盘活闲置农宅要注意

随着生态建设不断推进，农村山美水美环境好，“颜值”越来越高的田园，吸引了不少人来此，期望享受“采菊东篱下，悠然见南山”的生活。农村的民房成了香饽饽，也为村民盘活闲置农宅带来机会。不过，在筑梦田园的热潮中，因农宅处置不当引发的民事纠纷也频频出现。想盘活闲置农宅圆梦田园，应注意哪些法律问题？

租住农村房屋 期限最长20年

钱某在北京市怀柔区某村拥有一处老宅。1997年，宋某与钱某签订了一份房屋租赁合同，宋某一次性支付钱某3万元的租金，租赁钱某位于村内的老宅，租期50年。合同中注明，租期内，宋某可以享有房屋所有权人的一切权利，钱某均不得干涉。去年，钱某以合同到期为由，起诉宋某要求腾退房屋。

最终，法院判决宋某将房屋腾退给钱某，同时钱某返还宋某超过20年部分的租金1.8万元。

法官释法无论是城里居民，还是农村村民，都可以采用租赁的方式，合法租住农村房屋。但是，按照《合同法》的相关规定，房屋租赁合同的期限最长是20年，超过20年的，超过部分无效。因此，本案中，宋某与钱某的房屋租赁合同中，期限约定虽然是50年，但实际有效的只有20年。20年期满后，如果双方都没有异议，相当于双方默认了新的不定期租赁合同。此时，如果出租人反悔，要求对方退还租赁房屋，那么这个诉讼请求一般是会得到支持的。当然，双方出租方和承租方沟通得比较好，能够达成一致意见，在租赁期限20年过后，双方还是可以续订租赁合同的，续订的合同期限，最长也是20年。

不是本村村民 不能购买农宅

王某是北京市密云区某村村民。1999年底，因女儿上学急需现金，王某与城里的陈某签订了房屋买卖协议。陈某以10万元的价格购买王某的农家小院，花2万元对房屋进行了装修。2005年，王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某找到陈某，以农村宅基地上房屋依法不能卖给城镇居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，要求陈某返还房屋及院落，遭到陈某拒绝。王某诉至法院。

经法院调解，陈某与王某达成协议，陈某归还王某房屋及院落，王某给付陈某房款、装修费、补偿款等共计50万元。

法官释法依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权归集体所有，宅基地不能随意卖出，所以买卖宅基地的合同属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

装修租住农宅 须经村民同意

2014年，李某考虑自己要在外工作很长时间，将其位于北京市密云区太师屯镇的一所农宅出租给小张。双方约定，每月租金1000元，租期3年。农房出租后，李某一直未回京，小张一直按期将租金打到李某的账户中，李某很信任小张。为让租住更舒适，小张在没有获得李某同意情况下，擅自将租住的房屋进行了装修，花费4万元。合同到期，小张提出续租，李某表示自己已退休，要回农宅养老，不打算出租房屋了。二人因小张装修费用的分担发生了争议。小张认为，装修已经添附到了李某的房子里；李某则认为，小张装修房屋是其私自进行，他并未同意，故不愿补偿小张装修费。

在法院的调解下，李某同意支付小张2万元装修补偿款。

法官释法在一般的租赁合同中，承租人应当按照合同的约定使用租赁物，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外。如果承租人想对房屋进行装修，需要经过出租人的同意，出租人同意的，装修的费用应由出租人负担；在自愿的情况下，承租人也可负担装修费用。未经出租人同意的，承租人不得擅自对房屋进行装修，否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损，承租人需要承担相应的损失，赔偿出租人房屋的减损价值；即便装修过程顺利，如果双方就此发生纠纷，可以协议分担装修费用，协商不成的，出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金，还可要求承租人恢复原状或赔偿损失。