浅论南昌市西湖区学区房价格形成机制

蔡向宇

摘 要 教育投资是当代人增值投资的重要组成部分。每年，学校周边的重点教育资源将成为住房市场的热点。它的高价格一直是讨论的焦点。但是学区房价格虚高和供不应求背后隐藏的是教育资源的不公平分配和房产价格的不健康增长的民生热点问题。本文以南昌市西湖区学区房市场为例，明确房地产作为具有独有特征（位置的固定性、产品的单一性等） 的商品，其价格的形成有特殊性的前提条件，采用定性分析和动态分析相结合的方法，得出了影响学区房价格的诸多因素，对解决学区房高房价问题提供了相关参考。

关键词 学区房；价格；定性分析动态分析；南昌市西湖区

一、引言

学区房的概念是指在指定教育资源区域内的住房，因为相关地区的入学政策，购房者本人的子女可凭借房屋产权获得就读于某些区、市、级重点学校的资格。学区房价格虚高的原因与大部分地区实施“就近入学”招生政策紧密相关。我国义务教育法第九条规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”，于是很多地区相继提出“就近免试入学”的类似原则。学区房的稀缺性带来的问题已经成为社会各界关注的焦点，从社会学角度分析，城市住房已经不再局限于居住功能[1]而是随着经济社会的发展衍生出了更多与人的增值发展相对应的其他功能，学区房房价因求学资格的规定而日益走高；从教育公平和社会分层的关系问题出发深入分析社会分层造成的“教育难公平”问题的妥善解决，以及各大城市学区房房地产市场的分析。通过对相关文献研究发现，现有研究成果对于学区房价格机制研究多数集中在对社会问题的探讨上，但对相应的价格形成机制这类深层次直接性原因没有深入研究，定性研究的量与质的关系并没有平衡，这正是本文研究的出发点。南昌市教育资源丰富，自从 2012年南昌市教委颁布“就近免试入学”的政策以来，南昌市西湖区学区房逐渐升温。西湖区作为南昌市义务教育资源最集中、学区房存量供求最紧张的地区之一，研究其价格形成机制具有重要的意义。因此，本文选择了南昌市西湖区房地产市场上的学区房作为研究对象，通过定性分析和相关货币边际理论相结合的研究方法，探讨学区房价格形成机制。

二、研究区域概况

南昌市的学区房资源在江西省各设区市中可谓首屈一指，不仅是南昌市内，西湖区中这些集合了优质义务教育资源的学区房已经吸引了包括九江、抚州、赣州等地的客户。截至2017年12月，南昌市常住人口规模为524万人，外来人口规模已达到14.35万人。自从2012年“免试入学”的教育规定出台后，学区房开始成为大部分城市家庭日常必需支出的重要组成部分之一。西湖区学区房价格在2012年开始大幅度高出南昌市老城区二手房均价，甚至与新区新建商品房均价持平，相关具体情况如下：2012年和2013年南昌市学区房均价比老城区二手房均价高出 20%左右，而2012年西湖区学区房均价为10000元，比老城区二手房均价高出了 35.57%；2013年鼓楼区学区房均价为 11800元，仍比老城区二手房均价高出了31.50%。西湖区是南昌市教育资源最丰富的地区，全区共有小学33所，学生29318人。但全区重点小学只有4所，比重仅为12%；能吸纳学生5310人，仅占学生总人数的18%。由于学校教学设施水平和师资水平差异较大，西湖区教学质量较高的学校吸引了本区甚至外区的大量生源。

三、西湖区学区房价格总体特征分析

南昌市西湖区有四所重点小学，分别是：育新小学、松柏巷小学、站前小学、珠海小学。其中育新小学的学区房价格遥遥领先，具体情况如下：育新小学学区房价2012年为12000元，比同期非学区房高2214元；2013年达到20000元，比同期非学区房高8000元。整体来看，2013年西湖区各学区房的价格几乎是2009年的2倍，育新小学学区房价格涨幅最大为3倍。相关数据体现出的现实情况是，在教委实施“就近入学”政策下，学区内的高房价现象非常明显。

四、学区房价格形成机制分析

学区房是一种特殊的商品房，其价格形成受多种因素的影响或制约。同时，购房作为一种人类活动的消费行为，与人类的思维方式是分不开的。本文一方面从价格形成的动力角度，即社会、经济、行政等因素以及商品住宅的区域特性及自身特点这些对该区域内商品住宅的价格水平产生影响的重要因素入手，研究其对学区房房价影响；另一方面从人的消费行为入手，研究增值消费行为，以货币边际理论来分析西湖区学区房价格形成机制。

（一）学区房教育资源的特征分析和学区房价格形成的动态分析

1.社会因素。中国传统“学而优则仕”、“有余力，则学文”的以读书为精英选拔的制度影响深远，以教育为内因的社会阶层流动一直受到广泛关注，在追求相对的“教育公平”的社会大环境下，求得个体或个体延伸的家庭在社会阶层流动中的主动性，是学区房竞价背后深层次的社会原因。

