浅谈房地产市场的需求价格怪圈

秦焕杰

摘要：随着住房商品化改革的推进，我国废除福利分房制已有近20年。在这20年中，我国经济快速发展，国民收入大幅提升，再加上各种政策的出台，房地产业的发展也呈现蒸蒸日上的状态。但是也有很多不容忽视的问题随着房地产业的发展而出现，比如区域性、结构性供需失衡、房地产价格波动较大的问题。为了解决这些问题，抑制房价的不正常上涨，全国各地纷纷出台限购政策。经过一段时间的实践，我们却发现限购令的实施并没有预想中有效。基于此，笔者将通过本文对房地产市场的需求价格怪圈进行论述。

关键词：房地产市场；价格怪圈；调控政策

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）004-0-01

目前，我国一线城市与二、三线城市的房地产市场价格呈现较大差异，一线城市的房地产价格居高不下，二、三线城市的房地产市场却不容乐观，总体来说，房价的大幅度波动给经济发展带来极大的影响，全国的房地产市场也呈现出价格与需求同时上涨的怪圈。

一、我国商品房需求与房地产市场分析

1.我国商品房的需求

根据房屋建筑的不同特点和用途，房地产主要分为住宅、商业房、工业房和特殊房，本文中笔者主要论述的是我国商品房（住宅）市场。根据大数据分析，消费者买房主要有三个用途——居住、保值和炒房。用于居住是房产的基本需求，大部分人购房都是基于这一需求；房产的保值需求指的是借买房来冲减通货膨胀的损失；炒房也叫房产的投机需求，是一部分人单纯希望通过倒买倒卖房屋来获利。

2.房地产市场分析

考虑到房地产商品的基本需求和保值需求，按照以上的分析可发现，如今的房产基本符合上述条件：一是我们无法找到房屋良好的替代品（如账篷就不是），所以，在满足人们居住的需求中，房屋价格水平最低（因为只有房屋能满足居住需求）。二是如今大多数人都认为，房价只会涨不会跌。三是人们一定要住房，所以房产的需求价格弹性很小。此外，相对于庞大的需求，房产的供给不足。四是单个消费者在房地产市场中，很大程度上处于非合作状态。

对于房产的投机需求，由于一部分消费者（指的是炒房者）是利用房产炒作以获得利润，所以房地产商品一定程度上具有投机商品的性质。此外，对房地产高端市场，高端房产可以给消费者带来额外效用。

二、房地产市场需求价格怪圈及其产生的原因

虽然政府在想办法抑制房价的不正常上涨，但是就目前来看，随着房价不断上涨，市场参与者仍然趋之若鹜，以至于房价进一步被高涨的市场热情所推高，由此陷入了价格、需求同期上升的怪圈。究其原因，主要是房地产商品存在公众预期、凡勃仑效应以及“羊群效应”的问题。

1.公众对房地产商品的预期

购房之前，公众都会对商品房的价格和市场走向进行预期，根据房产价格、自身的实际收入以及外部经济环境，不同的人会形成不同预期。

（1）随着房地产价格的不断上涨，公众购房的门槛也不断提高。与其他消费品不同，住宅是不可或缺的商品，再加上房地产商品的价格高昂，为了防止用于购买房产的资金过多以至于其他生活必要开支的减少，大部分人会选择即期购买房产，进一步促进了房地产价格的上涨。

（2）购房前，消费者主要考虑的是自身的工资水平、消费能力以及财富总额，这三者的变动会影响房地产需求量，最终导致房地产价格变动。但由于大部分人对自身的收入情况并不能做永久性的预估，因此这一原因只能从理论方面进行分析。

（3）外部经济环境对公众的购房需求也有较大影响。当外部经济形势较好时，消费者往往更倾向于持有可流动的资金，可一旦出现通货膨胀，货币的实际购买力就会下降，此时，消费者往往通过购买非货币形式（如房地产）来冲减通货膨胀的影响，这种保值现象会导致市场上对房地产的需求大大增加，从而进一步带来价格的大幅度变化。

2.凡勃仑效应

如果将我国的房地产市场分为中低端市场和高端市场，那么根据凡勃仑效应，一旦高端市场的价格上涨，就会影响低端市场的价格，拉动整个市场价格水平上升。由于高端市场消费者对房产的需求小，收入更加稳定，因此房地产市场价格的上涨给低端消费带来的打击更大。此外，由于富裕阶层拥有的房产比中低阶层要多，一旦出现通货膨胀，富裕阶层手中持有的房產会减小通货膨胀带来的负面影响，有效减少财产的缩水，但中低阶层的货币财产往往较多，在通货膨胀时房价的上升会导致贫富差距的进一步扩大。使得富人越富、穷人越穷，形成社会资源的“马太效应”。

3.“羊群”效应

前文提到，市场上有一部分人是单纯依靠倒卖房地产进行牟利，这部分人的投机行为也为我国房地产价格的上涨起到推波助澜的作用。随着人们住房需求的增加，投机者通过倒卖赚取差价的行为势必会引发“羊群”效应，导致投机者数量增多，进一步增加房屋空置率，不利于社会稳定发展。

三、完善我国房地产市场调控政策的建议

面对我国房地产价格的一路飙升，除了市场本身的调节作用，政府的宏观调控也必不可少。针对消费者预期带来的房地产需求增加，政府可以实施租房补贴，依靠租房来缓解房地产市场的压力，减小价格的变化幅度；针对凡勃仑效应，政府可以通过调整房产税的高低 来抑制房地产市场过热的情况；针对“羊群”效应，政府可以为消费者增设更多的信息获取途径，方便公众知晓价格的变动情况，减小投机者的倒卖机会。另外，政府应当继续深化供给侧改革，使房地产的供给与消费者的需求大致相当，也能有效抑制价格的大幅波动。

四、结语

目前，“越贵越买，越买越贵”的房地产怪圈在我国依然存在，想要脱离这个怪圈，除了市场的自身调节作用，更离不开政府通过出台各种土地政策、货币政策以及财税政策进行宏观调控，从而避免房地产市场出现大的价格波动。

参考文献：

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