浅析农村土地流转中存在的问题与对策

杜国辉

（喀左县农村经济管理局，辽宁 喀左 122300）

规范农村土地流转，是大力发展现代高效农业，提高土地利用率和产出率，促进农业规模化、集约化经营，增加农民收入，加快实施乡村振兴战略的必然要求。喀左县紧紧围绕富民强县的总体目标，把握转变农业发展方式，建设现代农业这条主线，实现农业增效和农民增收的目标，做好土地流转，推进现代农业发展。

1 土地流转的形式

土地流转的形式包括转包、出租、互换、转让、抵押、入股等。

1.1 转包

转包是承包方将自己享有的的土地承包经营权以收取转包费为主要条件转移给他人的民事行为，受转包方在支付转包费、签订流转合同后，即可取得该土地的经营使用权。

1.2 出租

出租是承包方将自己享有的土地承包经营权租赁给他人的民事行为。承租人通过支付租金和租赁合同取得土地承租权，农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但需将出租合同报发包方备案。

1.3 互换

互换是农村集体经济组织内部承包方之间为方便耕种和各自需要，对各自承包的土地承包经营权的交换。互换的双方均取得对方的土地经营权。互换双方达成互换合同后，还应与发包方变更原土地承包合同。

1.4 转让

是承包方以转让方式将自己的土地承包经营权转移给他人的民事行为。

1.5 抵押

抵押是享有土地承包经营权的承包方将其他承包方式取得的土地承包经营权用于承担保证责任的行为。此种流转方式，一是限于以其他承包方式取得的土地承包经营权，二是承包人已经依法登记，并取得土地承包经营权证或者林权证等证书，否则抵押无效。

1.6 入股

入股是农村集体经济组织农户为发展生产将自己享有的“四荒”土地承包经营权折股，实行合作经营并按股份分红的民事行为。

2 土地流转面临的问题

2.1 流转合同不健全、不规范

很多土地流转未签书面合同，即使少数农户签订了合同，也没有使用统一合同文本，条款不规范，内容过于简单，不能明确流转双方的权利、义务及违约责任及流转双方的合法权益，特别是流出方农民的利益。

2.2 土地流转价格部分不合理

在流转合同的约定上，土地承包费一般是一定不变，流转期间不再调整，没有随物价的上涨而增长，还有同一地区同等土地存在着偏高偏低现象，留下了很大的隐患。

2.3 大户或企业的土地流转存在很大隐患

大户或企业大规模流转土地，由于种种原因经营不善，难以维持，无法履行合同。既不能付农户承包费，又不能偿还信用社贷款。政府欲收回土地进行重新发包，但贷款未能偿还，重新发包阻力重重，所以至今一直废弃。

2.4 土地承包期限超过规定的年限

《农村土地承包法》规定：农村土地承包期30年不变。我市从1994年开始二轮土地延包，即承包期到2024年。而我县有一部分土地流转期限，违背国家土地承包政策，超过了2024年。

3 土地流转过程中存在一些问题的对策措施

3.1 保持政策的连续性

土地转入户按约定仍在履行合同进行生产的，我们应予保护，继续享受当时的优惠政策到2024年。2024年之后仍继续生产的，补地收回，其它政策不变。到2024年不再进行生产的，优惠政策一并收回。

3.2 把农户之间互换土地做为重点，在全县推广，并继续实施优惠政策，给予扶持。

3.3 对零散流转户，没有进行生产的，要限期恢复生产。限期不能恢复的，收回土地。

3.4 企业及大户，不能进行正常生产的，首先要保护农民的利益不受损害为前提，进行妥善处理。

3.5 对原承包合同中承包费偏低的，双方自行协商解决，方法是：按大田玉米三年的平均产量和市场价格核算出承包费，三至五年一调整。建议今后流转合同中对承包费的约定都要按上述方法签订。