上海市租赁住房用地开发中的金融支持探讨

文/邹丽华

“土地贵、融资难”是我国保障房建设实践中面临的突出问题。2017年7月，上海以不足6000元/平方米的低价出让浦东、嘉定2宗地块，成为全国首个推出“租赁住房用地”的城市。租赁地块要求竞得房企70年自持，项目建成“只租不售”。这一土地出让模式的创新初步解决了“地价贵”的矛盾，如何以适当的金融模式去匹配租赁用地开发中的融资需求是下一步值得深入探讨的问题。截至2018年6月底，上海市共计出让租赁用地32宗，规划可提供租赁住房26128套。

一、当前租赁住房用地开发中面临的融资问题

一是租赁地块的土地出让金对房企自有资金的占用体量较大。公开资料显示，本市32宗租赁用地的拿地主体集中于15家房企。经计算，其中需交付10亿元以上土地出让金的企业有三家，分别是：上海地产集团，10幅租赁地块总价58.75亿元；上海张江集团，张江园区配套的4幅地块总价14.43亿元；上海市北高新集团，3幅市北高新产业园区配套地块总价12.49亿元。按照现行政策规定，房企在拿地环节必须使用自有资金，信贷资金严禁进入土地交易市场，行业内前期盛行的各种土地前端融资也不合规。因此，虽然租赁用地出让价格低廉，但多地块中标房企存在自有资金占用与周转的压力。

二是租赁地块作为抵押担保品时，金融机构抵押品处置权受制约，进而影响到金融产品的有效供给。从租赁地块的出让合同看，要点包括：租赁地块及其附属建筑物房企须70年自持；除破产、重组、撤销等特殊情形，不得整体、分幢、分层、分套转让；……