公共品供给对城市内部土地价格的影响

摘 要：政府会在不同的发展阶段提供有针对性的城市公共产品与公共服务，这些城市公共品，特别是福利设施与服务供给将对城市土地价格产生深远影响。本文利用日本东京与大阪的数据观察土地相关因素与土地外部因素对城市土地价格的影响，提取城市内部区块间公共品状况对土地价格的影响效应，并通过构建分层线性模型对日本东京都与大阪市两大城市的中心各区土地价格影响因素进行分析。发现东京与大阪城市各区之间的土地价格呈现出异质性特征，但各区内部保持着相对的同质性，这两层的影响因素有所区别。福利设施与服务类变量解释了地区之间地价的七成差异，其中老年人护理机构数量与老年福利中心数量这两种功能不同的福利设施对土地价格产生反向影响。

关键词：公共品；土地价格；分层线性模型；福利设施与服务；日本

一、引言

我们对公共产品并不陌生，有居民生活的地方，就会有公共产品存在。特别是对城市而言，公共产品的质量和数量，决定城市居民的生活水准。从城市形成，到城市功能的拓展，公共产品都起着先导的作用。我国经过多年实践和发展，城市公共产品供给的状况得到很大改善，但仍有许多不足。

根据 2010 年第六次全国人口普查基本情况，中国 65 岁以上人口比重为 8.9% ，社会总抚养比为 34.2% 。社会人口结构的显著变化意味着家庭单元结构的世代更替，由此映射到居住空间将导致城市对公共设施需求的转换。在此背景下，政府日趋关注养老床位数等养老服务指标的变化，市场上亦有诸多房地产商试水养老地产。但目前为止，养老项目尚未引起足够重视，多数人认为老龄服务将极大消耗城市资源的思想仍占主流。需要关注的是，老齡福利设施与服务是否只能有利于老年人，是否仅仅意味着政府的消耗性投入？ 是否能够产生更多的外部性？ 对此，本文通过借鉴日本的经验来予以阐述。

二、文献回顾

城市土地与房地产价格影响因素的研究中使用的主要方法多基于空间视角或非空间视角。前者包括地理加权回归法（Asep Saefuddin 等，2012；Du 和 Mulley，2012）、空间自回归模型（张鸿辉等，2009）等；后者包括特征价格法、元分析法（Ghebreegziabiher 等，2007 ） 等。其中约有一半的价格研究利用截面、面板或时序数据构建最成熟和最主流的特征价格模型（HedonicModel ② ）（K. W. Chau.等，2001）。大部分相关文献均会探讨土地个体因素、区域因素或一般因素分别对地价的影响效应。但对土地价格空间差异的研究主要关注于土地外部的城市与城市间差异，因此大多用人口、收入、就业率、利率等一般社会经济基本面因素来解释（张娟锋和贾生华，2009；Li，2009；Pasha，1992）。

随着土地稀缺性的提高及政府管理上的调控需要，土地利用规制对土地供给的决定作用越来越明显。在日本，与之直接相关的法规包括《都市计划法》、《建筑基准法》，同时还有各类开发规制、用途规制与形态规制，故容积率、建筑覆盖率、土地用途类型等指标几乎全部出现于日本学界的相关研究文献中。

三、影响分析

中医疗资源相关变量对土地价格有着强烈的影响。牙科诊疗所与土地交易价格在 99%的置信水平下呈现出显著的正相关关系，一个地区牙科诊疗所数量越多，其经济发展水平相对越高，所成交的土地也有着较高的价格。但是一般诊疗所与老年护理机构数量对于土地价格有着负效应，特别是老年护理机构数量的影响程度更大。一般地，老年护理机构主要关注于老年人的疾病与健康，需要为老年人提供一个相对安宁的居住与静养环境，因此此类机构多布置于非商业与工业核心区，其人口与经济密度相对较低，土地价格也更低。另外从社会心理角度来看，诊疗所与老年护理机构背后蕴含的是病痛、衰老与残弱等消极意象。与 Huh 和 Kwak（1997）的研究中“死亡”信息所产生的负外部性相似，这将影响社区与邻里的活力与生气，进而可能拉低其周边的土地与房地产价值。相反，老年人福利中心数量呈现出正的溢价效应。这和福利中心与护理机构的功能不同有关，后者是对身体或精神状况不佳的老年人的护理，而前者聚集着各式老年活动，活跃着健康且仍有朝气的老年人，传递出一种向上的、再生的邻里氛围。老年人面临着体态衰老、身体各器官功能衰退、认知功能及记忆力减退等无法回避的事实。老年人福利中心的存在可通过各类老年人间或代际间活动为他们创造与社会接触和联系的条件，引导老年人开展互助活动，重新分配外部及自身资源，继续向社会输出自己的价值，维系老年人的社会网络与社会参与，产生正外部性。

如今老年人为获得长期的养老服务而进行迁移已成为日本社会的重要趋势之一，因此与之相关的政策受到格外的重视（Nakazawa，2012）。如日本政府每年都会推出《老龄化社会白皮书》，并将对老龄化问题的考量渗透到社会经济各个领域的政策制定中，包括社会保障、福利设施、住房供给等等，同时积极鼓励社会资本参与到老龄服务的供给投资中。具体而言，日本政府基于《老年社会对策基本法》所制定的《老年社会对策大纲》中提出了“强化地方能力”的基本理念，并希望“实现依赖地域的老年人安心生活”。因此相关的福利设施与服务供给受到了地区政府的高度重视，并形成了全社会共同参与应对超老龄社会的良好氛围。这种得到全面政策保障的福利设施与服务供给，使得开发商能够获得周边地块未来价值变动的预期。反观国内风生水起的养老地产，多数房地产商持慎入态度，主要是由于缺乏养老相关的福利配套设施来为社区与地产项目提供中后期保值增值服务。这也反映了对于养老地产投资者而言，投资地块所在地区是否有足够的福利设施与服务是决策的重要考量因素。若有，则在早期的土地购置中愿意支付更高的价格，因为此时未来收益将更加具有可预见性，且对收益的预期也将更高。最后看模型的整体评价，该模型可消减掉的组间方差达到 73% ，极大地解释了区之间的土地价格差异，且这种解释力超过了仅带有一般社会经济变量的模型 4，意味着这一组变量对土地价格的方差更具有解释力。同时模型简约度与真实性重新获得提升，AIC 值与 BIC 值分别降至 111 与 123。

总结

福利设施与服务对各区之间地价差异的影响效应是本文最主要的探究内容。实证分析结果显示，此类变量解释了地区之间地价的 7 成差异，其中养老福利设施根据其不同的功能对周边土地产生了不同的外溢效应。因此相对于有学者认为城市公共服务难以被充分资本化到土地价格中的结论，本文通过对日本东京都与大阪市这两大城市的研究再次证明了福利设施与服务能够资本化进土地价格中。该结论对未来中国福利设施与服务，特别是养老事业与养老市场建设有着具体的指导意义。

参考文献：

[1]梁若冰，汤 韵.地方公共品供给中的 Tiebout 模型：基于中国城市房价的经验研究[J].世界经济，2016，（10）：71-83.

[2]周京奎，吴晓燕.公共投资对房地产市场的价格溢出效应研究———基于中国 30 省市数据的检验[J].世界经济文汇，2015，（1）：15-32.

孟赟（1998——）女，汉族，河南省商丘市，本科，研究方向：资产评估。