基于地方政府视角的房地产管理问题及其解决对策

艾清江

摘要：我国房地产在国家的调控和市场的调节下稳步增长，但近些年房地产投机炒作、哄抬房价的现象时有出现，特点也越来越突出，尽管在管理和约束房地产企业上，国家出台了很多明文规定和法律法规。但是很多时在政策落实上存在问题，地方政府的执行力不足，从而造成了政策和规章制度不能切实实行。本文基于政府视角对房地产管理上的问题进行分析与研究，从而找出问题的关键点并提出解决方案，以期提高地方政府在房地产管理上的水平。

关键词：房地产管理；地方政府；约束

引言：

地方政府是国家的代表，是将人民与国家相连接的纽带和桥梁，在一定程度上，地方政府的举措可以影响地区区民的安居乐业与经济的稳定，在房地产行业中，地方政府也起着至关重要的作用和影响。个别地方政府为了推进地区经济的快速增长，将房地产行业作为发展和提高经济增长点的突破口，不顾国家的法令任由不法商家进行地皮、房价的炒作和哄抬，这就会对人民的幸福安居和社会的稳定造成严重的不利影响。因此对于地方政府出现的问题应重点关注。

一、地方政府管理在房地产行业中存在的价值及重要性

1.打破房地产市场的先天垄断

国家三令五申的说明垄断的违法性和对社会发展的不利影响，但是房地产行业自身就存在着垄断性，由于对于房地产开发来说可用的开发土地是有限的，因此在开发商获得开发许可之后，就具有了土地开发权，而同时成为了土地使用的主体，这就使得在房屋建设完成之后交易的过程中，很容易出現房地产商为了个人的利益炒作、哄抬房价的问题。

房地产的交易行为发生阶段，买卖双方本应该处于相同的地位，而正是由于上面的原因，造成了在实际的交易过程中，买方一直处于被动的弱势地位，对于被哄抬的房价只能敢怒不敢言，最后选择协商或者妥协，这就会造成地方房地产房价的不稳和市场的垄断。

而为了打破这种不良现象，地方政府就应该强势介入，在最大程度上保证消费者的合法权益，并对整个房地产市场形成监督与管理，从而控制房价的大幅度波动及市场垄断现象。

2.地方政府的监督可以形成对市场的有效管控

房地产行业在很多时候都存在很多的特殊性和风险性，房地产行业属于国家的经济支柱型产业，很多时候房地长行业产生的改变会对国家和人民产生深远和重大的影响，因此，中央和地方政府对于房地产行业实行有效的监管和调控，是势在必行的举措，能够防止发生违法行为，能够保障人民在住房、买房问题上的合法权益，能够提高地方的经济稳定发展。

二、地方政府在房地产管理上面存在的不足及问题探究

1.角色不明，监督者变经营者

过去30年间，我国经济的发展速度非常快，为了快速摆脱贫困，增加政府收入，一些地方政府错误地奉行唯GDP主义，为了快速获得利益，不惜放弃了政府监督者的职能。

房地产产业可以快速的积累资本，成为了很多地区的热门行业。为了从房地产行业中获得更多的利益，一些地方政府很乐意为房地产开发商提供便利，导致在履行政府职能的过程中，放弃了中立的原则，摇身一变成为了房地产行业的经营者，甚至对于一些不良不法的房地产项目听之任之。

2.管理缺位导致土地闲置问题严重

在房地产行业中，炒卖土地的现象比较严重，开发商从政府手中竞得土地，却不从事任何开发项目，要么坐地起价，要么导致土地被无谓的闲置。我国规定，土地闲置两年以上，政府便可收回，但实际上闲置三年以上甚至更久的土地非常多，而某些地方政府对资源明显地缺乏有效的管理，对于相关不法行为的打击力度也很低。

3.保障性住房和商品性住房导致政府职能的矛盾

买不起房成为困扰国人的一大民生难题，但事实上政府有责任维护公民的住房权。对于广大的中低收入阶层来说，保障及住房问题是地方政府必须要履行的责任，但现实情况常常是地方政府在保障性住房建设方面往往表现出乏力的一面。

保障性住房属于公益建设，政府往往需要投入大量的人力物力和财力来保证相关项目的建设。受到社会教育和政治影响的体现，保障性住房建设往往无法取得商品性住房建设能达到的效果，而且商品性住房建设能够为政府攫取巨大的利益，这就使得政府将房地产管理的侧重点倾向于商品住房。

三、基于问题而提出的针对性解决对策

1.明确政府在房地产管理中的角色

任何一个地方政府在使用人民赋予的权力时，必须要明确自己的角色。政府是市场公平的维护者，同时也要履行经济行政法律三方面的监管责任。现在房地产管理过程中担当的角色，政府才能够有效的施展职能。

首先，地方政府遵循中央政府的相关政策和法规，根据自身情况在行动时适当微调，切实落实中央政府对于居民住房的保障原则，满足公民提供住房功能和成色方面的需求。

其次，地方政府也是当地房地产市场的监管者，政府有责任也有义务切断一切的房地产不法行为，抑制市场波动，预防地产泡沫，保护当地房地产企业以及其他经济形势的安全和稳定发展。

最后，地方政府是房地产相关制度法规的落实者。地方政府必须认真履行中央政府关于我国房地产行业发展相关规定和政策，根据自身情况，切实保障公民的住房权利，防止恶意抬高房价，稳定地方经济。

2.有效利用土地资源

首先，地方政府不应该只图眼前利益，要对地区拥有的土地资源进行详细的摸排，制定长远的发展规划，促进经济多元化发展，而并非从一位倒卖土地的行为中获利。

其次，地方政府要仔细摸排地区人口与住房供给之间的关系，防止过度建设，同时要保证土地招标的公平性。

最后，对于房地产用地，政府要加强监管职责，有效地打击圈地不建的行为，科学利用土地，防止各种“地王”和“囤地惜售”行为的发生。

3.完善地区房地产的供应结构

政府要把握扶持保障性住房的尺度，不能因此打压普通商品住宅，因为保障性住房属于公共建设而刻意忽略，否则都容易加剧市场供需的矛盾。地方政府应将保障性住房的投入维持在适合的比例，并加大对于保障性住房的建设和监管力度，防止工程承包商偷工减料，杜绝非中低收入群体骗取保障性住房，同时做好不同时期的规划，确保保障性住房建设的稳定。

结语：

为了保障地方社会经济的稳定和发展，地方政府应该加大对房地产行业的监督和管理力度，明确地方政府的角色和职能、提高土地资源的利用率、完善地区的住房供需结构，从而促进房地产行业的可持续发展，进而推动地方城市经济的不断发展和突破。

参考文献：

[1]刘齐富.地方政府房地产市场管理的不足及对策研究[D].湖南师范大学，2014；

[2]王振坡，施淑芳，王丽艳.政府与市场关系视角下住房问题治理对策研究[J].中国房地产：学术版，2014（8）：18-25.