初探工业项目集约用地出路

陈冬梅

我国经济经过三十多年的高速发展，外延式、粗放式发展已成为资源保障工作不能承担之重。当前经济发展特别是工业用地发展对土地资源的消耗对我们这个人均土地面积远低于世界平均水平的国家而言，更是不堪重负。近年来国务院和各级政府以及国土资源部门针对节约集约用地出台了不少政策，用地方式转变已初见成效。本文以丰县为例，试图在当前经济发展模式下更好解决工业项目节约集约用地问题，提出了建议。

丰县位于江苏省最西北部苏鲁豫皖四省七县接壤处，辖12个镇、3个街道办事处和1个省级开发区，县域总面积1450.2平方公里，总人口118万。2015年全县GDP370亿元。

丰县现有工业企业共计767家，占地1220.11公顷，营业总收入900362万元，用工人数41726人。地均收入为每公顷1048.44万元。近年来，丰县鼓励工业项目建设四层及四层以上高标准厂房、提高单独供地门槛和亩均投资强度、严格批后监管等方式，特别是县高新园区30万平方米标准厂房和电动车产业园10万平方米标准厂房的建设，有力的提升了全县工业项目集约用地水平。以正在建设的高新园区30万平方米标准厂房项目为例，该项目占地近300亩，设计容积率为1.1，按照普通单层厂房项目容积率為0.7测算，建设30万平方米单层厂房比多层标准厂房需要多占土地120亩。节省下来的120亩土地如用于房地产项目，就能增加约1亿元的财政收入。因此，做好工业项目集约利用工作，不但能节约珍贵的耕地资源和紧张的用地指标，也能取得可观的经济效益和社会效益。但由于目前节约集约用地制度体系尚不健全，政策措施配套不够完善。部分工业项目，仍存在厂房建设标准低、建筑密度低、项目实际投资低、非生产性用地比例过大和项目建设周期长等低效利用土地现象。为进一步贯彻落实国家和省、市关于节约集约用地政策，建立最严格的节约集约用地制度，提升国土资源保障发展能力，提出以下建议：

认真执行土地预审制度

充分发挥土地预审的作用，要按照节约土地、集约发展、合理布局的原则，从严核定建设项目用地规模。加强对工业项目的用地门槛管理，提高投资强度，实行最低标准制度。每亩土地的实际投入，原则不得低于200万元，工业项目的建筑容积率原则不得低于1，建筑密度不低于45%，对电子、医药、服装等轻型产业，必须建设三层以上多层厂房。有关部门在办理有关审批手续时，要严格按照项目土地预审核定的面积进行审批，开发区和各镇政府不得超过《土地预审意见》核定的用地面积与用地单位签订用地协议。对所有没有通过土地预审的建设项目，有关部门不得办理项目立项和规划手续。

严格执行出让合同履约监管

工业项目用地中生活设施、后勤保障、办公服务等配套用地面积不得超过项目总用地的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。在招商项目协议中要明确建设项目投资强度、税收产出、开竣工时间、规划条件以及相应的违约责任等内容，并列入挂牌公告，写入出让合同。在挂牌出让公示文件上，要载明项目未经国土部门竣工验收，不得进行初次转让。造成土地闲置的，闲置一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，无偿收回国有建设用地使用权。

加大盘活存量土地力度

各类建设项目用地应首先考虑通过盘活存量来解决。在项目用地选址时，规划和国土部门要优先安排使用存量建设用地、闲置土地和未利用地，使存量建设用地得到充分整合利用。新上工业项目必须进入开发区和工业园区，在此之外的工业企业，在符合国家产业政策和达到环保要求的条件下，也要通过“拆企并企”、“拆企入园”等方式逐步进入开发区、工业园区；对规模小、污染重、效益差的企业逐步实行淘汰关停。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和容积率的，不再增收土地价款，基础设施配套费减半收取。

实行临时土地使用证制度

对挂牌出让的工业项目，办理土地初始登记时，根据建设项目所需建设周期，在颁发的《国有土地使用证》上注明1-2年的有效期限，项目建设期满后，经验收建筑密度、容积率和投资强度等土地使用条件均达到《土地出让合同》要求，方可换发长期土地使用证。临时土地使用证不得转让、抵押、出租。

严格限制单层厂房建设

工业项目建设，按照“限制一层厂房、推行多层标准厂房、鼓励高标准厂房”的原则。建议今后对适合多层标准厂房的中小微企业工业项目和固定资产投资总额2500万元以下的工业项目，原则上不再单独供地，鼓励和引导其租用多层标准厂房进行生产。除特殊生产工艺需要外，发改、规划、住建等部门原则上不再审批—层厂房项目。

鼓励标准厂房和高标准厂房建设

建议今后招商时，工业项目不再享受地价优惠，企业想降低用地成本，要靠实实在在的固定资产投资换取奖励补贴。对多层标准厂房和高标准厂房建设和使用，政府应实施相应的扶持政策。

多层标准厂房。多层标准厂房建设，第二层减半收取基础设施配套费，第三层及以上部分免收基础设施配套费；对建设、使用多层标准厂房的企业，符合技术改造、技术创新、协作配套项目等申报条件和要求的，各部门应优先安排项目申报和扶持资金；多层标准厂房通过竣工验收后，项目实际容积率、建筑密度、绿地率和非生产性用地比例符合《国有建设使用权出让合同》约定的，由项目所在园区按照第二层建筑面积每平方米30元、第三层及以上建筑面积每平方米50元给予奖励。

高标准厂房。根据有关规定，高标准厂房必须达到四层及四层以上，建设成本相对较高。建议对建设高标准厂房的项目，除享受多层标准厂房项目全部扶持政策外，还应享受以下鼓励政策。

对高标准厂房工业用地，在确定土地出让底价时，以不低于工业用地最低保护价的70%执行。土地挂牌出让时，竞买保证金缴纳比例可降低为出让底价的50%，土地出让金一次性缴纳有困难的，可在1年内缴清；高标准厂房建设期间，开发者不得转让国有建设用地使用权，建成后经政府同意，可允许对房产、国有建设用地使用权分割转让，但不得改变功能和土地用途。土地和房产转让时，所在园区管委会享有优先购买权。