房价、房地产开发投资与通货膨胀互动关系的研究

洪燕红

[摘 要]房地产一直是牵动经济发展的重要领域，这些年来楼市一直是热门的投资项目，多种多样的楼盘项目不断出现，同时房价也是水涨船高，一直居高不下，而随之相伴的是经济过热，通胀率居高不下。而房价、房地产开发以及通货膨胀三者之间有什么具体的联系也已经引起了经济学界的广泛关注，并吸引了众多的经济学家进行研究和分析。本文通过比较浅显易懂的语言分析房价、房地产开发和通货膨胀之间的关系。

[关键词]房价；房地产开发投资；通货膨胀；关系研究

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A

近年来，房地产投资持续火爆，房价的居高不下让很多人都积极对房地产进行投资很多热钱的涌入导致了房地产的繁荣发展的。作为经济发展的重要支柱產业之一，目前房价的利润也是极为可观的，也在一定程度上带动了我国经济的发展。除此之外，房价也与百姓的生活息息相关，关乎着整个社会的稳定健康前行。因此，房价、房地产开发和通货膨胀三者之间的关系一直是国民关注的话题。房地产投资过热和通货膨胀高居不下是因为房价过快增长导致的吗，还是说通货膨胀导致了房价的不断上涨，而通货膨胀和房价的高居不下对我国经济发展有什么影响，上述问题的研究对于我国政府对经济的宏观调控有现实意义。目前，业界的学者和专家就三者之间的关系做了大量的研究。张红和章辉赞在Granger 因果检验的研究基础分析了通胀和房价二者之间的关系。段忠东通过假设四象限的模型对通货膨胀和房地产价格、住宅房产出之间的关系。高红在理论的支持下，研究了房地产开发投资和通胀二者之间的关系。而唐奇展、付琦等利用了广西1995 ～ 2010 年的数据构建了计量经济学模型，实证分析了广西房地产投资与房价之间的关系。然而，以上的研究理论都是对房价、房地产开发投资与通货膨胀两两之间的关系，关于他们三者之间的科学研究还没有出现，也没有完全统一的说法。考虑到这三者之间的复杂性，还是需要利用大量的实证进行论述的。鉴于此，本文通过分析2001年第一季度到2008年第四季度我国的楼市数据，研究了房价、房地产开发投资与通货膨胀互动关系。

1 理论分析假设

房价、房地产开发投资与通货膨胀三个主体之间是相互联系和相互影响的，三者的内在影响因素不同，也决定了这三个主体作用于彼此时影响机制也是不同的。房地产市场的供需直接决定了房价的高低；建设投入成本和房地产价格一起决定了房地产的开发投资；通货膨胀是因为消费和投资共同决定的。从具体的表现来看，投资和消费是房价对房地产开发投资和通胀的作用渠道；房价的高低主要是因为房地产开发投资利用了房地产的供给和需求多少；通货膨胀是房地产开发投资利用生产资料的需求影响的；通货膨胀主要通过房地产建设成本对房价和房地产开发投资产生影响。

1.1 房地产开发投资对房价和通货膨胀的影响

房地产产业的关联效应导致房地产开发投资变化，从而也间接影响了通货膨胀的高低。当房地产的关联程度比较高时，房地产开发投资会增加从而导致相关的国民经济需求品相应增加，经济过热即通货膨胀率较高；反之，房地产的产业关联效应弱，房地产开发投资比较少对于国民经济的需求品较少，通胀率也比较低。当房地产投资规模扩大时，未来房地产市场的供给和需求会同时提高，导致了房地产开发和房价的关系不确定。在上述分析的基础上，假设如下：假设1：房地产开发投资和通货膨胀之间的关系不确定。假设2：房地产开发投资和房价之间的关系不确定。

1.2 房价对于房地产投资和通货膨胀之间的关系

Tobin s Q 理论认为，房价是房地产的市场价值，若将房价当做是房地产的重置价格，那么房地产的Tobin'sQ 值就是房价和建设成本的比值，当房价不断提高时房地产的Tobin'sQ 值变大，这时房地产商获得可观的利润。当房地产商有利可图时，房屋的所有人财富增加，然而因为增长的财富非现金资产，对消费的增长没有作用，故对物价的影响也是不确定的。在上述分析的基础上，假设如下：假设3：房价的高低变化会影响房地产开发投资的规模。假设4：房价的上涨对于物价的影响不确定。

1.3 通货膨胀对房价与房地产开发投资额的影响

通货膨胀会使房地产的建造投入成本增加，并且会使人们的生活成本上涨。而建造成本上升导致房价的过快增长，生活成本的上涨直接导致人们购买房子的需求降低。故而，通货膨胀的变化无法确定房价的变化。通货膨胀会导致生产成本的上升，房地产的开发投资降低。在上述分析的基础上，假设如下：假设5：通货膨胀对于房价的影响难以确定。假设6：通货膨胀的变化直接导致房地产开发投资的降低。

