所謂辣招，其實失焦：對澳府控制樓市措施的分析

譚志強

前 言

2018年2月6日及7日，澳門特別行政區立法會先後通過修改《市區房屋稅規章》法案和《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，並在刊登澳門特區政府公報之後生效。這兩項法案的建議重點是向已擁有住宅物業人士或公司，在增購住宅時，加徵取得印花稅，其中購買第2個住宅物業時加徵5%取得印花稅，購買第3個或以上住宅加徵的取得印花稅增至10%。

兩項法案通過後，澳門特區政府又宣佈放寬針對青年的樓宇按揭款限制，以行政命令方式公佈《合資格青年首次置業的按揭成數》，讓銀行評估青年首次置業貸款申請人的還款能力後，可採用較高的按揭成數。此項措施針對非樓花（預售樓）按揭貸款，物業價值在330萬至800萬之間，最高貸款比例為8成，貸款上限640萬。

官員信誓旦旦，民間普遍存疑

儘管經濟財政司司長梁維特在法案引介時指出，本澳整體住宅樓價指數由2016年第1季至2017年第4季，升幅27%，他相信，法案在減低不動產投資需求上可起到一定作用。

金管局和財政局官員則在聯合記者會上表示，上述“三項措施”是政府新一輪打擊與協助並舉的房地產市場調控“組合拳”，以打擊樓市炒賣，同時希望透過適當的放寬，協助自住用家、特別是青年用家置業。

不過，即使官員信誓旦旦，立法會議員和一般市民，都是對這些說法存疑的。

從房地產經濟學的角度出發，政府“控制樓市”（樓控）的“招數”（措施），有些是屬於“打擊”的“辣招”，有些是屬於“扶助”的“托招”。在“辣招”方面，大致上有6種，包括：

一、加量：增加樓宇供應量，供給增加，需求不變，價格自然下降；

二、加息：銀行增加房地產按揭貸款利息，要借錢來“炒樓”的“炒家”，每個月都要多付出數以萬計或10萬計的本息，借貸成本增加，被銀行分身家，自然會減低“炒樓”的意欲。

三、加稅：增加買家和賣家的“交易稅”（印花稅）、“利得稅”、“土地房屋增值稅”，令“交易成本”和“獲利成本”增加，政府同你分身家，自然會減低“炒家”的買賣意欲。

四、限購：每人或每個家庭只准買一個自住單位，會馬上減低房屋交易需求。

五：限價：不准多賺，炒賣風氣亦會下降。

六、限貸：限制按揭貸款金額，令炒家無法銀行借到足夠金額去炒樓。

如果上述六項樓控措施統統一起突然出台，澳門樓市熾熱情況可能會被控制下來，但是，政府目前推出的所謂“組合拳”（三項措施），根本就沒有任何打壓作用。因為如果希望通過增加“印花稅”的手段去壓抑樓價，一定要突如其來，殺炒家一個措手不及才有效用，但是，增加印花稅的消息，早就在一月公開宣佈，反而被房地產商有一個籍口去遊說“潛在買家”早早入貨（晚了入貨會被加稅），所以，此舉看來是幫房地產商人“散貨”（賣出那些長期積壓的房屋單位）的“托市”招數的多，打壓樓價的“辣招”的少。

至於鼓勵青年置業的《合資格青年首次置業的按揭成數》的放寬按揭貸款措施，增加房地產市場需求，就更加擺明是幫房地產高“散貨”給年輕人的“托市”招數，和控制樓市熾熱的壓抑方向，完全背道而馳。所以，已經出現“黑天鵝”的情況下，各位年輕人要不要趁機進場買樓，真的要三思而行，否則“負資產”、“樓奴30年”，隨時上身。

故此，這些所謂“辣招”，其實是完全“失焦”的。

看守政府，應付應付

目前澳門市面上的一般評論，大多數都不涉及政治層面，只是避重就輕地以“純經濟觀點”去分析，是很不妥當。因為，政治和經濟其實密不可分，用“政治經濟學”去分析，說不定會更準確一些。在目前崔世安特首任期即將屆滿，基本上是一個“看守政府”，“多一事不如少一事，少一事不如不做事”，“安全下莊”，是最高指導原則，再加上下一任澳門特首候選人暫時仍然“無跡可尋”，任何“看守政府”推出的所謂“辣招”，其實都不可能是真正的“辣招”。

原因很簡單，打壓樓市過熱的政策措施即使做得很好，是沒有人會去讚美澳門特區政府的，萬一樓市應聲倒地，一沉到底，即使實際原因來自其他外圍因素，房地產商和一般市民亦只會將責任賴在崔世安特首和有關政府官員頭上，如同1997年政權交接之後的香港商人和市民，將“樓市崩盤”的責任，全部怪在前香港特首董建華的“八萬五政策”之上一樣，而不會去檢討自己有無被樓市狂潮衝昏頭腦。但是，特區政府不做點事情出來，又可能被議員和市民罵死，於是，便不得不整色整水，搞一些明知沒有任何作用的所謂“組合拳”（三項措施）出來，應付一下議員和市民，減低一下政府的壓力，如此而已。

最大的黑天鵝已經出現

最近十幾年來澳門樓價的瘋狂上升，除了本地經濟愈來愈好之外，最主要的因素是在大量外來資金（熱錢）流入供應有限的本地樓市，不斷炒賣，在供不應求的情況下，所造成的樓市長期熾熱。由於樓市長期熾熱，比較適合青年（用家，特別是剛剛結婚，甚至生育了小孩的年輕夫婦）的“細價樓”、“中價樓”，便被不斷被炒賣而攀升的“豪宅”價格拉高。

但是，今年最大的“黑天鵝”已經出現，那就是中共中央召開“三中全會”宣佈修改“憲法”，估計中國國家主席習近平不但要做足兩任，還要連任下去，“反貪打貪”的範圍和力度只會不斷加重，在流出中國境外的資金不斷被強制調回中國內地的趨勢下，澳門目前這種遠離本地市場一般買家購買力的熾熱樓市，自然會慢慢恢復到比較合理的水平。

總而言之，澳門特區政府只要做好自己份內應做的事情，有計劃地供應只有本地市民才有資格購買的“細價樓”、“中價樓”即可，因為如果無法有效分隔“用家市場”和“炒家市場”，無法解決“外來資金泛濫”、“細價樓宇單位供應不足”等等基本問題，澳門特區政府暫時還是無為而治，靜觀其變，較為合理。