限购政策和房产税对抑制房地产价格过快增长的影响分析

[摘要]文章通过介绍新中国成立以来房地产市场发展的四个阶段，以及国内房价过快增长的现状，结合针对楼市过热而提出的限购政策及房产税政策的具体内容，根据相关学者们对于政策实施对房地产价格的实证结果，分析了政策对于房产价格的影响机制及获得的相应启示。

[关键词]限购政策；房产税；房地产价格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711177

1中国房地产市场的发展阶段

中国房地产市场经历了四个发展阶段：虚无期、早期发展、扩张和高房价背景下的政策干预期。早在1949年中华人民共和国成立至1988年期间，中国的房地产市场并没有形成。在城市地区，房屋被作为一种社会福利的形式由政府机构或国有企业分配给人民。而在农村地区，房屋由人们根据分配的土地自建或由村政府直接提供。这一阶段并不存在房屋的买卖。

1988年宪法修正案为私有住房的发展奠定了法律基础，政府仍保留城市土地的所有权，但是，房屋购买者享有70年的土地使用权。虽然政府鼓励人们以较低的价格从单位购买居住用房，但房屋仍然带有福利商品的属性并且没有作为商品在市场上进行交易。因此，改革早期，房屋市场的交易并不活跃。

1998年，国务院颁布了第23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它标志着中国现代房地产市场的起步。文件规定，不再允许单位为员工建设及购买居住用房。相应地，可以将此福利补贴至员工的工资从而帮助其在市场上购买房屋。此政策是继1997年亚洲金融危机的战略调整，旨在促进房地产市场的商品化发展。自此，中国的房地产市场以前所未有之势发展起来。根据国家统计局的相关数据，住宅投资在国民生产总值中的占比由2000年的2%上涨到2011年的6%。而房屋的销售面积由1998年的108亿平方米增长到2010年的934亿平方米。

房地产的扩张阶段伴随着高房价与下降的支付能力。中国房地产指数从1998年到2010年间增长了78%。西南财经大学关于中国房地产金融数据调查结果显示，城市房价在1998年至2010年间增长了3倍。在2010年，房地产价格与居民月收入中值之比为89，而这一比例在金融危机发生前的美国仅为50。2010年，中国沿海城市房价与月租金之比为500，而美国在同一时期的主要城市相应比例为250。高房价已经成为了政府与人民面临的主要问题。

2限购政策与房产税

为了抑制房价的过快增长，政府出台了一系列政策，如：提高城市低收入人群廉租房的供给，降低首付，与差异化贷款调整等。其中，最为严厉的便是限购政策。它首先在北京推行，此后逐步在超过40个城市实施。虽然各地区的限购政策有微小的差异，但总体来讲，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

由于限购政策不具有可持续性，在2011年，政府在上海和重庆地区进行了房产税改革的试点。两个城市分别试用不同的税收方案。在上海，对于上海本地居民，房产税适用于新购买的第二套及以上的住宅，包括现存的二手房和新建设商品房。对于非本地居民，房产税适用于新购买的第一套及以上的房屋。人均住房面积不足60平方米免征房产税。基本税率为06%，对于房屋价格低于前一年度新建设商品房均价二倍的征收04%。

在重庆，房产税同时适用于原有住房和新购买的独立式住宅，高档住宅，及非本地居民购买的第二套及以上的普通住宅（面积低于140平方米且均价接近当地可比住宅的平均水平）。对于独立住宅，180平方米以下免征房产税；对于高档住宅，100平方米免征税。对于每平方米低于15000元的高档住宅和非居民购买的第二套及以上的普通住宅征收05%的房产税。对于高于15000元每平方米的住宅征收1%至12%的税。从以上的政策规定可以看出，上海和重庆的房地产税只适用于一部分居民住宅。

3限购及房产税对房价的影响

学者们对于相应政策进行了实证分析得出不同结论。杜在超等通过反事实分析法和蒙特卡罗模拟法认为限购政策降低北京房价增长率的769%，而房产税降低重庆房价增长率的252%。但是，房产税对于上海的房价没有显著影响。在北京，本地居民被限制购买两套以上的房屋。而非本地居民（但是缴税及缴纳社保超过一年）最多可以购买一套房屋。限购政策大大降低了市场上房屋的需求量，从而降低了房价。白重恩等利用最小二乘法估计了没有房产税情况下的上海和重庆的房价水平并与国内31个城市平均房价水平进行了比较后发现，房产税降低上海房价的11%～15%却提高了重庆房价的10%～12%。导致房产税在不同地区的不同政策效果的原因主要有：第一，并非所有的房屋都是征税的。在上海，除了本地居民的首套房屋外，所有新购房都需要交税。而在重庆，只有高档住宅（无论是否是新交易）及价格高于城市平均房价两倍的新购房需要交税。第二，征税的起点不同。在上海，人均住房面积低于60平方米的部分不需交税。而在重庆，对于高档住宅，这一比例提高至180平方米，其他类型的住宅则为100平方米。第三，税率不同。在上海，对价格高于城市均价两倍及以上的房子征税税率为06%，其他为04%。而在重庆，价格高于城市均价四倍及以上的房子征税税率为12%，三倍及以上为1%，其他的为05%。在上海，按价格的70%征税而重庆却是100%。上海的高税收对于房价的抑制作用容易理解。而重庆的高税率促进房价增长的机制可解读为以下方面：由于只有高档住宅会征收房产税，所以人们普遍地热衷于购买普通住宅。根据统计数据，重庆高档住宅的成交额只占商品房成交总额的68%，从而普通住宅房价的上涨效应占据了主导从而拉动了重庆房价的普遍上涨。

以上分析表明，为了抑制房价的过快增长，从短期来看，限购政策不应被房产税替代。而征收房产税可以成为抑制房价过快增长的主要工具，但是也要谨慎实施，避免出现运用不当导致房价上涨现象的发生。在未来房产税的设计及运用过程中，以上因素应当综合考虑。4启示

第一，要保持房产税的公平性。根据重庆与上海的房产税的税率不同，且对于居民是否有戶籍也会在征税上有所差异。此外，上海对于非新购住房不征税的政策也应引起相应的关注。第二，要统一方案以降低成本。重庆和上海两城市的改革动机基本一致，但是房产税的规定在很多方面都存在差异，如：征收对象、税基、税率等。只有统一制度框架，规范政策指导，才能提高改革效率并降低成本。第三，要综合看待限购政策的影响。限购政策在一定程度上可以抑制房产价格的过快增长，但却有时滞。但作为干预市场的行政手段，该政策有一定的局限。所以，需要因地制宜对房地产市场进行调控，加快住房保障体系的建设，以便更有效地抑制房价过快增长。

参考文献：

[1] Bai C E，Li Q，Ouyang MProperty Taxes and Home Prices： A Tale of Two Cities[J].Journal of Econometrics，2014，180（1）： 1-15

[2] Du Z，Zhang LHome-purchase Restriction，Property Tax and Housing Price in China： A Counterfactual Analysis[J].Journal of Econometrics，2015，188（2）： 558-568

[3] 邓柏峻，李仲飞，张浩限购政策对房价的调控有效吗[J].统计研究，2014 （11）： 50-57

[4] 刘洪玉房产税改革的国际经验与启示[J].改革，2011 （2）： 84-88

[作者简介]刘译营（1997—），女，汉族，辽宁辽阳人，北京化工大学，学士。研究方向：公共事业管理。