上海房地产价格的空间相关性及其影响因素分析

文/王艳茹

一、引言

房地产业是国民经济的基础性产业，房地产价格的影响因素是国内外很多学者研究的重点。大量研究表明，房地产价格受市场需求、供给、容量和外部因素等影响，而各个地区之间的房地产价格也是相互依赖的，将空间相关性作为房地产价格研究的一项影响因素,可以为空间分析一定区域范围内的房地产价格提供更加有效的依据。

上海作为直辖市、国家中心城市，是长江经济带的龙头城市，中国的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。2015年10月，国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区。目前，上海市辖黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、浦东新区、金山、松江、青浦、奉贤、崇明16个市辖区。本文数据来源于《上海统计年鉴2016》及中原地产研究中心、搜狐焦点等。在统计年鉴相关指标和房地产价格数据查找中，大部分数据还是按17个市辖区划分，所以本文在分析中将上海市静安区分为原静安区和原闸北区。

二、研究方法

本文运用探索性空间数据分析方法，多元线性回归模型等方法，研究上海市各区房地产价格的空间相互依赖性及房地产价格的影响因素。

（一）空间自相关

空间自相关是指同一种属性在不同的空间位置上的相关性，空间位置越是邻近，属性越趋向相同，空间现象越相似。空间自相关分析可以检验研究区域内各相邻地区的集聚、分散性质，研究各区是相互独立状态还是呈随机分布状态，进而从空间异质性和关联性方面测度各区房地产价格的空间分异格局和结构特征。……