“营改增”对房地产业上市公司税负的影响研究

□（西安科技大学管理学院 陕西西安710054）

一、引言

自2012年1月开始实施营业税改征增值税（以下简称“营改增”），到2016年5月全面推开“营改增”试点，范围从交通运输业、邮政业、电信服务业扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产纳入抵扣范围，增值税正式完成多行业全覆盖。

房地产业是关系民生的先导性和基础性产业，2015房地产业增加值占GDP总额的6.1%，2016年房地产业增加值占GDP总额增至6.5%。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中发布了房地产业改征增值税的实施细则。房地产企业“营改增”后税负的变化，将决定房地产业新税制能否平稳推进，也关乎此次税制改革能否达到调整经济结构和产业内部转型升级的预期目标。基于此，本文分析房地产业“营改增”后企业流转税负和整体税负的变化，并针对研究结论提出了相应的控制并降低企业税负建议。

二、文献综述

收集文献发现国外学者对于房地产业实施“营改增”的直接研究涉及较少。国内学者的研究主要分成两个阶段：房地产业税改以前，围绕实施“营改增”的必要性和测算税负可能出现的变化展开研究，税改以后主要针对房地产企业税负变化以及相关对策的研究。孙作林（2015）通过三家房地产企业进行税负变化测算，认为只有房地产企业毛利率大于30%时，企业的流转税负相较于以前会增加，而现实情况中房地产企业毛利率难以达到30%，税负会整体下降。余淑均（2017）通过案例分析得出，房地产企业一般纳税人的人工及物料成本收入率大于28.9%时，“营改增”后税负减轻。宗式华、周松德（2013），彭晓洁、王安华（2015），黄玲、向文彬（2015）和李钊（2017）等学者测算分析了增值税替代了营业税后房地产企业应交税额的变化，认为在税制改革的初期可抵扣进项比例较低，导致企业税负升高，但是随着改革的全面深入，“营改增”减轻企业税负的积极意义将会得到体现。

为了让房地产企业的“营改增”顺利进行，消除不利的影响因素，为企业减负，部分学者提出了建议。杨志银（2016）运用投入产出分析方法分析“营改增”后企业税负变化，认为房地产业 “营改增”后应实施差别税收政策，并加快增值税立法进程，提高征管水平。刘宝娟（2016）认为房地产企业需要设置税务管理岗位，并积极地梳理目前的纳税主体和过渡期合同，加强营销管理和招标采购管理，规范成本费用支付和增值税发票开票流程，促进企业利用好过渡政策，减低企业税负提高企业效率。姬昂（2017）通过检验“营改增”对房地产企业税后净利润的影响，建议按具体经营的业务不同，进行业务拆分设置对应的分公司，尽可能地充分享受对不同纳税人的税收优惠，减低企业应交税额。

梳理国内外学者的观点可以发现，由于其他国家与我国经济发展历程不同，国外许多国家没有经历营业税改征增值税。国内己经有部分学者随着“营改增”政策的发布，不断深入对企业和行业影响的研究，但是针对房地产业实施“营改增”前后企业实际税负变化分析的文献较少，基于此，本文就房地产业“营改增”实施前后的税负变化进行对比，给出管理措施及应对建议。

三、研究样本选择和样本描述

（一）样本选择。参照证监会的行业分类标准，共有139家房地产上市公司。为确保研究结果的准确性，剔除ST公司和B股公司，剔除2015年与2016年数据缺失的上市公司，选取余下117家上市公司作为研究样本，研究所使用的上市公司数据是从Wind数据库和公司披露年报中提取。

（二）样本描述。对选取的样本企业，按营业收入与资产总额进行企业规模统计，按注册所在地进行分布区位的统计，对我国房地产业上市企业目前的发展现状进行简单的描述分析。

参照国家统计局中对大中小微型房地产企业的划分标准，按营业收入与资产总额对选取的样本公司进行规模区间统计（见表1、表2）。截至2016年，样本公司类型和数量如下：（1）有81家大型房地产企业，其中营业收入集中在500亿以下区间且资产总额集中在1 000亿以下区间。（2）有36家中型房地产企业。（3）大型房地产企业中，以万科A、绿地控股、保利地产的营业收入与资产总额为首，规模最大；中型房地产企业中营业收入与资产总额最低企业是中房股份，企业规模最小。

