强化房地产企业采购管理与成本控制的策略分析

贾少品+赵瑶先

摘 要：随着我国经济体制改革不断深入，经济发展继续上行面临巨大压力。对于房地产行业而言，结构性问题尤为突出，特别是在一二线城市房价居高不下的情况下，已经严重阻碍人们日益增长的对于住房条件改善的需求。这一现象的出现在于供需不平衡，同时也对地产企业提出要求，其项目的管理水平的提高，严格控制房地产项目成本控制中的核算，尤其是采购成本，对于房价上涨也能起到缓解作用。如何促进国民经济健康运行，如何改善居民居住条件，也应成为地产公司应当承担起的社会责任。因此，本文探讨了如何强化房地产企业采购管理过程中成本控制的意识，进而提升采购过程中成本控制水平，降低项目的建安成本。

关键词：房地产企业 采购管理 成本控制

引言

采购管理是地产企业项目管理中重要的环节，材料采购更是管理的核心，其在建安成本中所占比例最大。材料采购管理也是企业成本管理中难度比较大并且容易失控的地方，施工单位项目管理更加重点关注的内容。如何做好材料的采购管理工作，是当前房地产企业各方围绕成本控制而开展采购管理工作中必须要解决的问题。对此，本文从以下几个方面就上述问题进行论述：

一、从制度流程对采购行为进行规范和约束

对材料采购流程进行管理，首先要从制定采购计划开始，之后进行市场询价，然后再签订采购合同，最后根据合同约定将材料运送到指定地点。首先，结合实际进度情况编制材料的需求计划。负责这部分工作的主要是项目成本部，其编制需求计划所依据的主要内容是工程图纸和施工方案中的要求。编制完成后，将其交给物资采购部。物资采购部根据计划进行物资采购，并且展开后续工作。针对采购的价格和供货单位进行谈判，签订采购合同，然后做好材料進场质量检验和材料的现场管理。其次，要对经济采购量进行确定，目的明确，结合实际，最大限度的降低与材料有关的各种成本，以成本和最小为确定经济采购量的基本原则，得出各个时期的经济采购量[1]。最后，在确定完经济采购量以后，选择采购合同的类型，对编制的采购计划进行优化。明确采购环节如何管理：如选择合同的类型，如对采购人员和供应商的管理等，这些都是物资部需要关注的内容。而根据项目的实际需求，采购管理计划的制定也应具有一定的灵活性，以适应不断变化的市场。以徐州市为例，2017年6月8日徐州市工程造价管理处就针对市场材料价格的波动发布了《关于近期我市部分建筑材料市场价格异常波动的预警》 。文件中指出近半年由于受骆马湖、沂河禁采黄砂和部分采石场关闭影响，造成市场沙、石短缺，直接导致商品混凝土供不应求。部分建筑材料特别是沙、石、水泥、钢材市场价格涨幅较大，根据分析这种情况还将持续下去[2]。

提高采购各环节的技术水平，对于做好采购管理和成本控制来说意义重大。比如在采购询价方面，需要做好采购询价的管理工作，利用互联网和材料供需平台的优势，能够快速搜集到及时的所需信息，进而完善询价管理工作，提高了询价工作的效率。确定供应商和签订采购合同时，对供应商进行选择的依据其在采购询价环节的评价结果和产品的质量与服务水平等。签订合同前，选好合同的类型，而不同类型的合同对买卖双方所面临的风险也不相同。对于甲方来说，希望尽可能的降低风险，实现经济效益最大化；对供应商而言，也希望规避风险，实现自己的利益。对于采购活动来说，选择好有利于自己的合同的类型对于采购的顺利开展非常重要。而徐州造价处的预警，也同样指出：建设市场中甲方乙方在招投标、合同签订和材料采购时需要采取行之有效措施预防风险。特别是施工合同中关于合理约定风险分担条款，在建筑材料价格波动的形势下如何避免给企业经营带来经济损失，消除合同双方由此产生的经济纠纷。同时工程施工发承包双方在涉及到材料价格的文件签署过程中，应提高风险防范能力，对于材料价格可能带来的风险要有清醒的认识。磋商阶段，各方就应当做好规避风险的措施，更好保障施工工程的质量，推进项目的顺利进行。

