长租公寓：存量时代的空间演绎

单素敏

销售额排行榜上位居TOP30的房地产企业中，三分之一都已进军长租领域

2017年7月，全国约有795万高校毕业生走出校园。他们几乎都要面对第一道“人生考题”：租房子。

这并非易事。

旺季的住宅租赁市场“僧多粥少”、一房难求，最大的挑战还在于市场服务不规范——虚假房源、“黑中介”无处不在。

不少年轻人在大城市或多或少有过租房的“血泪史”。在他们看来，与合适的房子相比，自己更需要的是省心的服务。

长租公寓正是瞄准了这些“痛点”，其解决方案是——干净整洁且统一的装修，与互联网、大数据技术深度嫁接，并提供标准化物业服务。

其卖点，就是“省心”。

长租公寓服务升级

相比于身边正在奔波找房或者正在与“黑中介”斗智斗勇的同学、朋友，史成玉的租房经历简单得多。

“从在自如网看到这个房子到签合同，只用了不到一天的时间。”史成玉告诉《瞭望东方周刊》。

自如友家是链家集团旗下自如网于2011年10月推出的长租公寓产品。

长租公寓的基本运营模式是，运营商从业主端承接房源进行装修改造，配置统一的家具家电后对外出租，并为租户提供标准化的保洁、维修等服务。

类似于自如友家这种房源来自于个人业主、按间出租的长租公寓产品，行业内称之为分散式公寓。伟业我爱我家集团旗下的专业房屋资产管理品牌相寓、2012年成立于上海的青客公寓、成都的优客逸家等也同属此类。

另一种集中式的长租公寓，房屋主要来自于整栋物业，比如改造后的酒店、老旧厂房、开发商自持住宅楼等，这种产品多为整租，也被称为“白领公寓”或“单身公寓”。典型代表包括自如的独栋青年社区公寓自如寓、相寓PARK、魔方公寓以及曾因获小米公司1亿元投资而迅速走红的YOU+国际青年公寓，等等。

無论是主打分散式还是集中式，伴随着市场需求的扩大和延伸，不同的长租公寓运营商提供的产品和服务也在不断升级。

“目前除了自如友家、自如寓，我们还有自如整租、面向旅居人群的自如驿以及短租产品自如民宿等，基本涵盖了城市租房族的各种需求。”自如网CEO熊林告诉《瞭望东方周刊》。

在位于北京朝阳区左家庄静安里45号的魔方公寓，本刊记者还看到，公共空间有台球桌、会客区，还有健身房。

“24小时保安、房间烟感系统等全部参照酒店标准，我们还比酒店多了一道门禁系统。为满足年轻人休闲、娱乐、社交的需求，健身房、电影放映室、酒吧等基本上也是公寓的标配。”魔方生活服务集团华北分公司副总经理邓方告诉《瞭望东方周刊》。

存量房时代的布局

除了大型房屋中介、互联网创业公司和一些连锁酒店，如今越来越多的房地产开发商也开始加入长租公寓运营商的行列。

2017年6月13日，佳兆业集团正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。

佳兆业集团控股副总裁兼创享空间总裁黄国钧告诉《瞭望东方周刊》，其推出的创享空间将实行并购与自建并举的发展策略，布局全国所有一线及重点二线城市，计划三年内打造长租公寓10万间。

目前，万科运营的长租公寓也已超过了5万间，而这一数据在2017年还将翻倍，增加到10万。

此外，选择以自建团队或与其他品牌合作的方式打造长租公寓的还有龙湖、复星、旭辉等一批开发商。

房地产咨询机构克而瑞的统计数据显示，截至目前，销售额排行榜上位居TOP30的房地产企业中，三分之一都已进军长租领域。

“一个重要的背景是，近几年房地产市场发生了明显的变化，特别是在一线城市，应该说存量房的时代已经来临。”中国指数研究院指数研究中心总监白彦军告诉《瞭望东方周刊》。

他提供的数据显示，2017年1～5月，北上广深四个城市的房地产交易量中，二手房的占比分别达到了83.8%、75%、57.1%和75%。

链家集团董事长左晖在最近的一次公开发言中也援引数据称，2016年全年整体市场交易额（新房+二手房）超过了17万亿元，其中二手房交易第一次超过了6.5万亿元。

“如果只盯住一手房市场，万科可能会失去很多机会。”2017年6月30日，新任万科董事会主席郁亮指出，存量房市场在核心城市远远超过新房市场，企业必须在存量房的相关业务开发方面提前做好布局。

