发展的同时，需要采取优惠的政策和措施，积极引进既懂互联网的大数据平台的潜在资源又具有房地产行业的专业知识的复合型人才。不仅要积极吸引高端的复合型人才，而且要注重人才的培养，为房地产业的可持续健康发展源源不断的输送新鲜的“血液”。

（三）提升当地政府的服务水平，营造良好的房地产市场发展环境

1.加大领导的重视和组织协调，落实责任主体

加强组织领导，建立部门联席会议制度，分解工作任务，落实各责任主体，提升政府的服务水平。对于房地产库存的实时数据、房地产市场的交易情况以及已发布的房地产政策措施的实施效果应建立互联网的监测平台，利用“互联网+”的强大数据收集和处理功能，完善房地产市场的信息监测系统，根据市场的变化及时调整房地产的政策措施。

2.完善基础配套设施建设，提高楼盘的吸引力

对于库存量高的城郊地区和新区的房地产业，由于缺乏相应的配套设施，交通和生活不便，很难吸引更多的购房者在此置业。[6]当地政府要加大财政的投入力度，加快交通网络和相应基础配套设施的建设，鼓励教育、医疗、养老、超市等与生活密切相关的配套设施的进入，促进产城融合发展，方便居民的生活和交通出行，提高购房者对楼盘的吸引力，释放更多的住房需求。

参考文献：

[1]刘海英.“互联网+”背景下房地产业的机遇与挑战[J].建筑经济，2015，36（10）：129-132.

[2]海菁，马国强.房地产新政背景下的海南房地产业发展分析[J].南海学 刊，2015（4）.

[3]戴维.浅析房地产拥抱互联网[J].经营管理者，2015（12）.

[4]徐勇.化解房地产库存的对策建议[J].中共石家庄市委党校学报，2016，18（6）：31-34.

[5]高聚辉.“去库存”进程加速 房地产市场寻求再平衡[J].中国发展观察，2016（1）.

[6]陈志强.福建房地产业发展的调查与分析[J].福建论坛·人文社会科学版，2016（5）.

作者简介：叶娟惠（1988-），女，福建建瓯人，福州市社会科学院研究实习员，硕士研究生，主要从事技术进步与经济增长研究。