论房地产企业税收征管中存在的问题与对策

于 萍

（山东世纪泰华集团有限公司，山东 潍坊 261000）

结合财务部发布的会计信息检查公报，发现在房地产企业中会计信息失真、偷漏税问题等现象是极为普遍的，部分产地产企业故意隐瞒的利润率甚至达到50%。本文对房地产企业税收征管中存在的部分问题进行深度探究，希望有助于强化房地产企业税收征管的规范性。

一、房地产企业税收征管的现状

房地产企业涉及的税种以营业税、房产税、城市房地产税、企业所得税、契税等为主，大部分是流通环节税种。全面评估房地产纳税情况，发现房地产企业税赋负担并不极为繁重，但是有关行政收费项目繁杂，部分区域高达十余种，其是房地产价格虚高的主要诱因之一，以致房地产商品的真实价格有所偏移，此时税收正常增长目标难以顺利达成，削弱了国家税收政策对经济杠杆的调节作用。在房产持有阶段产生的价值增长部分，因为缺乏税收调控机制的管制，导致政府机关难以参与价值配置过程，由于多数价值又房产拥有者把控，房产炒作促使房价不断增加，城乡差距愈发显著，不利于和谐社会的建设。

二、房地产企业税收征管中存在的问题

（一）企业采用多种方式少报销售收入

当下，房地产日趋多样化，依照不同的开发形式，政策、执行方式以及管理力度上存在差异性，很多时候给房地产企业偷逃税留创造机会。大体上有如下表现：第一，假用经济适用房名义，采用减免税政策偷税；第二，利用虚假立项，制造“委托开发”的假象，躲避销售不动产相关税金；第三，自建房产营销以后，不申报上报与建安流程相关的税金。

（二）房地产企业税款难以清缴

对房地产开发企业实际缴纳情况进行分析，发现在企业所得税与土地增值税缴纳环节上存在一些问题。前者体现在难以精确核算成本方面上，促使获得的利润信息缺乏真实性，多数企业运营中面临亏损处境。税务机关通常应用审核征收率形式进行征收，进而产生了税负公平性缺乏的问题。后者由于隐瞒、谎报房地产成交价格，以导致供应的扣除项目金额数据缺乏真实性，此时多数房地产企业没有土地增值税[1]。

（三）计税营业额申报缺乏真实性与精确性

当下一些纳税人有意降低营业额，产生少申报或不申报应纳税所得额的行为，大体表现在：第一，将价外费用或代收费用从营业额中剔除；第二，以房换地、以房产抵偿债务，进而不申报纳税；第三，把预售房款纳入”其他应付款”账目上，挂往来账，长时间不申报纳税。

三、强化房地产企业税收征管的措施

（一）实施相应监管办法

落实项目结算检查工作，提升企业申报纳税及时性房地产工程完工，交付业主运行后，税务机关需第一时间前来房地产企业进行检查，督促企业在短期内完成结转销售收入。税务机关检查期间，应科学实施可执的手段，取企业售楼部调研，对预收款与明确营销收入实现时间、成本费用等款项进行统一审核。特殊情况下，可结合企业提交的售房资料前来房产交易机构审查查证，对项目的可销售总面积、销售单价、售房合同及发票等款项进行核查，鼓励并引导房地产企业全面贯彻落实发票管理规范，开具真实发票，短期内结转营销收入，申报企业所得税上缴的相关资料[2]。

（二）推行一体化新兴管理模式

伴随着城镇建设脚步的提速，房地产业税收在地方税收过程中以一项十分重要的税源身份存在。因为房地产企业营销方式多样性，且存在潜在收入，以致征收管理难度不断增加，房地产企业税收管理的重点体现在提升征税管理一体化方面上。所谓的一体化征税，实质上就是将契税征管设为支撑点，进而对税源信息有整体性把控，在不同征收机关之间的协作下，有针对性的、快速传导相关信息，进而确保信息共享效率，实现对房地产税收税源相关信息全程动态跟踪目标。一体化新兴管理模式建设目标的实现，也是一个循序渐进的过程，可采用如下方法：第一，配置专职人员进行房地产业税收征管项目；第二，推行跟踪管理模式，其确保房地产企业收入、费用、营销形式等相关信息获得的整体性与时效性，结合实况编制税收管理方法与对策；第三，构建并完善征收管理台账，具体是以单项工程为参照，将开发单位、施工单位、建筑面积、销售价款、应纳税款等设为主要内容，只有将重点防治在单项工程项目上，才能实现对征管治疗真实与有效性的维护；第四，合理制定计税价格，严格依照相关规范征收税款。

（三）实现税源的有效管理

其一，面对税基真实度缺乏的现状，可推测收入总额及成本费用支出核算缺乏准确度的结论，以致无法将真实、准确、完整纳税资料提交至主管税务机关等实况，可实施核定征收管理措施，具体体现在定额征收与核定征收两大方面上[3]。若面对的对象是挂靠房、承包户，需实施参照同行业同规模水平，遵照核定原则进行征收。在实际操作层面上可依照核定应纳税所得率明确应纳税所得额，核定计税营业额过程中可采用测算商品建筑面积与市场价格核定乘积等方法。

其二，落实税法宣教、引导与审核评税工作，充分彰显税收的预警作用，增强申报率、入库率、申报精确性。

其三，依照税收相关法律进行，将税收稽查职能充分发挥出来，规避涉税违法行为，将心事方式极度恶劣的案件，可采用互联网予以曝光披露，促使税收稽查以查促征、以查促管等功能真正发挥出来。

其四，将各类种检查整合为一，强化对各种核定征收方法的相关纳税人稽查力度。强化国税、地税、财政等部门间合作的紧凑性，确保税收相关信息的互动性与互通性，构建内部相互监督关系，合力对房地产进行稽查。

房地产业作为高收入、高利润行业，也是当下税务部门应加强监管的行业。除了对房地产企业会计信息质量监管外，还需强化税收监管力度，提升财务核算真实性，补缴税收款项。在情节严重情况下，需移交司法机关进行处理。