房地产企业土地增值税问题研究

李申花

摘要：通过对土地增值税相关政策的研究，对税收征收过程中存在的问题提出改进建议，为房地产企业纳税筹划建言献策。

关键词：土地增值税；研究；建议；筹划

一、土地增值税政策背景

为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国家从1994年开始征收土地增值税，以土地转让收入减去扣除项目金额的增值额为征税对象，按照四级超率累进税率征收，税率最低档为30%，最高为50%，各地按房地产销售收入的1%–2%进行预征，在项目达到清算条件后进行清算，多退少补。

该税收的作用是为了合理调节土地增值收益，但实际上开发商将税收最终都算到了购房成本里，由买房人承担。1994年开始征收土地增值税至今，房地产价格经过了一次又一次的大涨，有些开发商依然在房地产开发过程中获取暴利，在房价大涨的环境下，该税种确实增加了财政收入。

二、税收征收过程中存在的问题

（一）对房地产企业以土地作价入股征收土地增值税有可能会重复征税。在2006年以年前税收政策中对企业以土地投资入股的不征收增值税，而财税〔2006〕21号文件出台以后，对房地产开发企业不再免征增值税。

以土地投资入股实际上是拥有土地一方以土地作价按股权比例分红，分得的利润是土地增值税后的。所以在增资环节交税，会影响企业以土地作价入股进行开发的积极性。而实际上有部分房企在竞得土地后，因资金短缺或缺少开发经验，需要寻找更有实力的开发商合作，即一方以土地作价入股，另一方出资并派出有经验的管理团队进行合作开发，双方按股权比例分红，这样避免了烂尾楼的产生，对房地产市场是有益的。……