资产评估中的三种基本评估方法的比较分析

胡梅

摘要：收益法、市场法和成本法这三种基本的评估方法，每种方法都有不同的假设使用条件和评估前提；因此根据不同评估对象的特点不同，在选择方法时有不同的选择问题。

关键词：市场法；资产评估的方法；成本法

中图分类号：F239 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）004-0-01

一、三种基本评估方法的概述

1.市场法的概述

评估准则中对市场法的含义的表述为：指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础，将被评估资产与参照物资产进行直接比较或者类比分析，将他们之间影响价值最大的差异进行分析，从而对市场交易价格进行调整，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是采用比较或者类比的思路及方法判断资产的价值。

（1）市场法的假设前提条件有2个：A充分发达与完善的市场条件；B 公开市场上能够找到与被评估资产相同的或者相似的参照物。

（2）市场法使用的领域：

主要适用于在市场上能够找到参照资产的评估，如通用的机器设备和交易案例比较多的房地产的评估，一般不适合于找不到参照物，或者参照物的市场交易价格很难确定的资产的评估。

2.收益法的概述

收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点，用这些现值之和来判断被估资产的价值的一切方法。收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和。基本理论公式为：

其中Ri表示资产未来期间各期收益额； r表示折现率； n表示收益期限。

收益法的基本前提条件：

A要考虑被评估资产的未来收益是否可以单独进行测算从而确定预期收益 ；B能够确定折现率或资本化率；C被评估资产预期获利年限可以预测从而确定取得未来预期收益所持续的时间。

3.成本法的概述

估测评估基准日时点被评估资产的重置成本，用重置成本减去在评估基准日存在的贬值，用这个剩余值来确定资产的价值。

资产的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

成本法的2个基本前提条件：

A：被评估资产评估基准日后是能继续使用的；B：基准日后继续使用所得来的收益能够大于或等于现在所投入的价值。

二、每种评估方法之间的联系

1.不管选择什么方法，对于特定的经济行为，只要市场条件相同，评估出来的结果不会存在很大的差异。也就是说评估结果应该是客观的。

2.如果使用不同的评估方法的基本假设前提条件满足，评估主体也具备相应的专业知识和相应的专业判断能力，因此，在选择不同方法评估同一个资产的价值时候，评估值不会有很大的差别。

三、各种评估方法之间的区别

1.评估原理不同

市场法指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础。

收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点的现值来确定资产的价值。

成本法是从重新构建或建造资产的重置成本减去存在的每种贬值性因素以后的剩余值，从而来确定被评估资产的价值。

2.每种方法的资产计价尺度不一样

市场法的资产计价尺度是参照物的市场交易价格为基础；收益法是资产评估基准日后的未来预期收益的折现值；成本法是评估基准日重新构建或建造资产的重置成本。

3.适用范围

市场法的范围是以市场价值为基础的评估业务如：参股、投资、承包、企业兼并、转让、保险、租赁等。收益法的范围是整体资产评估或能獨立计算收益额的单项资产评估。成本法的范围广：一切以资产重置、补偿为目的的资产业务。

4.优点

市场法的优点：市场法评估时所用的资产计价尺度是参照物的市场交易价格为基础，这个价格是经过市场检验后的价格，因此评估结果更容易被资产当事双方所接受。

收益法：使用收益法进行资产的评估，考虑了资产的未来预期收益和货币的时间价值。成本法：是从重新构建或建造资产的重置成本减去存在的每种贬值性因素以后的剩余值，从而来确定被评估资产的价值，从而使评估结果更为合理且成本法的适用范围比较广泛。

5.缺点

市场法的缺点：找不到或难以找到参照物的资产不能用市场法；没有市价的资产如某些在产品、构筑物、自制设备、管网等。

收益法的缺点：被评估资产的未来预期收益预测难度较大，而且未来预测收益的预测主观性比较强和未来收益不可预见因素的影响。因此收益法主要是适用于找不到参照物或者成本费用无法或难以准确计算的资产；适用范围比较小。

成本法的缺点：具体运用和操作难度比较大；参数计算的比较多。

四、资产评估方法的最优选择

每种方法都有不同的假设使用条件和评估前提；因此根据不同评估对象的特点不同，在选择方法时有不同的选择问题。

1.选择方法时要与评估对象相适应

一般情况下：市场法适合于能在公开市场出售的具有一定通用性资产。成本法主要适用于专用资产和单项资产以及可复制的资产。收益法主要适用于无形资产和整体资产的评估。

2.选择方法时应注意的问题

运用不同的评估方法来评估资产时，必须考虑每种方法的含义、使用前提条件是不是与被评估资产的特征相一致。

参考文献：

[1]郑华苹.小议资产评估途径及方法的选择.内蒙古科技与经济，2009.

[2]乔志敏，张文新，主编.资产评估学教程（第二版）.中国人民大学出版社，2006，9.

[3]钱保国，主编.资产评估方法与精选案例.化学工业出版社，2006，7.

[4]张彩英，等.资产评估—理论、方法、实务.中国财政经济出版社，2008，10（第1版）.