论营改增对房地产企业的影响

文/李枢桓 大连大力置业有限公司 辽宁大连 116000

1、营业税转增值税税制改革中房地产公司的税务工作内容

营业税转增值税税制改革已经在广告、技术科研、勘察设计等领域实施开展，通过增值税票据获得税额抵扣减免。房地产公司在建筑工程项目开发中的财务费用、销售代理、园林绿化、装修装饰、供电配套、拆迁安置、政府规费、建筑安装和土地等支出与成本费用，需要结合具体情况，判断能够使用增值税减免的规定。

一是，进项税额的减免抵扣。融资成本、固定资产及库存、土地费用与成本，是房地产公司税务管理工作中最为重要的三项成本内容。当上述三项成本获得税额减免抵扣，将增加房地产公司的经济收益。首先，融资成本及融资利息无法获得税额减免与抵扣，只有当国家金融领域首先营业税转增值税税制改革后，房地产工程融资成本才可能享有税额减免与抵扣。其次，固定资产与库存无法获得税额减免与抵扣。举例说明，营业税转增值税税制改革实施前，我国电信和交通行业采购的库存和固定资产不能够享受税额的减免抵扣，它们在房地产库存和固定资产中占有很高比重，导致房地产销售的房产不能够享受税额的减免抵扣。最后，土地费用与成本难以获得税额减免抵扣。土地费用与成本是房地产公司的最大支出项目，根据相关统计，我国城市房地产项目中土地成本占据了总支出的百分之二十至四十以上，房地产公司通过股权收购、农村集体合作、无偿划转和有招拍挂等形式，获得土地使用权，同时不可获得税额的减免抵扣。

二是，建筑施工材料、工人劳动报酬的纳税负担转嫁。房地产项目的建筑施工材料采购方式、途径众多，增加了获得增值税税额减免抵扣的难度。举例说明，房地产建设中的初级、零星施工材料主要向小规模纳税主体采购，因此难以保证获得增值税票据，也就不能够享有税收抵扣和减免。我国实施营业税转增值税税制改革后，设备租赁单位的纳税负担加重，从而增加了房地产公司的税收成本。房地产企业倾向于从劳动市场和劳务企业招聘农村务工人员，在施工人员雇佣与劳动报酬成本方面无法获得增值税票据，因此也不能够享受税额优惠与抵扣。

三是，土地增值税的重复纳税。营业税转增值税税制改革后，如果增值税与土地增值税并存，会导致房地产企业重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠，土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除项目和增值税进项扣除项目基本一样。两个税种增值额的重叠部分，分别适应不同的税率计算税金，存在一定程度的重复征税。

2、营业税转增值税税制改革后房地产公司的税务管理策略

一是，营业税转增值税税制改革后，房地产经营策略的调整。房地产是不动产，不可移动，其价值具有很强的区位性特征，地区经济越发达，该区域的人口集中度就越高，土地的价值就越高；房产周围的交通状况的改善和周边公共设施的完善，也会使该地块的价值得到提升，房地产的价值也会得到提升。此外，一线城市和二三线城市的房地产具有不同的经营特点，在最终销售额相同的前提下，缴纳的营业税是一样的，但若是缴纳增值税，那还要分析企业的盈利点及具体盈利额等因素，税负可能会形成较大差别。所以，企业经营方式不同，税负情况差别很大，这就要求房地产企业根据房地产所在区位的状况对经营方式进行调整。

二是，营业税转增值税税制改革后，房地产公司的税率计算。“营改增”试点以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%，同时取消了4%、6%的征税率。这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%的征收率。大型房地产企业势必会出现混业经营的现象，根据税法规定，混业经营中不同税率的项目需要分开核算，否则适用较高的税率征税。如果房地产企业不能够合理分开核算混业经营收入额，则其税负会显著增加。

3、营业税转增值税税制改革后，房地产公司税务工作的变化与调整

一是，房地产公司税收缴纳地的变化。在实施营业税转增值税税制改革后，税收缴纳与申报地应当为公司主要营业地。主要营业地的划分有两个标准：首先，可以将房地产公司的主要办事机构所在地作为主要营业地。其次，可以将房地产公司的主要项目所在地作为主要营业地。

当选择主要办事机构作为营业地的时候，由于房地产公司的建设项目涉及全国各地，给办事机构所在地的税务机构统计、核对造成了一定困难，也给房地产公司办事机构的税务管理部门增加了工作负担，难以对房地产公司的款项划拨、项目开发做出准确统计。

当选择建设项目所在地作为营业地的时候，从一定程度上分担了税务申报与筹划的工作负担，但是也存在不同地区税额抵消减免困难、固定资产税额过高等问题。此外，由于缺乏统一标准的财务核算与管理机制，在税务筹划过程中容易产生误差和漏洞，增加了税务工作的风险。

二是，税收缴纳期限的变化。根据我国房地产税收政策相关规定，房地产公司收到房屋预收款的日期，作为纳税期限计算的开始日期。但对于房地产公司自身而言，容易产生纳税期限与款项收入期限存在差异的问题。实施增值税税制改革后，增值税的缴纳时间为每月的1、3、5、10、15，或者按照月份、季度进行缴纳。房地产公司具有项目运作周期长、经济价值高、融资额度高等特点，应当尽量延长税收的申报与缴纳周期，避免承担繁琐、反复的税务筹划工作，浪费公司的人力与物资，干扰房地产项目的正常进行，增加公司的经济负担。

4、营业税转增值税税制改革后，房地产公司税务风险的防范策略

一是，房地产公司的税务筹划风险防范。在原有的营业税税收机制中，房地产公司经营者与财务管理部门使用的是营业税筹划方法与计算标准；在实施营业税转增值税税制改革后，公司领导与财务管理部门要重新学习增值税的筹划方法与计算标准，在此过程中，难免由于缺乏经验、专业能力不足等原因，导致税务筹划与申报的错误和疏漏。为了防范上述风险，房地产公司应当加强对公司财务管理人员的专业能力培训，开展经验交流与理论学习，提升公司的整体税务筹划水准。

二是，房地产公司的票据管理风险防范。在实施营业税转增值税税收改革之后，房地产公司的票据抵扣申请期限缩短为一百八十天。为了在期限范围内，顺利完成增值税票据的申报减免抵扣，应当由财务部门及时追缴公司的到期债权，回收账款，取得相关票据。