关于城市商业地产设计与开发关系的思考

徐伟勇

(南昌市建筑设计研究院有限公司,江西 南昌 330046)

当前,受房地产调控、房地产企业转型等综合因素的影响,商业地产呈现持续升温的态势。中国的城市化进程也给商业地产带来了千载难逢的发展机遇,就目前而言,每年约有1500万～2500万人口进入城市,成为城市人口。这至少需要每年增加2000万平米的商业为其服务,这一趋势给商业地产的发展带来巨大的利好前景。

1 商业地产类别

(1)商业地产项目按性质可分为三级：即市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心,商业开发必须分清其性质,因其性质的不同,商业的价值差异很大。

(2)商业地产项目按业态分类,大致可分为购物中心、百货店、社区商业、大型仓储式超市、家居建材超市、便利店、餐饮、影院和KTV等不同种类。不同的商业性质,不同业态的商业,应根据实际情况应用不同的设计方法和思路。目前,伴随着商业地产项目的迅猛发展,同质化的现象越来越明显,如何在惨烈的商业地产竞争中领先对手,寻找到与众不同的开发思路是我们思考的重点。于是,商业地产市场出现了体育地产、旅游地产、文化地产和影视地产等多种类型的产品。

商业地产规划与建筑设计对商业开发有哪些促进作用,应如何设计才能使商业项目的价值最大化？

2 项目选址

商业项目选址对于企业经营的战略决策有直接的影响。第一要注意经济的原则,商业开发的目的是为了获得高利润回报,第二要考虑城市人口分布状况,毕竟顾客才是商业活动中不可或缺的组成部分。所以选址是应注意以下要点：①消费者生活方式和价值观念。因地制宜,选址时应当根据各种不同顾客的不同需求和不同特点来安排,通常交叉路口的客流量最多,是选址时最为理想的位置。如大型的购物中心和商业街,要致力于改善和开发路网,选择有前景的开发区域来开辟道路交通,主动对客流进行引导,甚至制造客流；②商业开发企业要根据经营的业态,对自己的目标客户进行确定,根据目标客户的分布和年龄特点来进行选址,确定目标市场。

3 规划

好的规划是商业项目成功开发的前提。从宏观上来看,区域规划可以判断商业地产的价值,主要从以下三方面入手：区位、交通、人口。区位：主要分析所处城市等级与商业发展阶段,交通：主要分析城市快速交通条件、轨道交通条件及其交通通达性,人口：主要分析辐射圈的人口数量和质量,人口质量的判断可从项目周边住宅的售价、品质、入住人口的职业构成来判别。根据以上的分析以及项目自身的特点进行规划是项目成功开发的基础。从微观上分析,加大商业地块的开放性,让更多的人流、更方便的进入项目里面,也尽量多产生一些沿街商铺,创造积极的城市界面。采用立体的手法,在开放的社区之上形成一层完整连续的商业界面。在功能规划上,将各种商业业态进行功能分区,合理安排空间规划和业态布局,达到土地高效利用、商业价值最佳、道路交通系统简洁明晰景观、绿化资源充分利用等多方面综合价值的提升。同时,配合建筑及景观设计手法,实现商业、停车、景观等资源的共享。

4 建筑设计

商业地产的建筑设计在地产开发环节中更是不可忽视,商业项目的建筑设计形态要与商业经营的功能定位和使用功能相吻合,否则将降低物业的商业使用功能。

商业开发模式决定了产品的建筑形态,所以建筑设计前期需要对商业开发模式进行清晰的了解,在确定好商业模式后,商业地产建筑设计就要注意以下几点原则：①商业建筑设计的目的是要建造一个“商业空间”,包括室内和室外空间,通过设计,要让这个“商业空间”充满活力,同时成为商业品牌建设的一个载体；②商业建筑的空间及流线设计亦是重中之重,商业项目是否成功的另一要素便是商业空间的使用效率、规划动线、各功能内部连接、可视度以及可达性；③作为商业设计,单体设计首先应遵循普适性原则和量身定做相结合的方法,以期适应开发商对用功能即灵活可变,又能够满足招商业态配比。同时设计不应忘记对交往空间的营造和关怀,传统的街区商业受到快时尚业态和电商的强烈冲击,设计应通过风格化、差异化的建筑形态,刻画复杂和穿行空间的空间关系,营造商业建筑场景的画面感。此外,开发项目还应仅跟时代步伐,采用绿色建筑标准打造,如配备太阳能电池板,更加节能,反射屋顶材料减少城市热岛效应,节水景观设计和其他节水措施,高效利用水资源等；④如何让建筑与环境和谐,同时又具有时代精神,也是商业建筑设计重点考虑的的因素。设计时,应在建筑形象、设计概念、材料运用以及结构创新上多作尝试和创新。商业现阶段的市场目标是18～32岁的消费人群,他们善于使用社会媒体来传达信息,建筑设计也必须迎合这部分人群的审美和个性以及时代的要求。比如为增强人气,可以使用数字技术,大型LED媒体墙等现代手段,招商中引入欧式风味的小酒馆以及当前受欢迎的数码产品或流行时装零售商。为开发项目后成功运营打下基础。

商业开发过程中除了考虑经济效益外,还应结合时代的要求,深层次的挖掘城市的文化内涵,使文化反哺于商业,做到二者相辅相成,商业因文化而兴旺,文化又因商业而得以传承和发扬,即提高了项目的层次和品味,也从另一个方面提高项目经济效益的同时取得了良好的社会效益。商业的目的不是单纯的购物,成功商业开发项目就像一个舞台,每一个参与消费的人都在这个舞台上扮演着演员或者观众的角色,繁荣的城市活动在此上演,城市文化也得以发展。当然光有文化内涵是不够的,商业建筑的主题仍就是商业,文化可作为主题的包装,如何做到二者的结合才是重中之重。在商业开发项目的设计过程中,每一个设计师都应关注并积极深入这一层次,以自身的真实感受去设计并体验到人与人的互动,围绕着人文主义和地域文化的方向,为城市奉献精美的、人文内涵丰富的城市商业建筑。

5 结语

言而总之,城市商业建筑规划设计需要超前意识以及商业开发强度的合理性才能有效的配置商业空间资源,两者的协调发展才是商业化建筑的必由之路。