“营改增”对房地产行业税负的影响及应对措施

王越

摘要：“营改增”是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措施，就是全面实施“营改增”，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。但是在营改增政策的影响下，当前房地产行业所受到的税负影响并不是单纯的只减不增，而是产生了双向性的影响。那么这就需要对其影响进行深入的了解和研究，积极地寻找应对措施，以实现房地产行业税负的良性发展。

关键词：营改增；房地产；税负

2016年《政府工作报告》指示，在从2016年5月开始全面推广的“营改增”试点中，房地产行业被列入四大行业试点范围之一，纵观这段时间以来营改增对社会各行业的影响情况来看，毫无疑问的是房地产行业受营改增的影响最为广泛。所以在当前局势下，深入地研究营改增对房地产行业税负的影响情况，从正面和反面双向对营改增与房地产行业之间的结合进行进一步研究有着非常重要的意义和价值。

一、“营改增”新政中房地产行业的适用内容

（一）过渡性政策

虽然说营改增在全国范围内进行全面推广有2011年以来上海交通运输业、广播影视服务业以及铁路运输和邮政服务业等领域的试点经验做支持，但是想要切实的在全社会各行业铺开营改增新政仍然并非易事。所以为了能够在不影响我国市场正常经济秩序的情况下保证营改增在房地产行业的顺利推行，达到双管齐下的效果，我国财政部特别就房地产行业引入了过渡性政策，给房地产行业留出了缓冲的平台。该过渡性政策是指房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。纵观整个房地产行业链条，处于链条下端的房地产商的承担能力是受制于市场变化的，所以大部分房地产业对于项目的测算是非常关注的，过渡性政策的出现意味着房地产企业的增值税率不会一下子从5%直接上升到11%，一些老的房地产项目仍然可以沿用营业税原有的5%税率，相当于让房地产企业有了更充足的准备去迎接营改增新政，为营改增在房地产行业的落实奠定了良好的基础。

（二）支付的土地价款可以扣除

在土地價款方面，房地产开发上计算房地产项目的增值税时是可以将已经向政府部门支付的土地价款刨除在销售额之外，这样就意味着增值税对房地产开发上“增值”的部分收取税款的特点能够更好地落实。当然，这一条使用内容与过渡性政策之间存在一定矛盾，因此，这一内容只适用于房地产开发商的以11%的税率缴纳增值税，不适用于按照过渡性政策缴纳税率的房地产项目。

（三）分期抵扣

在以往营业税的总体机制下，房地产资产购入过程中并不存在“分期抵扣”这样的概念，但是在增值税税制体系中，一般纳税人在增值税试行开始之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。对比传统营业税税制和现行的增值税税制来看，“分期抵扣”概念的出现无疑会规范和完善增值税整体的税制链条，进一步激发房地产市场的活力，促进房地产市场的优化。

二、“营改增”对房地产行业税负的影响

从现行“营改增”条款与房地产行业发展的关系来看，营改增的全面试行将会有效地改善传统房地产行业中存在一些顽疾和弊病，净化房地产市场环境，优化房地产行业的整体结构。但是只有客观看待营改增对房地产行业税负的影响，才能够更好地发挥营改增对房地产行业税负的积极影响并规避其可能存在的消极影响。

（一）“营改增”对房地产行业税负的积极影响

1.一定程度上减轻了房地产企业的税负

根据相关数据现实，截止到目前为止，营改增推进五年来已经累计减轻企业税负1.7万亿元，实现了营改增新政推行的基本目标。而且2017年营改增工作座谈会上李克强总理也明确地提出要求，确保税负全面减轻，适当整合试点期间临时出台的过渡性优惠政策，进一步健全增值税抵扣链条，完善小规模纳税人和简易计税等政策，逐步扩大一般计税方法适用范围，更好解决金融、建筑等行业和小微企业税收抵扣不足的问题。更何况当前营改增在试行阶段还有包括过渡性政策、分期抵扣等相关机制的并行，这些都在一定程度上缓解了营改增给房地产行业带来的“阵痛”，减轻了房地产企业的负税。

2.土地成为抵扣项目优化房地产企业税负结构

在营改增政策条例中有明确指出，房地产企业的土地资本可以作为税收的抵扣项目，而从房地产行业的开发成本结构来看，土地出让金乃是房地产企业开发成本中最为重要的一块，那么当土地资本可以作为房地产企业的税收抵扣项目自然就能够有利于房地产企业更好的减轻增值税负担。简单来看，如果说房地产企业A拥有一处房价为10000元/㎡的楼盘，该楼盘的土地成本为5000元/㎡，那么实际上房地产企业A的增值税额为0.05万元，这是只考虑将土地作为抵扣的情况，在这种情况下，房地产企业A的税负已经明显与传统的营业税负相持平，如果说再加上房地产企业A其他方面的税额抵扣的话，房地产企业A的税负降低是非常明确的。当然，这是在土地成本相对较高的情况下，如果说房地产企业A所开发的楼盘本身的土地成本相对较低的话，房地产企业A的税负仍然处于较重的状态。

3.预缴增值税率变动改善房地产企业现金流量

在营业税税制结构中，房地产企业需要将营业款的5%作为预缴税，虽然一直以来房地产企业在同样的预缴税税率情况下并没有感受到直接的现金流量压力，但是当营改增之后，原本5%的预缴税率下降到了3%，却能够让房地产企业直接感受到预缴税率下降所带来的资金压力的缓解。当然，在预交增值税率变动有效改善房地产企业现金流量的同时也给房地产企业提供了更广阔的市场空间，尤其是诸多项目同时作业的房地产企业，其预缴税率基础资金的水平线越高，其所能够获得的现金流量空间也就越大，能够进行的操作空间也就更大，获取的利润自然也就不用多说。endprint

