房地产企业纳税筹划

曾雪婷

摘 要 伴随着整个行业的巨大改变，房地产企业的发展变得越来越复杂化、多样化。其中，对房地产企业的发展产生重大影响的是政府对房地产市场进行干预，导致市场竞争变得更加复杂。房地产企业不管是调节收入或是调节成本都难以达到理想的效果。因此，为了保持企业利润增长，如何降低企业税收负担，就成为企业重点研究的对象，从而达到增加企业税收利益这一目标。纵观全局，纳税筹划工作在企业发展中起着举足轻重的作用，企业应引起重视，提早将纳税筹划引入日常工作中来。

关键词 房地产企业 税务成本 纳税筹划

中图分类号：F812 文献标识码：A

1房地产企业纳税筹划概述

1.1房地产企业纳税筹划概念

房地产企业纳税筹划是指房地产企业在法律所允许范围内，结合房地产企业自身企业特点，事先对企业的经济业务做出规划及安排，以达到降低税务成本的目的。这种使房地产企业税收负担大大减轻，有利于实现企业利润最大化的行为就是纳税筹划。

1.2房地产企业纳税筹划必要性

房地产企业不同于其他产业，其业务涉及较大资金量，由于项目周期长所带来的风险也比较大，存在一定的不确定性，但由于高额的市场回报率与其带来的附加值，房地产企业之间的竞争也更为激烈。但是目前，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负。因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义。

1.3房地产企业纳税筹划的基本方法

1.3.1临界点筹划法

税法中规定的一些具体标准就是税收临界点。当企业的收入或费用超出税法规定的基本标准时，超出部分可能会导致企业的应纳税额增加，加重企业纳税成本；相反，有些达到基本标准可以享受减免税政策，节省企业纳税成本。临界点筹划法就是把握这些标准来进行税务筹划。

1.3.2分离合同筹划法

分离合同筹划法是指企业在把握整体收入额不变的情况下，结合不同税目之间的关联影响，将一个合同分离成两个。其实质是降低税基。例如：房产税及营业税的纳税筹划。

1.3.3降低税基筹划法

降低税基筹划法是指企业通过降低计税基础来分担税负。企业应缴纳税额是以税基为基础计算的。通常来说，税基越大，税额也越大。所以想要减轻企业税收负担，可以从减少税基方面着手。

1.3.4相对节税筹划法

相对节税筹划法是在纳税总额不变的情况下，通过调节不同纳税期的纳税额，从而放大利润的一种纳税筹划的方法。利润冲减税收，减轻企业税负。虽然两种入账方式不同，但物品折旧年限一满，期间产生的纳税总额是一样的。但是货币的价值随时间变化而有所不同，企业通过调节不同纳税期的纳税额，当期节约的纳税额可以用作企业的流动资金，将时间价值转化为经济收益。

1.3.5税前扣除项目法

企业如果足额为职工购买了五险一金，这既是企业遵守法律法规的体现，同时也抵减了所得税，既为职工谋取了福利，也为企业长久发展增加了竞争力，充分体现出以人为本的企业文化。

关于土地增值税方面，土地增值税有五项扣除项目。其中前两项取得土地使用权所支付的费用还可以加计百分之二十扣除，企业应该充分利用这项优惠政策进行纳税筹划，使土地增值税的超率累进税率百分之三十到百分之六十，最大化降低增值额，增加企业收益。

2房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1房地产企业对纳税筹划存在错误认识

所谓纳税筹划的错误认识主要有以下两个方面。其一是想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想。一些房地产企业想要与税务部门建立“特殊关系”，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的。其二是靠偷税逃税来获取税收利益的错误思想。某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账。通过减少企业收入降低应纳税额，这种行为是国家规定不允许的。

2.2房地产企业纳税筹划思想与实际工作缺少协调性

房地产企业应对纳税筹划的工作上，存在以下三点矛盾。第一，调节税前应纳税额最少与税后收益最多的矛盾。税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大。房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用。第二，调节企业单一税赋最小与整体税赋最小的矛盾。房地产企业涉及税目种类繁多，即使同一项业务，涉及的税目计税依据也随外部环境变化。纳税筹划可能会出现临界点，相互作用之下，反而可能使筹划方案的结果大打折扣。所以综合来看，房地产企业纳税筹划应从整体出发，相互协调。第三，有些房地产企业在进行纳税筹划工作时，方式方法没有与时俱进，应将多种节税途径结合企业特点进行调节，选择最适合企业发展的方案进行纳税筹划。

2.3房地产企业纳税筹划人员专业水平比较欠缺

目前，房地产企业的纳税筹划工作基本上还是由财务部门来执行的。对于财务工作与纳税筹划工作，两者之间，缺乏独立性。两者虽然互有关联，但纳税筹划更应该当做独立的个体来看待。因为纳税筹划工作要求工作人员全面并且专业的掌握业务知识，仅仅只有财务部门的工作人员而没有专业的团队来执行这项工作，按所产生的效果应该远远不如预期。

3房地产企业纳税筹划的改进策略及措施建议

房地产企业在进行纳税筹划之前，企业的财务人员必须先了解国家税务征收的内容、形式以及方法等。然后才能在合法的范围内进行合理的纳税筹划，达到为企业降低经营成本的目的。

3.1加强房地产企业的纳税意识以及培养企业风险管理文化

长期以来，一方面是由于我国房地产企业的管理层对税务风险不重视；另外一方面是全体职工对税务风险的忽视，认为控制企业税务风险并不在工作范围之内。因此，企业要进行税务风险管理，首先应提高房地产企业所有者、管理者乃至全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战。

3.2树立正确的纳税筹划思想

房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度。一方面，税务征管部门是国家税收的执法部门，按照法律规章制度对房地产企业依法进行征税。企业应当积极配合税务征管部门的工作，依法按时缴纳税金，不要乱钻法律空子。另一方面，房地产企业应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想。

3.3以整体纳税筹划为主，协调税务关系

房地产企业只有将各种不同利益之间的关系处理得当才有可能实现这一目标。首先是要在最小纳税额与企业最多收益之间进行协调。房地产企业纳税筹划需要纵观全局，考虑税种之间的关联影响，进行多种搭配，制定出最优化的方案。最后是协调好同一税目下不同纳税筹划方法之间的关系，节税不同于避税，其操作起来的方法也不尽相同，可以将两者相结合起来，使利润最大化。

3.4健全税务筹划涉税风险的管理与调控

房地产企业纳税筹划的主题之一就是降低涉税风险。房地产企业主要通过以下三个方面来降低风险：一是企业应经常分析风险状况，结合自身特点准备风险应对方案；二是把握外部大环境，及时调整筹划方案，大大降低各种潜在的风险的发生；三是提高处理涉税风险的能力，一方面，应对涉税风险的发生，要做好紧急处理，运用预先制定的風险处理方案来控制风险，以防风险带进一步扩散；另一方面，方案的灵活性要高，要可以随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失。

3.5提高纳税筹划人员队伍的业务质量

从事纳税筹划的工作十分复杂，工作人员需要透彻的了解相关法律法规，国家政策。这就要求工作人员全面并且专业的的掌握业务知识。因为纳税筹划工作复杂且多变，只有专业的人员才能应对不同情况，在最短时间做出最合适的判断，有利于企业的发展。企业一旦重视纳税筹划工作，为其打造专业的团队来执行这项工作，可以在一定程度上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益。因此，纳税筹划工作至关重要，是企业实现自身价值的“推手”。endprint