关于保险资金投资不动产问题的分析

摘要：2014年保险业《新国十条》布以来，保险公司为了长期发展，越来越青睐于选择不动产作为新的投资方式。但是，由于保险投资仍处于起步阶段，在实际操作中仍存在一些问题，如专业人才匮乏、可投资产较少、风险较大等问题，本文针对这些问题展开分析，给出相对应的建议。面对纷繁多变的投资模式，保险公司应以长远的目标考虑不动产投资，以期获得长久稳健的发展。

关键词：保险投资；不动产；保险资金运用

一、保险资金投资不动产的方式

保险公司进行不动产投资，可以将其粗略划分为：直接投资和间接投资两种方式。

（一）保险资金直接投资

在直接投资不动产时，基于投资项目的多样性，可进一步细分为投资于基础设施、投资于工业类地产、投资于商业类地产三个方面。

1.基础设施类投资

2006年，在《保险资金间接投资基础设施项目试点办法》中提到：我国保险资金可以投资于国家级重点基础设施项目，如交通、通讯等。

2.工业类地产投资

工业地产上的建筑物用途比较广泛，目前基本上包括工业用的厂房、储存物资的仓库以及企业办公用的大楼等。工业地产作为重要的地产开发项目，一直以来，由政府主导开发、工业企业参与的模式进行。

3.商业地产投资

作为商业地产，其存在形式明显与用来居住的地产不一样。用于商业运营的房地产，大致包括百货商场、大型超市以及各种类型的娱乐场所等。

（二）保险资金间接投资

保险公司除了可以将保险资金直接用于不动产投资外，还有间接投资的房地产信托投资基金、房地产抵押支持债券以及担保债权凭证。

1.房地产信托投资基金

保险公司有多种间接投资，其中作为最受保险公司青睐的方式，就是将保险资金用于投资房地产信托基金。这一方式，也是与保险资金联系最为密切的一种形式。我们如果将房地产信托投资基金按照其收入来源又可以细分为三种，分别为资产型投资、贷款型投资以及混合型投资。

2.房地产抵押支持债券

保险公司将保险资金进行间接投资，除了前面所说的用于投资房地产信托基金外，还有一种投资方式，就是用于抵押贷款。房地产抵押支持债券是作为一种抵押贷款的合集，一般可以细分为两部分，一是作为商用，称为商用物业抵押贷款证券；一是用于居民住房，称为住房抵押贷款证券。

3.担保债权凭证

担保债权凭证是从房地产抵押支持债券中发展衍生而来的，它将各种债务集中在一起，然后以抵押的集合体发行债权凭证。担保债权凭证可以把资产中的低信用变更为高信用。贷款担保债务证券和债券担保债务证券共同构成了担保债权凭证。

二、保险公司不动产投资存在的问题

1.不动产投资专业人才匮乏

作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。

2.不动产投资组织形式尚需完善

经过多年发展，我国保险资金运用的组织形式，从保险公司内设投资部到组建资产管理公司，至今形成多种形式并存的格局。但一方面，很多保险公司成立时间不长，组建资产管理公司的条件不成熟，仍采用投资部或委托投资模式，当前有很多小保险公司，都采取内设投资部的模式。另一方面，即使部分保险公司成立了资产管理公司，也因管理体制问题而可能导致投资业务效率低下，资金运用组织形式总体上仍处于比较散乱的状态。

3.不动产投资可投资产较少

按照保险资产配置的要求，保险资金投资不动产所要求的年化收益率通常6%～10%的区间。从风险与回报匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一线城市核心地区的商用物业能够在中长期获得较高的回报水平，符合保险资金的安全性和追求长期回报的要求。而且，随着一、二线城市住宅与商用物业间价格差距的逐步拉大，商业地产的投资价值已经开始逐渐显现出来。因此，一、二线城市将成为保险资金主要关注的区域，一线城市核心区域的高端商业物业将成为保险资金重点考虑的投资目标。然而总的来说，现阶段我国保险资金可投的不动产资产较少，存在较大的发展空间。

4.不动产投资面临较大风险

当前，许多专家学者普遍认为商业地产的投资风险比普遍想象的要高。不动产投资风险主要是流动性差、变现难、市场行情波动大，在收益性上也往往存在较大的不确定性。而且，我国商业地产发展时间较短，不少城市尚未经历过一个完整的周期。另外，我国很多地产项目商业运作的成熟度还不高，这就更增加了未来的不确定性因素。

三、对我国保险资金投资不动产的相关建议

（一）政策导向型发展

保险公司在进行不动产投资活动时，要时时关注政策导向，只有准确把握政策导向，才能避免投资活动与政策趋势相悖。针对城镇化的转型，要准确把握其具体需求，要积极开发新的城市综合体，把国家的战略方针放在第一位，在促进就业的同时，也让农村人口成功转向城市。目前困扰我国政府的一大难题是日益增加的老龄人口数量，它使国家无力承担养老金支付。作为以服务国家战略为主旨的保险公司，应积极为国家承担这一重担，其具体实施可表现为在不动产投资上，即各大保险公司纷纷投身养老地产项目的开发，以减轻养老的成本。只有把运用保险资金这一活动长久地与国家的发展紧密联系，才能确保其收益的安全稳妥，更是保险公司勇于承担社会责任的一种体现。

（二）全面培养不动产投资专业人才

就我国目前保险公司来看，一部分保险从业人员没有经过专业培训，即使是接受了高等教育，也有一部分人员没有学习过投资专业的知识。而保险公司由于专业人才的缺乏，可能使评估、决策、交易整个过程均交由一个部门完成，因此导致可能出现的风险。保险公司内部应该实行权责分离，使每个部门相互独立，实现科学决策，由此规避独裁等情况的出现。每一位保險公司的管理人员应该认识到，只有把公司内部管理好，才能让公司更加平稳地走好每一步。只有每一个人认真履行应尽的义务，将自己的责任与公司的长远发展结合起来，一心一意投入到公司中去，才能营造健康的运营模式。任何一个人错误的决策，都有可能使公司陷入危机。

（三）修正不动产投资理念

与保险公司传统的投资方式相比，不动产投资、银行储蓄、投资债券、股票、基金相比，具有其特殊性。因为其投资标的的改变，保险公司也要对相应的知识进行学习。保险公司投资人员要把眼光放得更远，树立起长期投资的理念，并充分理解内在价值的重要性，学会正确评估不动产投资标的的内在价值，在市场价值大大低于其内在价值时，能做到果断购入。

参考文献：

[1]何颖.我国保险资金投资不动产问题研究[D].兰州：兰州商学院，2014.

[2]张召原.保险资金投资不动产研究[D].济南：山东大学经济学院，2014.

[3]卜海燕.我国保险投资不动产研究[D].长春：吉林大学，2011.

[4]孙雅丽.我国保险资金投资不动产领域若干问题探析[J].新经济，2013.

作者简介：卢茜茜（1991—），女，山西临汾人，山西财经大学2015（金融学）学术硕士研究生，研究方向：房地产金融