浅谈棚户区建设中建设单位成本控制的重要性

严汉辉

黑金时代长沙矿业有限公司 湖南 宁乡 410600

前言

国有工矿棚户区建设工程对整个建设行业来说是一个特殊的项目，同时也是普通的项目。说它特殊，是因为国有工矿棚户区项目是用于安置国有工矿职工及家属的。自国家取消福利分房后，国有企业不再安置职工住房。同时为了安置本企业的内部员工住房问题，只能采用将20世纪50至80年代建造的工棚、猪场、食堂、库房等改造成简易住房。这种住房平均每户建筑面积只有30m2左右，且均为砖混结构，屋面全部是小青瓦、石棉瓦或红平瓦，低、矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂、变形及漏雨，部分房屋随时有倒塌的可能。因此，国有工矿棚户区改造项目是造福于民的一件大事、一件实事。其目的不是为了获得经济利益，而是遵循“政府引导，居民自愿，市场运作，政策扶持”的原则，切实安置好当地职工，改善职工居住环境，提高居民生活质量，落实到实处的民心工程。

1 项目决策的成本控制

项目决策阶段是项目建设的起始阶段，决策阶段的工程计价对项目的全过程造价起着宏观控制的作用。特别是建设标准的确定、建设地点的选择、设计方案等的确定，直接关系到工程造价的高低。投资决策阶段影响工程造价的程度最高，占到工程总造价的70%～90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段。

影响工程造价的主要因素：在项目决策阶段、影响工程造价的主要因素包括：建设规模、建设地区及建设地点、技术方案、工程方案等。国有工矿棚户区项目的土地是经国家划拨土地，建设地点已确定，建设规模是根据需要安置职工人数来确定，重点是需要把握技术方案、工程方案。

工程方案是在已选定的项目建设规模、技术方案的基础上，研究论证主要建筑物、构筑物的建造方案，确定项目的建设工程内容、建筑面积、平面户型设计等。

棚户区的宗旨是在满足业主使用功能、要求等的前提下力求经济，用最少的钱来满足最多的功能需求。要时刻要有一种老百姓服务、为他们着想的精神，棚户区的住户都是一群弱势群体，要为他们当好家，全部布局、统筹考虑。术业有专攻，要用专业的人员来进行管理，才能达到事倍功倍的作用，才不会造成资金浪费。

2 设计阶段的成本控制

设计阶段影响工程造价的主要因素，设计阶段的费用只占工程全部费用不到1%，但在项目决策正确的前提下，它对工程造价的影响达到80%以上。总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响，正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，加快建设进度，降低工程造成价。建设设计是整个设计的重中之重，在进行建筑设计时，设计单位及设计人员应首先考虑业主对所要求的建筑物的需求，根据建筑物、构筑物的使用性质、功能和业主的需求等因素确定，力求用最优选的设计方案来满足业主的需求。

建筑设计包括平面形状、流通空间、空间组合及材料选用。空间组合包括建筑物的层高、层数、室内外高差等因素。因棚户区项目中老职工、退休职工占大多数，应尽量在满足使用要求的情况下，减少室内外高差；层高、一般商住楼盘的层高为3.0米，但大部分国有工矿棚户区的房屋层高只有2.8米，尽管需要降低成本，但是还是需要尽量满足业主的需求，不能降低工程标准。户型设计是整个设计中的重中之重，应从人性化的角度上考虑整个户型的平面布置、厨房卫生间、客厅及卧室等的朝向、面积、布置，应有效利用整个空间面积、减少流通空间、死角及不能有效利用的面积。不能因为是棚户区项目，就对户型设计不进行优化设计，敷衍了事，应对户型设计方案做出多套评选，优选户型设计。很多的棚户区项目，没有对户型设计进行优选，出一套户型设计就选用这一套户型设计图纸。因此，在初期设计招标阶段，应择优选择技术力量强、资质符合要求，工作严谨、认真负责的设计单位。当然，设计单位的技术水平、工作态度很重要，但是建设单位对设计单位的技术要求及管理要求更重要。不能是建设单位认为请了设计单位，就全权委托给设计单位，甚至说设计单位会把关的，设计单位自己晓得怎么搞，完全放弃对设计阶段的管理。因为，棚户区项目的建设主体是国有工矿单位，这部分单位缺乏相关专业技术水平的人员，也没有相关工作经验。特别煤矿单位，都是只知道挖煤的人。因此，需组建有相关工作经验及专业技术水平的专业人员进行管理，对方案进行优选。

