预购商品房抵押权预告登记效力认定

战睿凝

华东政法大学经济法学院，上海 201620

上个世纪90年代以来商品房预售和房屋分期付款买卖日益成为房屋交易的主流形式，预购商品房抵押由此兴起。在预购商品房抵押中，预购人与开发商签订商品房预售合同并缴纳一定比例的购房款作为首付款后，与银行签订借款合同，同时签订预购商品房抵押合同，以预购的商品房作为抵押担保，由于抵押合同签订时房屋尚未建成，无法设立抵押权，所以银行与购房人往往先办理预购商品房抵押权预告登记。在购房者完成抵押权登记前，开发商对购房者的借款本息承担阶段性的连带责任保证担保。借款合同生效后，贷款银行按照约定将购房贷款一次性划入开发商所开立的银行账户，由开发商自由支配。①预购商品房抵押既满足了购房者购买房屋的资金需求，又有利于开发商筹措资金用于商品房建设，对于改善居民居住条件，促进房地产市场发展发挥了重要作用。

而我国现行法律对于预购商品房抵押权预告登记的性质和效力一直没有做明确的界定，这不得不说是一个重大的缺陷。正如王泽鉴先生所言“预告登记制度的核心问题，在于其效力②”，确定抵押权预告登记的效力对于研究预告登记制度必不可少；而且对预购商品房抵押权预告登记的性质和效力认识不一给司法审判也带来诸多不便，明确预购商品房抵押权预告登记的效力对于深化理论研究、解决司法问题均具有重大意义。……