试论基准地价与农村土地出让区位分析

吴延磊

引言

为提高土地资源利用效率，满足规划建设和各项活动开展的需要，对出让土地区位进行综合考虑是必要的。本文结合实际工作需要，对基准地价与农村土地出让区位进行探讨，主要包括合理进行战略规划、预防可能出现的制度风险、严格落实相关法律法规、确保资金落实到位等，可为具体工作开展提供启示。

基准地价与农村土地出让区位是一项重要活动，会对企业生存和发展产生巨大作用。随着土地利用规模不断扩大，金额不断增长，反映企业整体实力上升。但是，由于土地规划利用伴随着生产经营环境改变，也不可避免存在来自各方面的风险，需要采取应对措施，对各种区位因素进行考虑，提高土地规划利用效率。

1合理进行土地出让的战略规划

基准地价与农村土地出让的动因源自于扩大市场占有率，增强企业核心竞争力，促进企业进一步发展。一般程序是发现有土地资源开发的机会，然后对可行性进行分析。但有可能因为时间紧张，企业还没有完全掌握土地资源的实际情况，决策领导层还没有对土地出让方案和可行性进行全面分析，就匆忙做出出让决定。出让是企业的一项重大决策部署，关涉到企业生存和发展。如果在出让前缺乏对自身管理能力评估和企业长远发展规划，盲目进行出让，不仅可能会造成企业经济效益不佳，还有可能会耗费大量的人力、物力和财力，最终给企业带来沉重负担。有些企业由于出让前战略准备不足，导致出让失败，势必影响企业发展和壮大。

2预防土地出让可能出现的风险

制度风险是土地出让中常常会面临的风险，制度因素常常会影响企业战略目标实施和土地出让效果。概括来说，基准地价与农村土地出让的制度风险主要有以下来源。相关制度不完善，对土地出让各项活动进行不同程度的限制与约束。再加上政策限制，如征收政策、税收政策、价格管理政策等变化，会直接影响企业生产经营效益。此外，其他行为也会对土地出让投资、生产、经营等造成不利影响。区位分析中应该把握这些要点，落实质量控制措施，积极采取措施应对

3严格落实土地出让相关的法律法规

基准地价与农村土地出让涉及的法律十分繁杂，一般涉及到的法律有公司法、证券法、银行法、会计法、反垄断法、劳动法等，法律关系十分复杂。由于法律环境的影响，土地出让时需要特别注意相关法律规定。如果不熟悉这些相关法律，将会给土地出让带来较大的法律风险。法律风险不仅体现在初期，投资完成后经营过程中仍然会存在。尤其对大型房地产企业而言，经营期法律风险更大。然而，出让过程中，房地产企业管理层往往只重视第一个阶段，而对第二阶段的法律风险考虑不足。例如，土地权益保护问题是出让的典型法律风险。企业在完成投资和土地出让后，要根据业务需要对企业工作人员进行适当调整或裁减。此时，企业应该特别了解劳动法规的各种要求，掌握企业工作人员的比例等。如果无视相关规定，导致土地出让工作难以有效开展下去，制约工作实效性提升。同样，排放污水和废气要遵守当地环境法规定，公司治理要符合当地公司法或证券法规定，知识产权、合同管理、会计准则、税收、社会保障等方面都要遵循当地法律。从而正确把握要点，明确区位影响因素，提升土地出让工作水平。

4确保资金落实到位

大家都知道，基准地价与农村土地出让最大风险是财务风险。财务风险主要体现在五个方面。第一、融资风险。融资风险是指企业能否按时足额筹集资金，以保证土地出让顺利进行。一般来说，已经参与基准地价与农村土地出让的企业，资金筹集并不困难，但如何保证在经营中有畅通的融资渠道和低成本融资方式，这是存在一定困难的。第二、偿债风险。例如，通过举债获得出让土地，如何有效开展后续工作。偿债风险很大程度上取决于企业是否具有足额稳定的现金流量。由于土地出让后现金流量不确定性，企业可能因不能偿还到期本息而破产。第三、汇率风险。汇率风险是指汇率变动对交易过程的影响，企业拓展海外业务时需要外汇，一些跨国企业需要开展这些活动。但从国际资本市场借入或买入外汇过程中，匯率发生变化会增加或减少企业获汇成本，使企业面临外汇买卖风险。第四、定价风险。定价风险主要是指土地出让的估值风险。即企业对资产价值和盈利价值（获利能力）估计过高，即使目标企业运作很好，过高买价也无法使出让方获得满意回报。因此，应该加强管理，落实各项措施，确保基准地价与农村土地出让工作顺利进行。

5有效进行土地整合与出让

基准地价与农村土地出让区位整合风险，不同企业文化背景下，员工都秉承自己的习惯，有着自己的工作习性、思维方式，对其他的社会文化环境缺乏了解，容易对来自他方的信息作出错误分析和判断，产生误解和冲突，阻碍企业发展。因此，在土地出让过程中，应该增进相互了解，把握工作要点，熟悉当地政策和法规，推动各项活动顺利进行，实现土地的顺利整合与出让。

6结束语

综上所述，随着农村发展和进步，在对农村土地资源开发和利用过程中，应该重视区位因素分析，把握工作要点。并落实法律发挥，维护各方利益。要确保基准地价合理，遵循法律法规开展农村土地转让活动。并把握每个要点，维护正当权益，防止不必要的损失出现。要重视协商、补偿等方式利用，增加城郊地区的土地供应量，确保土地区位出让整体平衡，根据市场需求做出调整，确保地价合理，为房地产的健康、持续发展提供保障。

（作者单位：274700郓城县国土资源局）endprint