2 分析方法

2.1 指标、变量与数据

本文中房价的指标用房屋销售价格指数表示（SPIH），代表了房屋销售变化程度，表现的是房价各个时期的变化程度。

房地产开发投资的指标应用房地产开发投资数额表示（REDI）。

通货膨胀指标用消费物价指数（CPI）表示，这个指标是作为通货膨胀水平的重要测量指标。

数据选取的范围为2001年第一季度到2008年第四季度我国的房价季度数据。其中，SPHI的数据是来源自中国经济信息网数字图书馆；；REDI和CPI数据来源于国家统计局网站。需要说明的是，本文中指定的基期为2000年第四季度，其数据为1，环比数据换算为定基数据；通过调整了季节变化，房地产开发额已经消除了通货膨胀的影响。

2.2 单整和协调检验

方法确定之后，需要进行Granger 因果检验和建立VAR 模型。Granger 因果检验首先需要检验不同时间序列的单整阶数，若时间序列平稳，则不需进行协调检验，反之，则需要检验。

如表2所示，这些时间序列的结果都是I阶单整，再次对时间序列进行协助检验。利用的方法为最小二乘法。分别建立SPIH、REDI 和CPI 两两之间的回归方程：

（1）SPIH、REDI 回归方程：

SP?Ht = 0.853+0.0001REDIt（SP?Ht为拟合值，记e1t为残差项）

（2）REDI 和CPI 的回归方程：

REDIt = -20456.93+22577.16CPIt（REDIt为拟合值，记e2t为残差项）

（3）CPI 和SPIH 的回归方程：

CPIt = 0.646+0.318SPIHt（CPIt 为拟合值，记e3t为残差项）

残差平稳性的结果如表3所示：

在表3中可以看出，三个时间序列里，两两之间协整关系都不存在，因此课用来直接进行因果关系检验。

2.3 Granger因果检验

Granger 因果检验了SPHI、REDI和CPI 两两之间的关系。

通过表4可以看出，如果模型滞后阶数值取数字3和4时，LM（I）的统计数值比临界值小，这反映的是随机误差项自身没有相关的关系，模型最初的假设是准确的。F统计量的检验概率P表明，显著水平为5%时，SPIH 是REDI 的Granger 原因，但REDI 不是SPIH 的Granger 原因。这说明房屋销售价格指数变化使得房地产开發投资额发生变化，而房地产开发投资额变化，房屋销售价格指数没有产生波动。假设2和假设3正确。

通过表5可以看出，显著水平为5%时，CPI 是SPIH的Granger 原因，但SPIH 不是CPI的Granger 原因。这说明物价指数的变化使得房地产开发投资额发生变化，而房地产开发投资额变化，物价指数没有产生波动。假设1和假设6正确。

通过表6可以看出，显著水平为5%时，CPI和SPIH都不是彼此的Granger 原因。这表明，房价的变化对通货膨胀的影响是不确定的，通货膨胀对房价变化的影响也不确定，因此假设4和假设5正确。

2.4 VAR模型与脉冲响应分析

利用Granger的因果检验，房价、房地产投资和通货膨胀三者之间的假设都已经得到验证，最后还在假设的基础上构建VAR模型，并进行脉冲响应分析，研究三者之间的相互作用和联系。因为这三者都是I（1）序列，计算时容易出现虚假回归的现象，因此需要使用一阶差的序列对SPHI、REDI和CPI建立VAR的关系。图1、图2、图3为三者之间的关系：

通过对脉冲响应图的观察发现，图1显示房价和通货膨胀对房地产开发投资额的影响较大；图2表明通货膨胀对于房价的影响大于房地产投资额对于房价的影响；图3表明房价的变化对通货膨胀额影响大于房地产开发变化对通货膨胀的影响。

3 结论

经过上述方法的研究，主要结论如下：

（1）房价的变化会直接导致房地产开发投资规模变化以及通货膨胀变化，当房价升高时会导致房地产开发投资的规模增加，加速通货膨胀率。房地产开发投资和通货膨胀影响房价的程度相当。

（2）房地产开发投资规模的变化对于通货膨胀和房价的影响比较小。房地产投资的规模增加并不会直接导致通货膨胀和房价变化。

（3）通货膨胀的变化不会明显对房价产生影响，但是通胀对房地产开发投资影响比较大。

综上所述，房价的增长是通货膨胀过高和房地产开发投资规模变大的首要原因。当房价增长过快时，政府要加强宏观调控的力度，保证房价的稳定，从而保证经济的稳定发展。

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