除此之外，在国家发展住房长效机制、提倡租售并举的政策理念之下，北京、上海等城市规定开发商拿地需有一定比例自持，也被认为是房地产企业发展长租公寓的原因之一。

79%的消费者接受长租生活

在相寓品牌运营方北京爱家营企业管理有限公司总经理刘洋看来，最近几年长租公寓备受市场欢迎的关键原因除了政策驱动外，更重要的是这种产品满足了租房消费者的刚需。

“大城市房价较高再加上限购政策，使得年轻人的购房率大大降低，停留在租房市场的时间被拉长。这意味着租赁业正在迎来重大利好。而相比传统的租房市场，长租公寓解决了一系列的消费痛点，更符合消费升级的趋势。”刘洋对《瞭望东方周刊》分析。

这个判断背后有数据支撑。

链家研究院发布的《2016居住生活报告》（以下简称《报告》）显示，2015年全国有接近1.6亿的租房人口，未来3～5年将增长到约2亿人；预计到2025年，长租市场的规模将从目前的1万亿元左右增长到3万亿元。

从《报告》的调查结果来看，接近三分之二的租客会将更多的精力和资源投入到租住领域；2013～2016年，北京、上海地区的首次购房年龄从30岁推迟到了34岁；79%的消费者，尤其是年轻租客表示，如果品质足够好，租期足够稳定，可以一直租房住。

“我们认为，未来一段时间租金还是会稳定增长。”左晖分析称，过去十年，北京、上海的租金涨幅为130%，深圳、广州分别涨了100%和60%，全国平均上涨水平为40%。

“房屋租金与售价并无直接关系，最相关的是人均可支配收入。长期来看，房租还是会比较稳定地增长。”左晖说。

从经营房屋到经营用户

长租公寓堪称房地产领域的新蓝海，但问题也层出不穷。

“到目前为止，长租公寓并没有明确的规范。也正是因为没有行业标准，所以服务水平良莠不齐。比如有些所谓的长租公寓房屋装修简陋，甚至使用劣质家具导致甲醛超标，服务也跟不上。”刘洋告诉本刊记者。

实际上，由于前期投入高、资金回收慢、盈利周期长，重资产模式的长租公寓对品牌的挑战是全方位的。

熊林認为，长租公寓能否盈利取决于运营商是否能解决三个层面的核心问题——能否提高效率，能否保证品质，新的模式能否真正有创新并带来价值的增值。

他告诉本刊记者，传统的个人对个人的租房模式，拉低了整个市场的效率。

“过去北京的三居室、四居室要平均35天才能租出去，我们拿过来，根据年轻消费者的需求进行改造、按间出租，这个周期就变成了20天。这种情况下，业主愿意让渡一部分收入，这对我们来说就是利润。”

如果说提高出租效率、稳定回报业主租金是获取房源的基础，那么房屋设施品质和居住体验则是持续吸引租客的筹码。

“虽然跟周边同类型的普通租赁房屋相比，我们的价格会高出一些，但是按照同样标准配齐家具家电设施，平摊到每月房租里面可能不相上下，更何况这里面还包含除水电外的宽带费等费用，并且提供日常打扫等其他服务。”熊林说。

保证效率和品质的前提之下，一些机构已经将对房屋的运营升级到了对用户的运营，通过为后者提供增值服务来增加盈利来源。

通过与互联网金融平台合作，相寓携手蚂蚁金服、房司令等企业，推出信用租房服务，租客可以根据芝麻信用评分获取押金减免、月付房租、房租分期等优惠。

自如则推出了销售家居用品的电商平台自如优品，租客可以通过该平台购买生活必需品。

“为业主提供更丰富的延伸服务，为租客提供高性价比的居住体验，唯有如此，长租公寓品牌才能获得持续发展。实现这样的目标并不容易，这背后考验的是资金、管理机制和系统的互联网技术，三者缺一不可。”熊林说。