表1 样本上市公司2016年营业收入区间统计表

表2 样本上市公司2016年资产总额区间统计表

参照国家统计局对东、中、西部的划分标准，对样本房地产公司的地域分布进行划分（见表3），其中有98家在经济发达的东部地区，只有19家分布在中部和西部地区。因为东部地区区位优势明显，以万科A、绿地控股、保利地产等为代表的大型房地产企业都集中在东部地区。

表3 样本上市公司区域分布统计表

四、“营改增”对房地产企业税负的影响分析

根据“营改增”前后的117家房地产业上市公司2015年和2016年度报告中的相关财务数据，得到 117家房地产上市公司“营改增”前后流转税额和总体税额，以及流转税税负率和总体税负率，并对其变化情况进行分析。

（一）“营改增”后房地产企业税额变化区域分析。

1.“营改增”后房地产企业流转税额变化区域分析。从样本公司年报以及相关资料整理得出2015年和2016年的企业流转税，对样本上市公司2015年和2016年流转税额进行区间统计，对“营改增”后企业流转税额的影响程度进行说明。表4表明，与2015年相比，2016年的区间企业数明显向税额较高的流转税额区间集中增加，说明企业流转税税额整体上升。

以各公司2015年流转税额为基础比较2016年度流转税的变动，得出流转税变化额；对流转税变化额进行区间划分，用区间企业数集中的区间频数说明“营改增”后税额的变化程度。计算公式如下：流转税变化额=2016年流转税税额-2015年流转税税额。

表4 样本上市公司2015年和2016年流转税额区间统计表

表5 样本上市公司2016年与2015年流转税增加额区间统计表

通过表 5可以看出：（1）从变化额区间看，“营改增”后上市公司流转税额上升的幅度明显大于企业流转税下降的幅度。（2）从变化额区间企业数看，117家样本中，有87家公司流转税额增加，仅有30家公司税额下降。说明多数企业“营改增”后流转税额上升。（3）从样本流转税变化额度看，117家上市公司中77家集中在［0，50）的上升区间，占总样本的65.8%；对于流转税降低的样本来讲，只3家企业集中在区间［-16，-10），税负降低最多的企业是阳光城。

表6 样本上市公司2015年和2016年总体税额区间统计表

2.“营改增”后房地产企业总体税额变化区域分析。“营改增”后企业税负变化主要体现在企业的流转税税种的税负变化和相应的营业税金及附加变化，以及“营改增”后营业收入、营业成本的变化导致的企业所得税变化。因此假定“营改增”后其他税种税额不变，根据企业流转税额（增值税、营业税、相关流转税附加）和企业所得税费用，估算总体税额。计算公式如下：总体税额=企业流转税+企业所得税费用。表6表明，与2015年相比，2016年的区间企业数明显向税额较高的总体税额区间集中增加，说明企业总体税额整体上升。

以各样本公司 2015年总体税额为基础比较2016年度总体税额的变动，得出总体税额的变化额；对总体税额的变化额进行区间划分，用所在区间企业个数集中的区间频数说明 “营改增”后企业税额的变化程度。计算公式如下：总体税额变化额=2016年总体税额-2015年总体税额。

通过下页表7可以看出：（1）从样本总体看，“营改增”后上市公司总体税额上升的幅度明显大于企业总体税额下降的幅度。（2）从增加额区间企业数看，117家样本中有89家公司总体税额增加，仅有28家总体税额下降。（3）从样本总体税额的变化额度看，共有81家样本上市公司集中在 ［0，100）和［100，1 000）的上升区间，占上升样本的91%；总体税额下降的28家企业中有21 家企业集中在区间［－10，0），说明税额下降的企业税额下降的幅度也并不明显。

表7 样本上市公司2016年与2015年总体税额变化区间统计表

（二）“营改增”后房地产企业税负率变化分析。根据企业流转税额和总体税额计算企业的流转税税负率和企业总体税负率，将2015年度的流转税税负率和总体税负率与2016年度的进行比较，利用SPSS描述性统计分析，分析选取的样本公司2015年和2016年度的流转税税负率和总体税负率，可以明晰地解释“营改增”给房地产上市公司带来的税负变化和影响。计算公式如下：企业流转税税负率=流转税税额/营业收入×100%；企业总体税负率=总体税额/营业收入×100%。

