城区地价动态监测

赵新

城区地价动态监测基是土地市场价格管理的基础性工作，为国家宏观调控地产市场提供依据。笔者主要以丰县为例，从地价空间分布、变化、与国家政策及土地成本的衔接、城市地价房价对比分析、城市地价与土地市场协调分析以及城市地价与社会经济协调分析五个方面对丰县城区地价动态监测成果进行研究，希望通过深入分析，以使其更具有实用性，便于引导或控制各类经济社会活动，落实城市规划、经济发展战略和产业政策方面起到切实的作用。本文以2015年丰县城区地价动态监测与基准地价更新成果为例，进行分析。

背景简述

丰县概况。经济社会发展取得了显著成绩。2015全年，地区生产总值实现370亿元，增长10.3%；一般公共预算收入完成43.09亿元，增长13.1%；规模以上固定资产投资完成214.37亿元，增长19%；社会消费品零售总额完成133.4亿元，增长13%；城镇居民人均可支配收入21100元，增长9%；农村居民人均可支配收入12930元，增长10%。从总体形势来看，丰县经济社会发展在下行压力中保持总体平稳、稳中有进，经济运行处于合理区间。

丰县地价动态监测始于2003年，时年丰县国土局与中国矿业大学土地资源管理系联合开展了地价动态监测课题，并建立了地价动态监测体系，2004年按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）和《城镇土地估价规程》，采用多因素多因子综合评价的方法，对城区土地进行了土地级别调整和基准地价更新，此后每年都开展了城区地价动态监测工作。2007年根据江苏省统一部署，采取以价定级的思路，建立了丰县城区区段地价、分用途和综合地价体系，此后开始按照《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》开展城市地价动态监测。

2015年丰县城区基准地价更新成果

在丰县城区地价动态监测工作范围内，划分了30个商业区段、13个住宅区段、3个工业区段，布设了97个地价监测点，实现和完善了全面的地价动态监测体系。其中，商业和住宅划分为四个级别，而工业划分为三个级别。同时根据房地产市场和土地市场交易资料，按季度评估市场交易样点、监测点地价，测算各级别土地的级别基准地价。

基准地价合理性分析

城市土地作为人类社会生存发展的基础和重要的生产资料，其影响因素众多且复杂，并随着城市发展和社会需求的变化而变化。按照对土地价格的影响范围来区分，驱动地价变化的因素主要有3方面：宏观经济与政策因素、区位因素、个别因素。宏观经济与政策因素是影响城市整体地价水平变化的主导因素，区域因素和个别因素是分别对地块和宗地的地价变化具有显著影响。

与国内生产总值关系分析。丰县经济的发展速度在不断加快，人均国内生产总值不断增加，且增幅明显，2015年度，丰县城区商住综合地价增长率为1.05%，而人均GDP增长10.3%，人均GDP保持着持续、高速、稳定的增长态势，可以认为丰县地区国民生产总值的逐年上涨，保持了房地产业的稳定繁荣。2015年城镇人口增长了0.3%，但丰县人口基数大，近几年城市化率较快，城市发展后劲足，导致丰县城市居民对于房地产的刚性需求比较大，随着固定资产投资完成额的大幅上涨，城市基础设施不断得到完善、重大项目投资得到推进、房地产投资也相应保持较快增长。但同时考虑到政府严厉性调控政策逐步见效，尽管丰县房地产发展较晚，但目前来看。已经表现出比较大的活力，这正是由于丰县城市居民对于房地产的刚性需求较大，且在较短年限内释放，房地产市场住宅类商品房价格一直上涨。城市地价的变化与社会条件变化相协调一致，并呈现出刚性需求拉动地价上涨的趋势。

地价与房价的比例分析。基于抽样调查的2006年至2013年间取得土地使用权并于2013年至2015年进入销售阶段的商-品房开发项目的典型案例25个。根据丰县城区地价指数将地价修正到商品房的销售时点，据此进行统计分析。从数据中可以得出。25个案例中，按土地成交的地价，平均值为857.86元每平方米，修正后的地价平均值为906.47元每平方米；房价的平均值为4248元每平方米，房价最高值7000元每平方米，最低值3450元每平方米。楼面地价占房价的比例平均值为21.30%，最高值30.61%，最低值13.64%。多数案例集中在15%-25%之间，一共有17个，25%以上的案例有4个，低于15%的案例有4个。

相关的政策建议

高度重视地价动态监测的成果的应用。地价动态监测可实现过对城区地价水平和变动情况的实时监测，协助政府部门把握土地市场运行态势和价格走势，为国土资源部门运用土地政策参与宏观调控提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。因此应高度重视地价动态监测成果，并且城区地价动态监测要与地价管理的日常工作相结合，以便充分发挥城市地价动态监测成果在地价管理中发挥的作用。一是招标、拍卖、挂牌出让市场土地底价和土地收购价格应参照地价动态监测成果所提供的科学依据。二是依据监测成果制定相应的地价政策。為了提高协议出让土地价格的市场化，应依据地价指数，制定协议出让的经营性土地价格政策，对经依法批准利用原划拨土地进行经营性开发建设的和转让原划拨土地使用权的，按相应的地价指数确定市场价格，以此确定协议出让标准，从而提高协议出让土地的收益。

考虑丰县城区现有存量住房数量和未来需求结构的情况，确定每年住房用地指标占当地新增建设用地指标的最高比例，合理调整商服、工业、住宅用地的供应比例，抑制用地供过于求。而在住房用地中，继续加大保障性住房用地的供应，进一步缓解城镇中低收入家庭的住房困难问题。

积极推进节约集约利用“双提升”，提高工业用地准入门槛，稳步推进建设用地“减量化”。

积极继续推行实施节约集约利用“双提升”。大力推进土地利用方式的集约化，一方面传统工业用地需求减少；另一方面提高产业用地准入门槛，高新技术产业项目用地供应比例增加。通过价格杠杆使土地资源向产业层次高、科技含量高、经济实力强的项目配置，促进产业结构优化和升级，提高工业用地集约化程度，一定程度上提高了工业用地的准入门槛，控制建设用地拓展速度。

在经济发展新常态下，瞄准国家提出一带一路和生态文明建设的发展战略，通过价格杠杆，积极有序地发展土地市场。