论建筑物区分所有权之共有权问题

高义卓

中国社会科学院研究生院，北京 102488

随着经济的快速发展和城镇化进程的加快，土地资源不断纳入城市建设规划之中，乡野村庄逐渐被高楼林立的都市所取代，传统的独家小院越来越多地被建造成居民住宅小区，建筑物区分所有权制度应运而生。

2007年10月1日，《物权法》颁布实施，第六章对建筑物区分所有权问题进行了权威的法律解释；2008年2月1日，《住宅专项维修资金管理办法》开始施行，主要对住宅共有部分和公用设施的专项维修资金进行规范管理；2016年1月13日，《物业管理条例》进行修订，主要对小区物业管理活动进行约束和规范；除此之外，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等相关法律文件都涉及建筑物区分所有权问题，这使建筑物区分所有权成为我国民法体系的重要组成部分。

一、建筑物区分所有权之共有权的基本内容

建筑物区分所有权，作为一项不动产权利，包含建筑物中对专有部分的专有权、对共有部分的共有权和基于专有权的成员管理权。而共有权作为其重要组成部分，具有极大的研究价值。共有权是指建筑物区分所有权人根据相关法律的管理规定和小区业主大会的协商约定，对建筑区划内专有部分以外的共有部分享有的占有、使用及收益的权利。

关于共有权的性质，学术界纷争不断，众说纷纭。目前主要有共同共有说、按份共有说、总有说等几种观点。而建筑物区分所有权之共有权应当以共有权的拥有份额为基础，是介于按份共有、共同共有、总有之间的一种新型共有。

建筑物区分所有权之共有权作为一种新型的权利，它所呈现出的性质并不能完全归属于其中任何一种学说，因而表现出了独有的特征。如主体的多重性、内容的复合性、客体的多样性、权能的依存性、权利义务的统一性、受让的平等性等。

根据法律规定，共有权人享有的权利大小受到专有权的影响和限制。因此，共有权人所享有的对建筑物共有部分的使用权、收益权、修缮改良权与处分权当与一般所有权不同。此外，共有权人的权利还包括对建筑物共有部分的知情权、管理权和使用监督权等。

权利与义务是不可分割的，建筑物区分所有权中，共有权人承担的义务有对建筑物共有部分合理使用义务、维持管理义务和损害赔偿义务等。

二、建筑物所有权之共有权的侵权行为

我国法律承认小区业主享有专有权、共有权和共同管理权，然而在实际生活中，由于建筑房地产开发商的利益驱使，或是物业管理公司的管理漏洞，或是某些业主的自私自利，导致的共有权侵权案例屡见不鲜。

案例一：某小区业主与该小区房地产开发有限公司财产损害纠纷案。2004年，某小区业主在入住该小区房地产开发有限公司开发的小区后，发现房地产开发商违反之前与小区居民签订的小区规划协议，擅自在该小区B幢第12层的屋顶架空层扩建楼房，忽略了建筑物的屋顶架空层属于业主共有的事实，这一行为严重损害了小区业主的共有权权益。

案例二：某小区业主委员会与小区业主建筑物区分所有权纠纷案。2007年12月，某银行分理处由于宣传需要，在某小区三名业主自有住房的房屋外墙面上悬挂该银行的广告牌，并签订合同承诺每年支付给这三名业主2万元租金，忽略了该小区的外墙面应属于该小区全体业主共有的事实，这一行为侵害了小区其他业主的共同利益。

案例三：小区业主之间建筑物区分所有权纠纷案。2006年，李某通过公开竞拍取得某大厦全部剩余资产，在装修改造过程中，发现倪某违法占用共用的消防控制室，但消防控制室属于公用设施，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。倪某这一行为不仅给李某造成了经济损失，而且违反了法律规定，更危及整幢大楼的消防安全。

案例四：某小区物业管理公司诉该小区某业主物业管理合同纠纷案。2005年，徐某和陆某以售楼人员曾口头承诺买一楼送花园为由，擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池，但在徐某、陆某与该房地产开发商后期签订的房屋买卖契约中，并未明确约定之前的口头承诺，故不能认定徐某、陆某对该房屋南阳台外庭院绿地享有专有使用权。根据《物权法》有关规定，建筑区划内的绿地，除了城镇公共的和明示属于个人的，其他均属于小区全体业主共有。徐某和陆某这一行为损害了小区其他业主的合法权益。

除此之外，由于涉及建筑物共有权的相关法律条例对共有部分范围不清、共有部分获益分配不明、共有部分管理制度欠妥等原因，导致的侵害小区业主共有权的纠纷案例还普遍存在。特别是作为建筑物附属的绿地、楼顶平台、停车库、停车位、公共娱乐设施、公共消防设施等的产权归属与日常使用上，常因权责不明，导致利益矛盾与纠纷，成为了建筑物所有权之共有权侵权的重灾区。

三、建筑物所有权之共有权的权益保护

针对上述建筑物所有权之共有权的纠纷案例，解决共有权的侵权问题刻不容缓。我们可以从事前、事中和事后三个方面对业主的建筑物所有权之共有权进行保护。

首先，“事前预防”是关键。小区业主作为共有权的主体，必须明确共有权的客体。共有部分的准确界定是建筑物所有权区分专有权和共有权的基础。我国《物权法》第七十条对共有权的客体进行了法律概述，规定共有权的客体是专有部分以外的共有部分；《物权法》第七十三条列举了共有部分的内容，包括建筑区划内城镇公共道路除外的道路、城镇公共绿地或者明示属于个人除外的绿地和建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。小区业主可以通过共有部分的定义和列举的内容来科学地识别小区的共有部分。

其次，“事中控制”是核心。在小区日常运行管理中，物业公司和业主大会发挥着举足轻重的作用。完善小区管理制度，定期召开小区业主大会，完备小区共有部分的登记制度，宣传共有权的相关法律条例，以此来促进小区管理规范化，提升小区业主的幸福感和获得感，防止纠纷的产生。

最后，“事后处罚”是保障。健全侵害共有权的民事责任体系。对于侵害小区业主所有权之共有权的行为，也要纳入民法保护，通过补充与完善《物权法》等相关法律条例来制定相关被侵害共有权之后的补救措施和惩罚措施，加大处罚力度，提高违法成本，来更好地预防和保护业主共有权权利。

文章对建筑物区分所有权之共有权进行分析研究，希望能提高小区业主维权意识，帮助业主解决部分民事纠纷，保护业主的共有权权益，避免以后共有权侵权现象的发生，同时也希望能够引起司法机关的高度重视，加强对建筑物区分所有权之共有权的保护，加大对共有权侵权行为的惩罚力度，完善建筑物区分所有权之共有权的相关法律条例，防微杜渐，禁于未然。