1.流转税税负率变动情况分析。

通过表8分析可以看出：（1）样本上市公司2015年流转税税负率的平均值为4.5744%，2016年流转税税负率的平均值为4.7509%，2016年相比于2015年度有0.1765%的小幅上升。流转税税负率上升最多的公司是中国高科，税负率上升了12.54%；下降最多的公司是万泽股份，税负率下降了-2.86%。（2）2016年流转税税负率偏度为2.831，2015年流转税税负率偏度-1.365，表明“营改增”后流转税税负率明显偏右，显示流转税税负水平明显上升。（3）2016年峰度值为 19.831，大于2015年的3.447，说明2016年房地产企业之间的税负差明显加大。

2.总体税负率变动情况分析。

通过表9分析可以看出：（1）样本上市公司的 2016年总体税负率的平均值为 9.2581%，与 2015年总体税负率的平均值8.9773%相比，有了0.28%的小幅上升。总体税负率上升幅度最大与流转税上升幅度最大的公司一致，同样是中国高科，总体税负率下降最多的上市公司是荣丰控股。（2）2016年总体税负偏度为 2.146，2015年总体税负率偏度0.852，表明2016年的总体税负率明显偏右，显示整体税负水平明显上升。（3）峰度值 2016年和 2015年分别为 34.515、1.562，表明 2016年“营改增”后房地产企业较于2015年总体税负差距变大。

（三）“营改增”后税负率变动显著性检验。为了分析“营改增”对房地产上市公司税负率的影响程度，本文利用SPSS软件配对样本T检验比较 “营改增”前后税率是否存在显著性差异。根据相关数据得到表10、表11结果。

分析表10的配对T检验结果，“营改增”前后样本上市公司显著检验值 Sig.为 0.198，大于显著性水平 0.05，所以没有通过显著性检验。表明2016年对比于2015年，样本企业2016年房地产业的流转税负率上升幅度并不十分显著。即“营改增”后对样本企业的流转税税负的影响并不显著。

分析表11的配对T检验结果，样本上市公司2015年和2016年的总体税税负率显著检验值Sig.为0.732，大于显著性水平0.05，表明样本企业“营改增”前后，房地产业的总体税负率上升并不十分显著。即“营改增”后对房地产上市公司的总体税负的影响不显著。

五、结论与建议

（一）结论分析。根据以上数据分析，研究得出：（1）“营改增”后房地产业上市公司流转税额和总体税额整体增加。（2）房地产企业之间的流转税税负率和总体税负率差距拉大。（3）多数房地产企业的税负增加但行业税负增加幅度不大，“营改增”对房地产企业税负的影响并不显著。

对于产生以上结果的原因，本文认为：（1）可能是由于我国房地产行业发展不均衡，资本结构和融资渠道也不完全相同，在短时间适应统一的税收优惠政策较为困难。（2）可能是由于进项税抵扣困难，房地产企业的进项税可抵扣项目中的供应商（如建筑材料与劳务）大多为个体、小规模纳税人等，难以开具增值税专用发票。（3）“营改增”后企业的财务处理难度加大，需要在新旧税制过渡期转换税务处理方法。因此，企业调整并适应房地产新政很可能需要经历探索的过程。

表8 2015年与2016年流转税税负率描述性统计

表9 2015年与2016年总体税负率描述性统计表

表10 2016年流转税税负率和2015年流转税税负率的成对样本检验

表11 2015年总体税负率和2016年总体税负率成对样本检验

（二）对策及建议。“营改增”是我国重大的税制改革，可以推进房地产业的行业间税负公平，更能促进所在行业规范化和有序化发展，因此需要房地产企业积极做出调整。本文为部分“营改增”后税负增加的房地产企业尽早适应新的增值税税收政策，提出以下建议。

1.供应商的辨析和管理。对于正在合作的供应商，辨析其所属的纳税类型，包括梳理采购项目以及获得的发票类型；通过供应商的利润情况和税务登记等基础情况，来判断营业税纳税人供应商未来是否可以转为增值税一般纳税人。财务部门要针对不同类型的供应商制定“营改增”后重新的分类议价策略，淘汰无法提供增值税专用发票的和比价中价格较高的供应商。

对于未来可能合作的新供应商，应调整招标的要求。采购部门应在新的招标条件中首先明确投标企业的报价是否含税，其次添加对投标企业的一般纳税人或小规模纳税人的税务资质要求，并针对不同项目进行选择，以开发项目需要的纳税方式选择相应资格的投标企业。如果有一般纳税人和小规模纳税人都参与的项目，则利用成本、增值税、相关附加税费计算综合成本，对投标价格进行比较择优，选出综合成本更低的供应商。

