中国住宅房地产税会怎样征收？

高慧云

张先生在海南买了10套住宅房，经营民宿。李先生在北京买了一套普通住宅房，空置;上海买了一套普通住宅房，出租;深圳买了一套普通住宅房，自住。王先生在南京买了一套350平米的别墅，自住。

最近听说有可能开征房产税，张先生、李先生、王先生都很疑惑自己的这些房子会不会被征收房产税？

经营用房产的房产税一直存在

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2011年1月8日，根据国务院令第588号<国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》对其进行了修订。而最近备受关注的房产税其实在中国一直都在征收。

1986年生效的房产税暂行条例第5条规定：个人所有非营业用的房产免纳房产税。也就是说，个人住宅如果是自己住，不营业，是免征房产税的。因此目前自然人购买住宅用房，不需要缴纳房产税。但如果将住宅用于出租、用于个人或公司经营.则需要缴纳房产税。张先生利用个人住宅经营民宿，属于“用于经营”，应该征收房产税;李先生将上海的住宅房出租，也应该征收房产税。目前房产税的征收标准包括从价或从租两种情况：

从价计征 指其计税依据为房产原值一次减去10% -3 00A后的余值，按年计算。10%-300A的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。应纳税额的计算公式是：

应纳税额=房产原值×（ 1-10%或30%）×税率（1 2%）

比如上述案例中的张先生在海南买了10套住宅房，经营民宿，其房产就应该从价计征，如果该10套房购买时的价值300万，则张先生每年的应纳税额=300万×（1-30%）×1.2%=2.52万元。

从租计征 从租计征（即房产出租的）是指以房产租金收入为计税依据。如果将房产出租，是要优先采取从租计征这种方法纳税的。应纳税额的年税率为12%，计算公式为：

应纳税额=当年房产租金收入×12%。

但对于个人住宅出租，依据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[ 2008] 24号）第二条第三款规定：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。营改增之后，依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不合增值税。因此上述案例中的李先生在上海买了一套普通住宅房用于出租，假设其2018年租金收入为10万元，则李先生2 018年需要缴纳房产税=100000元/（ 1+5%）×4% =3809.5元（当然，李先生还须缴纳增值税和个人所得税）。

张先生和李先生在此时可能疑惑了，原来我将住宅用于经营或出租现在就应该缴房产税啊？可我一直没有交过啊。那是因为税务局对个人的住宅房产进行经营的情况还没有摸清楚，个人又没有主动申报，税务局不知道。一旦知道了，税务局自然会要求张先生和李先生缴纳房产税并向前追溯缴纳至少3年的税款，如果税务局取得证据认为他们是故意逃税不缴纳税款的，还要无限期追征。如果大家都像王先生那样，购买住宅不出租，空置或自住，目前是不征收房产税的。

上海试点住宅房产税的征收情况

2011年1月28日《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》正式施行。

上海需要缴纳住宅房产税的情形 上海住宅房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。

上海应税住房年应纳房产税（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。

例如：王先生一家三口有100平方米的存量房，现新买了130平方米的新房，单价20000元/平方米，新购住房应征税面积：100+130-180=50平方米;应缴房产税额：50×20000 x70%×0.6%=4200元。

有四种减免房产税的情况：（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税;（2）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税;（3）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;（4）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房，且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

重庆房产税的征收情况

2011年1月28日《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》正式施行，2017年1月14日，上述文件又进行了修订。

需要缴纳房产税的情形 重庆试点的区域为主城九区，在这些区域的以下房产需要缴纳住宅房产税：（1）个人拥有的独栋商品住宅;（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九區新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房;（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

应税住房的计税价值为房产交易价。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围.如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。即使将应税住房用于出租的，也不再按租金收入征收房产税。

2 011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除。但在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除免税面积;纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除免税面积。

例如：重庆赵先生在2003年购买了一栋独栋别墅，建筑面积350平方米，购买价140万，该独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下，税率适用0.5%，则赵先生2 018年应纳住宅房产税=4000元×（350平方米-180平方米×0.5%=3400元。

中国住宅房产税的发展趋势

中共中央政治局2014年6月30日召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》等方案，该方案对房地产税的要求是：在2020年以前，加快房地产税立法并适时推进改革，由人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进，主要方向是将房产税和土地使用税合二为一，变成房地产税。2017年12月20日，财政部长在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度》文章，明确了要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

按照中国房地产税力争在2 019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务，主要立法趋势包括：一、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税;二、个人住宅超过两套、三套住房可能才会被征税，在此基础上，多占资源，多交税。例如我住100平，你住200平，你多交税;占好资源多交税，例如你100平方米，我也100平方米，但你拥有的是市中心+学区房，我在郊区还挨着工厂，你多交税。

经过以上分析，由于房地产税是地方税，是按照每个省份的住宅面积和数量决定是否征税的，而且由于房地产税采取分步实施的策略，未来是否征收是由各省说了算。因此对于张先生、李先生和王先生来说，倒不是应该担心未来房地产税的问题，而是要考虑自己一直没有申报缴纳税收的风险了。如果住宅用于自住，而且在本省内就一套房，面积也没有超标，也不用担心房产税。但如果购买的是别墅，面积比较大，未来房地产税如果按照房產评估值征收，则税负还是比较重的，确实需要认真考虑。