2.政策因素。南昌市教委的“就近入学”政策，直接导致了对重点教育资源学区周边的住房需求不足。学校入学报名规定新生入学必须具备产权证、户口簿，且要求实际居住，个别名校由于生源过多，会逐年向市教委申请对施教区作部分调整。在这样的情况下，因为信息缺失导致不能清楚了解学区准确划分的情况下，家长会产生焦躁情绪，最终造成盲目买房现象。

3.市场因素。房地产商的营销策略紧跟形势，抓住“学区房”热销背后凸显的现代房地产消费群体对子女成长环境教育含金量的重视，借机炒作、制造相关虚假或浮夸的信息，进一步推高了房价。

（二）货币的边际效用递减与家庭购买学区房的行为特征对学区房价格机制形成的影响

在西方经济学中，货币边际效用的基数效用理论认为，货币和普通商品一样，也是具有效用。货币的边际效用是指每单位货币所获得的货币数量的增加。货币给人的满足不是因为货币本身，而是它所支配的商品和劳务给人带来的满足感。商品边际效用递减规律也适用于货币。对于消费者来说，货币的边际效用随着货币收入的增加而减少。消费者的目的是获得效用。当消费者达到最大效用時，他们既不想增加也不想减少商品的购买量，但当他们处于相对静止的状态时，他们就达到了消费者均衡。实现消费者均衡的条件是：MUP=λ，变换后即：MUλ=P （式4），其中，P 代表单位商品价格，MU代表消费者购买并消费最后一单位商品的边际效用，λ代表货币边际效用。

教育作为一种社会阶层流动的方式，是中国乃至全世界范围内人们寻求改变自身社会地位的重要途径。假定社会各阶层对获得优质教育资源的渴望程度是相同的，而优质学区房与优质教育资源的政策绑定，通过传导效应，使社会各阶层对优质学区房的渴望程度也是相同的。由于富裕阶层的收入比普通阶层高出一个或多个等级，随着货币边际效用递减，富裕阶层的λ数值必将比普通阶层小很多，那么富裕阶层对支出同样金额购买一件商品的心理敏感度远低于普通阶层。虽然是同样金额的支出，但是对于生活质量的影响程度随着支出收入占比的下降而下降，支付意愿则随支出收入占比的下降而上升，所以根据式4可得出结论，富裕阶层购买同样一套学区房愿意支付的价格则远高于普通阶层[2]。在价格机制的作用下，学区房出售者会选择出价相对高的购买者进行交易，最终富裕阶层通过占有学区房而获得了优质教育资源，而对于普通阶层，当商品价格高于他们所能承受的阈值时，他们就会放弃购买。因此在其他条件接近的情况下，因为社会贫富差异的扩大，导致带有优质教育资源的学区房价格高出普通商品房几十到几百万元，就会在实质上产生教育不公平现象。

综上可知，随着社会经济的发展，当前住房配套下教育资源的作用日益重要，已经显示出高于本身的居住意义。从学区房价格机制影响因素的动态价格形成的角度分析，是假定学区房的面积均匀，具有相同的属性，且忽视其内在因素的不同，所以相关政策，房地产投机，社会和心理的影响是没有办法进入主成分分析模型的。而从消费者行为学方面的分析则过度强调了贫富差距对教育资源分配的影响，结论相对主观，以上问题需在今后的研究中进一步改进。

五、结语

目前学区房价格虚高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会贫富差距扩大化的结果。通过对南昌市西湖区学区房价格形成机制的分析，我们可以了解到学区房价格最典型的样本是小学资源。以小学为代表的教育资源不合理配置以及以划分入学地段政策为诱因的住房与教育资格相捆绑的现象，折射出的是住房已经不再局限于居住功能而是随着经济社会的发展衍生出了更多与人的增值发展相对应的其他功能。面对学区房高房价问题，从治本角度来说，政府应该从政策上、规划上采取更有效的措施推进教育资源均衡化；从思想层面上看，引导家长转变教育观念，从盲目迷信名牌学校转变为更多关注孩子全面发展；从市场层面来说，规范房地产市场秩序，提升房地产市场政策信息透明度，严厉打击中介、地产商的不实行为[3]。只有这样，学区房价格才会趋于稳定，才能真正维护和保证义务教育的公平性。

参考文献：

[1]董海军，高飞.承继与变迁-城市住房功能分析[J].城市问题，2008.9.5.

[2]杨雯婷，刘冰玉，王丽.经济学视角下学区房供需因素分析及其对策[J].财会研究，2012，（16）：69-71.

[3]王曦，葛幼松，張含.南京老城区学区房价格机制研究[J].合作经济与科技，2010.12.058.