2.合同的管理。合同管理是房地产企业税负管控的必要环节。首先，房地产企业与业主和上游供应商应保持积极的沟通。对“营改增”后企业可能出现的价格变动及时协商，有助于预防潜在的合同和开票争议。其次，要细化合同的涉税条款内容。财税［2016］36号文件规定了新的纳税义务发生时间，从风险防范的角度要明确合同税务的合规性，明确供应商提供货物和服务后开具什么发票，什么时候开具发票，不按时开具和提供发票将承担什么样的责任。房地产企业的物业管理不是交易实质性的标的物，所以合同应据实将服务的方式、服务的内容及提供服务的地点等细节进行清晰规定。

3.增值税专用发票管理和相关制度制定。增值税专用发票是反映纳税人经济活动的会计凭证，也是销售方纳税义务和进项税额的合法证明。房地产企业应在日常经济业务中对增值税发票加强核查，检查开票时项目填写是否齐全，是否加盖发票专用章；对于取得税控系统开具的货物或劳务清单同时需要加盖发票专用章，以保证获得更多的进项抵扣，降低企业税负。

房地产企业结合现有的内部控制和财务管理办法，根据税收管理和企业管理要求，以及财务人员的业务能力，制定增值税专用发票管理制度，保证管理制度的可操作性符合企业的实际需求。

4.积极进行纳税测算和税务筹划。税务筹划是事前对涉税事项的合理测算，为了尽可能地降低企业负担，税务筹划在获取利益的同时，还需保证选择的纳税方案符合国家法律法规和公司经营条件。现根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）其中涉及有关房地产行业的新政策和过渡性政策，提供纳税筹划新思路。

一是企业老项目纳税方式选择的税务筹划。根据规定，2016年4月30日以前开工建设的房地产老项目的计税方法有两种，包括税率为11%的一般计税方法和税率为5%的简易计税方法，一般计税方法进项可以抵扣，简易计税方法进项不可以抵扣。

假设房地产开发企业销售额为I，当期允许扣除的土地出让金为V，可抵扣进项（建筑物料成本）占应税销售额的比例为 M,进项税税率为P%。对于老项目，选择简易计税或者一般计税方式的测算模型及分析如下：

简易计税方式应交增值税=I/（1+5%）×5%

一般计税方式应交增值税=（I-V）/（1+11%）×11%-I×M/（1+11%）×P%

两个方案的比较主要取决于 V、M两个因素。当该项目的土地出让金占总体开发价值的比例较高时，房地产企业选择一般计税方法，可以缴纳更低的增值税税额。作为影响M高低的因素，主要参考该公司目前签订合同的条款，如果合同已经签订且无法获得增值税发票，那么可抵扣进项的比例就会很低。因此主要参考简易计税和一般计税方式税额的计算结果，最终择优挑出最佳的方案。

二是供材方式选择的税务筹划。根据规定，一般纳税人为甲供工程提供建筑服务，可以选择简易计税方式计税。房地产企业在招标时与乙方建筑企业签订施工合同时，选择简易计税方式还是一般计税方式，通过以下测算来选择。

若房地产开发企业（甲方）准备开发一期新的项目，预计建筑工程总造价Y元，其中工程材料X元，与建筑企业（乙方）招标签订合同时，选择用一般计税还是采用甲供材料？

计算两种方式的税负平衡点：

一般计税（乙供材料）方式，就建筑工程部分缴纳税额，企业应交增值税=Y/（1+11%）×11%。

简易计税（甲供材料）方式，就提供的材料缴纳增值税，对建筑工程部分简易计税，企业应交增值税=X/（1+17%）×17%-（Y-X）/（1+3%）×3%。

推导出，当X占Y的60.35%时，即材料占到总工程造价的60.35%时，一般计税方式和简易计税方式缴纳的税款相等。所以企业选择两种缴税方式的临界点参考值是：甲供材料的价税合计小于60.35%的工程总价税合计，选择一般计税方式更优；甲供材料物料价税合计大于60.35%的工程总价税合计，则选择甲供材料有利。同时，也还需要考虑施工单位（乙方）的实际管控税负能力，如果施工方获得进项抵扣的可能性较小，也会更倾向于简易征收。