出租人综合税负下损益平衡租金计算模型分析
——基于“营改增”政策变化

（潍坊职业学院监察审计处 山东潍坊262737）

2016年3月，财政部、国家税务总局联合下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确了不动产租赁服务实行“营改增”。在税收政策的变化下，针对不动产经营租赁，出租企业的租金为多少时才能平衡不动产的综合成本，即损益平衡租金应该是多少？

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状发生改变的财产，包括建筑物、构筑物等。不动产租赁业务分为融资租赁和经营租赁两类，经营租赁是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不发生变更的租赁业务。本文主要研究出租人不动产经营租赁下的租金问题。损益平衡租金，对承租人而言，是其能够接受的最高租金，它等于自行购置的平均年成本；对出租人而言，是其可以接受的最低租金。本文从出租人角度考虑损益平衡租金，即出租人的最低租金要平衡出租人承担的各项成本和税费。

一、损益平衡租金的基本模型及案例分析

损益平衡租金基本模型的假设条件为：（1）企业为增值税一般纳税人；（2）租赁方式为不动产经营租赁；（3）固定资产采用年限平均法计提折旧，即每年的折旧额相等；（4）固定资产每年的运维成本相等；（5）每年的租金收入相等，且每年年底收取。在上述假设条件下，理论界比较成熟的损益平衡租金基本模型为：

例1：A企业是一般纳税人，2016年12月30日取得一座办公楼，成本为101万元，预计使用年限为10年，残值为1万元，采用年限平均法进行折旧，每年的运维成本为0.5万元，企业拟对外出租，最低租金收入是多少？……