3 施工图预算阶段的成本控制

施工图预算是以施工图设计为依据，按照规定的程序、方法和依据，在工程施工前对工程项目的工程费用进行的预测与计算。它对工程建设所需资金做出较精确计算的文件，作为建设工程建设程序中的一个重要的技术经济文件，是控制工程造价的重要环节，是控制造价及资金合理使用的依据，是确定工程招标控制价的依据。

4 招标控制价编制阶段的成本控制

棚户区项目是一个不以赢利为目的的项目，采用政策投资一部分资金，大部分住户集资建设的方式，建设资金已落实，无财务成本。在编制招标控制价时，应充分考虑，既不高估冒算，又不漏算少算，在满足使用要求的情况下，尽量降低工程造价。招标人应熟悉施工工艺、常规施工方案与工程量清单，应将实际常规施工中不使用的工艺、方法，按实际情况删减；对于材料价格方面，既不抬高材料价格，也不过分压低材料价格。

根据经验表明，目前施工单位下面的班组承包方式是采用清包方式，即施工班组只承包人工部分，另外的材料和机械由施工单位负责。因此，施工单位控制的重就是工程材料及机械费用。根据施工单位利润最大化的原则，像棚户区项目，施工单位采购的材料并不会采用价格较高的材料，只会使用满足工程质量合格的材料产品。因此，建设单位在编制招标控制价时，应根据市场材料价格及机械设备租赁价格，如实编制工程招标控制价。因为，施工单位并不会因为建设的订的材料价格高才采购价格高的材料产品，根本就不会根据预算价去采购材料，而是根据市场价格来采购材料。

5 施工阶段的成本控制

合同价签订及后期的施工中应严格控制设计变更、签证流程及工程的结算。特别是签证时，需查明原清单计算的工程范围及工作内容，根据实际情况按实签证，尽量减少施工过程中的签证，也有利于后期的工程结算。

该项目为棚户区项目，以住宅为主，住宅项目涉及设计变更及签证的项目一般来说是很少的。因为，住宅本身的变化情况不大，除基础外。现在大部分基础采用的是预制管桩，基础签证主要是接桩和承台加大。一般在标高已定的情况下，接桩与承台加大的工程量一般不会很多。除非是设计标高调整的情况，才会大面积地需要接桩。因此，一般情况下，在施工过程中尽量不要对标高等影响整体规划的项目进行调整。因为，标高问题牵一发而动全身，后期的调整往往不能从全局考虑，导致考虑了这边的问题又没有考虑另外的内容，越调越差。如果要调整，也只能采用微调的方式进行处理。

6 结算阶段的成本控制

结算机制的合理与否，直接影响棚户区项目在结算阶段是否会产生不必要的建设成本，因此必须建设一套完整的结算监督机制，进行多重结算审核。棚户区项目是一个持续建设、投资几个亿的项目，建设单位必须要有专业的成本控制人员进行控制、监督。同时，结算需委托造价咨询服务中介机构进行审核，因为棚户区项目是政府投资项目，应送政府财政评审中心进行审核。同时，接受审计单位的审核。

棚户区建设的成功与否，要重视“天时、地利、人和”因素的影响，要把握好施工的时节，建筑行业是一个周期性的行业，有材料价格有高的时段，同时也有低的时段，棚户区建设应尽量抢在行业低谷时期建设。把握好施工期间的季节影响，冬雨季施工的相应措施要落实到位。特别是附属工程，室外工程土方开挖多，土质情况复杂，露天作业，管线多，错综复杂，交叉作业多，因此，尽量不要选择在冬雨季施工；同时，企业内部的各部门应当密切配合好，光靠财务人员或造价人员在那里使劲地降低建筑工程成本，那肯定是没有用的。

棚户区改造项目是一件造福民众的民生工程，是一件功在当代，利在千秋的好事。成本管理工作比较系统，在具体管理中需要运用施工技术、政策法规、经济分析等手段进行综合控制，方能有效。在工程的管理过程中，应本着标准不降低、费用不超标，为老百姓多考虑的心态进行管理，心中时刻有老百姓，尽可能节约资金。应放宽眼光，建立诚信、负责、务实的文化环境，避免安全和质量事故，就一定能在总体上有效降低成本。