浅析房地产企业现金流管理

摘 要：随着我国经济的快速发展和城市化建设速度的加快，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，其能否稳定健康的发展，关系到国计民生的各个方面。房地产企业本身是典型的资金密集型企业，具有前期开发周期长、投资规模巨大、资金回笼速度慢、受政策影响明显的特征，这就需要房地产企业具有较高的现金流管理水平。然而，从当前我国的房地产企业现金流管理现状来看，大多数企业对现金流的分析都局限于对现金流量表的表面分析以及事后的分析，并没有很好的进行事前安排与控制，缺乏一套系统的分析体系；加之目前许多房地产企业的财务管理水平有限，企业的战略决策与现金流管理并不吻合，出现大量囤地，项目开发节奏不合理等问题，以致于房地产企业面临着资金利用不合理、财务费用高甚至资金链断裂的风险。在这样的宏观背景下，系统的分析房地产企业的现金流管理就显得十分有必要了。

关键词：房地产企业，现金流管理，现金流分析体系

一、研究背景

现金流管理是企业理财活动的一项重要职能，良好的资金周转和高效率的资金利用是确保企业生存与发展，扩大企业规模的重要保障。一旦现金流发生断裂，企业将面临巨大的财务危机，甚至有破产清算的可能。我们所熟知的美国安然公司的破产以及新加坡上市的亚洲金光纸业经营失败的一个重要原因就是企业高负债和长期为负的经营活动净现金流量使企业现金流管理恶化。这些公司的失败的教训让我们认识到对现金流的管理已经迫在眉睫。所以加强现金流管理是每一个企业必须重视的问题。Wind数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。可以说，我国的房地产企业走的是一条典型的银行贷款支撑下的高负债经营开发模式。从正面来看，高负债可以使企业通过借入资金弥补扩张规模所急需的现金，但是，过高的负债也会带来很多负面的影响。首先，高负债率不利于房地产企业的再筹资活动，如到期不能还本付息，会损害自己名誉，加大融资成本的难度；其次，高负债会加大企业的财务风险，过高的利息费用使得企业负担更大的融资成本，而现在的房地产企业往往同时开工多个楼盘项目，而当企业的某个项目经营不顺或是发生亏损时，则会同时影响其他开工的项目，现金得不到保障，无力支付利息，甚至面临破产的危险。

二、房地產企业现金流管理的原则

房地产企业现金流管理原则是指在企业必须遵循的制度规范和监管策略等，现金流管理原则大致可分为以下几种：

（1）系统原则现金流贯穿于企业现金流入流出的每个阶段，能够反映出企业的经营状况，净利润含金量以及偿债能力等，这其中不仅包含了现金流的收回，也同时包含了现金流的支出，这才构成了一个现金流的有机整体。所以企业在进行现金流管理时不能孤立的只解决一方面问题，要遵循系统原则，将现金流作为一个有机整体来分析。

（2）成本效益原则

成本效益原则是指，企业在进行现金流管理时，要从企业的长期发展角度考虑，不能只局限于眼前效益，要兼顾效益和成本的均衡。

（3）平衡原则

企业的现金流入量小于流出量，说明企业入不敷出，资金周转情况不理想，存在着一定的财务危机；而现金流入量远高于现金流出量也并不代表企业经营状况良好，过多的闲余资金也会导致企业资金利用率低，限制企业的发展。这就要求企业在进行现金流管理时遵循平衡原则，把握现金流入和流出的平衡状态，实现资金利用率的最大化。

三、房地产企业现金流管理的重要性

（1）现金流管理可以维持企业的日常活动

在房地产企业的日常现金流活动中，企业的资金运动实现从货币资本到房产商品资本最后再回到货币资本这一循环过程。可以说，企业的各项活动都是为了资本最后能够增值，实现现金流入。良好的现金流管理不仅能够保证企业日常经营活动的持续，还能够在企业进行对外扩张和扩大资本时提供充足稳定的资金需求。

（2）现金流管理可以提高企业资金使用效率

由于房地产企业具有前期开发规模大，资金投入量多且开发周期长的特点，房地产企业的大部分开发资金都来自银行贷款，那么，如何对企业自有资金和外部融资资金实现有效利用和结合，进一步减轻企业财务利息负担，并提高企业的自由资金使用率，就必须依靠良好的现金流管理来实现。

（3）现金流管理可以降低企业财务风险

对房地产企业来说，开发金额大，回收期长，并且多项目同时开发，企业除了合理利用自有资金的同时，应该借助外部融资来扩大企业的经营减轻企业财务负担，但是，过高的利息费用也加重企业的财务负担。对于房地产企业来说，良好的现金流管理能够控制企业的财务风险，实现企业资源的合理配置。

参老文献：

[1] 陈静.上市公司财务恶化预测的实证分析[J].会计研究，2014.

[2] 陈圣举，孙利琼，张振雨.基于线性规划的中小房地产现金流运筹管理[J]. 中国企业运筹学. 2014（8）：P58-62.

[3] 邓彩凤.房地产开发公司现金流管理问题浅析[J].经营管理者. 2014（26）.

作者简介：

马夏鹏（1994-）男，浙江东阳人，研究方向：会计专硕，财务管理方向.