浅议不动产不宜作为融资租赁的标的物

刘宝元

我国《合同法》第十四章专章规定了融资租赁。其中第237条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”从该条规定可以看出，融资租赁合同包含以下几个方面的含义：[1]①出租人根据承租人对出卖人的选择购买租赁物；②租赁物由出租人购买后交由承租人使用；③承租人需向出租人支付租金。然而根据 2014 年 3 月 1 日正式实施的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》，却又要求结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务做出认定，但认定标准却又没有。[2]对于融资租赁界定还有一个很重要的方面就是租赁物所有权的最终归属。而我国的将该问题规定在《合同法》第238条，属于任意性条款，由当事人自己进行约定。我国是大陆法系国家，因此融资租赁合同租期届满后标的物所有权的归属不会影响融资租赁的界定。无论所有权最终归谁，要作为融资租赁合同标的物有两个问题是明确的：一是出租人必须拥有标的物的所有权；二是标的物所有权有转移的可能性。

一、融资租赁合同标的物的所有权必须归出租人所有

融资租赁合同法律关系得以实现的基础就是标的物所有权和使用权的分离，实质上基于绝对所有权理论下所有权权能的分离。因此出租人必须完全拥有标的物的所有权从而保证承租人能够完全的使用该标的物，也能够以所有权作为担保，实现自己的投资利益。然而不动产融资租赁并没有完全符合融资租赁合同标的物的此项要求。在我国土地归国家所有，无论单位还是个人对土地只拥有使用权，这也就从根本上排除了土地作为融资租赁合同的标的物。另外许多成功的不动产融资租赁案例如舟山在建码头的融资租赁、2009年的天津保税区在建工业厂房的融资租赁、2009年云南昆石高速公路的售后回租等在建工程都不符合融资租赁的此项要求。根据最基本的所有权理论所有权应该在标的物存在的情况下才会有所有权的问题。而这些在建工程，处于建设阶段，没有所有权的问题也就不可能成为融资租赁合同的标的物。事实上，在建工程所谓的“融资租赁”的法律实质是抵押贷款关系。

二、融资租赁合同标的物的所有权有转移的可能性

由于融资租赁从其诞生之初就与分期分期付款买卖难以区分。在融资租赁合同法律关系中，承租人所支付的租金实际上是购买标的物的价款，并且在租赁期满支付最后一笔租金以后，只要再支付名义上的价格就可以取得标的物的所有权，这与保留所有权的动产买卖没有区别。[3]也正是因为这个原因，英国直接将所有权最终转移到承租人的法律关系认定为租购而不是融资租赁。而在大陆法系国家，一般都给予了承租人在租赁期满后退租、续租和购买的选择权。区分融资租赁和分期付款买卖的标准一般有以下几个方面：①买卖合同是取得标的物的所有权，而融资租赁合同是取得对标的物的使用权；②尽管融资租赁契约中可能规定承租人在租赁期满后以名义价格购买标的物的权利，但该权利并非融资租赁合同成就的条件，并且融资租赁期限届满时标的物的所有权并非自动授予承租人，而是给予承租人选择权，即使购买，也需要另外订立买卖合同；③租赁公司从事融资租赁的交易的经济本质，市委客户提供资金融通，将融资租赁合同理解为分期付款合同，违背了融资交易的经济实质。[4]通过以上分析可以看出，作为融资租赁合同的标的物，所有权在租赁期限届满以后具有转移的可能性，并且区别于分期付款满买合同的根本就是承租人获取的是租赁物的使用权而不是所有权。然而现实生活中所出现的不动产作为融资租赁合同标的物最终的所有权几乎全部归于了承租人。无论是如云南昆石高速公路这样的基础设施建设，还是天津保税区办公大楼的售后回租亦或是保障性住房建设，甚至企业厂房的融资租赁，最后租赁物的所有权都归于了承租人。虽然在合同中没有明确规定合同期届满标的物直接归属于承租人，符合融资租赁合同的要求，但是这些合同的签订大都以获得最终的所有权为目的，完全形式上的融资租赁，实质上的分期付款买卖行为。

三、融资租赁合同标的物必须具有使用功能

根据上述两点的分析和我国《合同法》对融资租赁的界定，在融资租赁合同中，承租人选定租赁物和供货商，出租人按照承租的选择购买租赁物，并将其出租给承租人占有、使用，承租人按约定支付租金。由此可知，融资租赁合同的标的物对承租人要有使用功能。然而不动产作为融资租赁合同的标的物并不能完全符合此项要求。比如在房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者；高速公路等基础设施的使用人是公众，而不是承租人，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人显著不同。另外从融资租赁的功能上看，融资租赁制度上世纪 80 年代引入我国， 初期的融资租赁交易主要以大型机械设备为主，后逐步发展为飞机、轮船等大型交通设备等。 从融资租赁交易对象上看，标的物主要是企业的生产经营设备。 因此，融资租赁也被作为金融资本支持实体经济的重要法律工具。而现实生活中的不动产融资租赁要么就是开发商开发的房地产楼盘，要么就是为了公共利益而修建的高速公路等基础设施以及保障性的住房 ，反而很少有企业用融资租赁的方式获取厂房。所以现实生活中的不动产融资租赁不符合融资租赁功能上要求。除此之外类似于在建工程这种不动产作为融资租赁合同标的物也不符合固定资产的含义，《金融租赁公司管理办法》将租赁物限定为固定资产。根据《企业会计准则第 4 号——固定资产》第 3 条规定，确定某物是否是固定资产，不是取决于它的实物属性， 而是取决于它在生产过程中执行职能的特殊方式。 固定资产的一个重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。[5]现实中的在建工程都是一出售或者投资为目的，所以不符合固定资产的含义，当然不能作为融资租赁合同的标的物。

通过以上的分析，可以看到不动产不能作为融资租赁合同的标的物。尽管目前我国没有明确禁止不动产的融资租赁，原因并不是在于其存在的合理性，而是当前已然存在的大量的不动产融资租赁的事实，一旦禁止将会给很多人带来巨大的经济损失也会对相关产业的造成一定的冲击。

参考文献：

[1]江必新：《融资租赁合同纠纷》，法律出版社2014版，第4页.

[2]奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014 年出版，第 31 頁.

[3]查松：《融资租赁发》，人民法院出版社1999年版，第31页.

[4]查松：《融资租赁发》，人民法院出版社1999年版，第32页.

[5]雷继平，原爽，李志刚：交易实践与司法回应：融资租赁合同若干法律问题——《最高人民法院关于审 理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》解读[J].法律适用，2014年第4期，第36页.