二、做好采购部门员工的管理与培训工作

对房地产企业而言，进行采购管理和成本控制需要从多方面着手，采取有效的管理与控制措施，包括成本采购岗人员的选择、员工的培训以及绩效考核等方面。采购的岗位设置时，全盘考虑，防止在采购中出现权利过于集中的情况，确保各岗位上的人员能够形成相互监督和制约，同时也不会对其工作的积极性产生影响。通过这种设置能够有效的防止采购中权利寻租等腐败现象的发生。通常情况下，项目进行采购时，都会设置总负责人和询价员以及合同员与采购员，还有库管员等五个不同的岗位。具体的岗位设置要考虑到项目的大小和施工时间等因素。围绕做好采购工作中心展开，促进岗位间的协同。对人员选择时，对员工的综合素质进行全面考量，需要其具备必要的专业能力和较好的沟通能力，并且具有一定的法律意识和责任意识，避免任人唯亲现象的出现。对专业能力的考察，不仅包括其具备相关的上岗证书，还要熟悉材料管理的流程。同时还要求岗位人员具备清廉的品质，尤其是一线采购人员，经常会受到金钱和物质等诱惑，需要具备抵御这些诱惑的心理素养。此外，还要对员工进行岗位培训，包括业务和法律知识以及公司制度等。对业务进行培训关键是要能够提升员工的业务能力，比如管理采购流程以及确定经济采购量等，还要对员工如何在新形势下做好采购管理工作进行培训。同时多鼓励员工多走访了解市场行情，就地产企业而言，可以组织员工参加建材展览会，加强业内同行的交流，培养其对市场材料价格变动的敏锐度。通过加强对采购部门员工的培训和管理，能够强化其对采购管理和成本控制的意识，使其能够更加出色的完成采购工作。

三、强化对供应商的管理，对采购全过程进行成本控制

在项目的采购管理中，要有全过程管理的意识，管理供应商也是采购管理中重要内容。采购洽谈中，与供应商建立战略伙伴关系，最终达到合作共赢。企业获得长期稳定的材料采购渠道，并且能够有效的降低采购材料的平均成本以及采购过程中的交易成本，确保房地产项目可以顺利进行[3]。此外，还可以对供应商的合作行为进行绩效管理，以此作为对供应商的总体质量进行评价的依据，比如完善供应商绩效管理系统的建设，做好供应商的评级工作等。

有效降低采购管理的成本，要具备采购全过程的理念，重点关注采购过程中产生的所有成本，分析占比较大部分，进而做好对总成本的分析，并不是就某个环节的成本进行降低。当然要做好总成本的控制必须要在不增加其他环节成本的基础上，尽可能的降低每一个环节的采购成本。在此基础上，才能实现采购成本的最优化。所以，对采购成本的控制要从整体把握，才能达到有效管理采购流程，有效降低采购成本的目的。

结语

房地产行业发展迅速，针对徐州市行业整体情况而言，最近通过挂牌拿地溢价率极高，大型地产公司竞争日趋激烈。对房地产企业来说，要想在当前市场环境下实现较好的发展，分析市场，预测建材价格波动等因素的影响，必须要做好采购管理与成本控制规划，防范由于建设周期长而面对拿地后不确定市场因素带来的风险，提升采购管理工作的水平，降低采购成本，帮助企业在激烈的竞争中和严格的调控政策下稳健获取经济利益、实现健康发展。

参考文献

[1]魏洪彬.房地产企业采购成本控制体系的改进研究[J].现代经济信息， 2013（12）：184-184.

[2]徐州市工程造价管理处. 关于近期我市部分建筑材料市场价格异常波动的预警.徐建价[2017]8号， 2017，06 .

[3]董军钊.房地产开发企业的战略采购管理[J].产业与科技论坛， 2011， 10（1）：38-38.

作者简介

1、贾少品（1987—），男，河南省郏县人，广西大学商学院2016级工商管理专业研究生。

2、赵瑶先，男，江苏省铜山人，建造师、工程师，工作单位：沛县雨润房地产开发有限公司。