（二）“营改增”对房地产行业税负的消极影响

1.加大房地产企业的税负成本

虽然预缴增值税率的调整在一定程度上减轻了营改增对房地产行业税负成本带来的压力，但是同样的，营改增也在一定程度上提高了建筑材料的增值税率。从长远的角度上来看，增值税本质上是能够切实优化房地产负税结构，有效降低房地产行业的整体税收价格，但是随着房地长行业的发展，施工材料使用的多元化和施工材料来源的多样化发展势必会导致房地产企业的税负成本产生潜在的增长，这对于房地产企业来说也是必须要切实重视的问题。

2.加大进项税额抵扣难度

在房地产开发企业实际的建筑施工过程中，由于建筑材料的来源方式不能保证都是经由正规渠道进入，这也就意味着增值税的进项税额的抵扣难度会大大增加，很多材料的进项税额实质上是无法实现正常抵扣的。例如劳务费和部分建筑材料房地产企业是很难获得增值税发票，这会导致房地产企业的进项抵扣不足，从而对企业的资金流量造成负面的影响。除了难以获得增值税发票的内容之外，也有很多增值税发票本身就不被列入到进项税额抵扣范畴内。而且即便是再退一步，假设房地产开发企业所购入的建筑材料都是能够通过正常渠道获得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率为3%，而建筑行业整体的增值税率为11%，那么也就意味着房地产企业在采购建筑材料时势必要承担8%的负税成本，进而增加房地产企业的实际税负。所以进项税额抵扣难度的增加在营改增优化房地产行业税负结构的同时也给房地产行业带来了全新的挑战。

3.税负适应性呈现出地区化差异

营改增新政的试行除了在税负结构和额度等方面对房地产企业产生直接的影响之外，对于房地产企业的财务管理水平也提出了更高的要求。而当财务管理的标准逐渐上升时，并不是所有的房地产企业都能够良好的适应增值税的税收政策。尤其是在我国当前区域经济本身就已经出现不协调、不平衡的状态，税负政策的统一调整对于处于房地产链条中下段的房地产企业来说无疑会雪上加霜。

三、“营改增”新政下的房地产行业应对措施

面对营改增新政，房地产企业应该秉持着积极适应的态度，无论是在税收筹划方面还是在经营管理模式改革方面都应该尽力实现完善和发展。

（一）强化房地产企业的税收筹划能力

在营改增新政试行的环境下，房地产企业需要进一步提高自身的工程预算能力，尤其是在税收筹划方面的能力。在传统营业税的税负结构下，房地产企业对于税收的预算是非常简单直接的，但是随着营改增的试行，传统营业税税负结构发生变化，房地产企业在进行税收筹划方面很难把握应该用何种材料来取得增值税的专用发票，而且在这一环节上还存在诸多方面不能获得增值税发票的地方，房地产企业税负的不确定性大大增加，房地产企业财务预算管理工作也会随着这种不确定性的增加而变得更为复杂。这自然就对企业财务人员的专业水平和整体素养提出了更高的要求。当然，强化房地产企业的税收筹划能力并不是要让房地产企业进行收税漏税，钻相关法制法规的空子，而是要真正地从财务预算管理技术上实现优化和升级，切实的让企业的财务运转能够更适应于营改增新政，尤其是那些处于房地产行业链条下端的企业，更应该如此，才能够忍过营改增试行的“阵痛期”。

（二）完善房地产企业的税款抵扣条例

在营改增新政试行阶段，税款抵扣问题是房地产企业必须要切实关注的问题。尤其是在房地产施工企业和开发企业之间存在明显的发票抵扣矛盾，因为施工企业对开发企业开具的是增值税发票，那么当前来说双方都想获得能够用于抵扣的进项材料发票以降低自身企业的成本，特别是那些增值税税率为17%的材料，所以在这样的发票抵扣矛盾中，甲供材料的多与少将会直接影响到房地产施工企业和开发企业的税负水平。因此，房地产企业应该尽快地完善自身的税款抵扣条例，要在内部提高财务、采购等相关人员对发票抵扣的认识，从而在营改增的环境中帮助房地产企业更好地实现税款抵扣，降低自身的负税水平，特别是房地产施工企業和开发企业想要在这场长期的持久战中获得胜利的话，税款抵扣将成为决胜关键。

（三）优化房地产企业的经营管理模式

营改增新政的落实虽然从表面上看是要优化现有的税收结构，为社会各个行业提供更加合理的税收标准。但是客观来讲，任何的改革都是存在“阵痛期”的，尤其是对于那些行业链中下端的企业来讲，是否能够熬过这一“阵痛期”就决定了该企业在自有领域的发展潜力。当然，在优化房地产企业经营管理模式中最为重要的自然就是企业的会计核算水平和财务管理能力，只有在这两方面掌握主动，房地产企业才能够更好地适应营改增的新环境，促进整个房地产行业的发展。

结束语

综上所述，从长远的角度上来看，营改增政策的推行无疑降低了房地产行业的税负，但是这是在房地产企业已经完全适应了营改增政策之后，开始能够充分利用营改增政策来有效调整自身经营状况和负税结构的情况下。从短期来看，营改增政策对房地产企业的影响是双向的，且负面影响会多一些。我们有理由相信营改增政策能够最终实现全社会负税结构的改变，而这其中，房地产企业也会在营改增政策的引领下实现真正意义上的长期可持续发展。

参考文献：

[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014（22）

[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（03）endprint