从司法实践视角分析小产权房问题

徐美建 广东财经大学 广州广东 524033

一、小产权房的概念

小产权房是指在农村集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,未缴纳土地出让金等费用,并有乡镇府或村委会制作房屋权属证书的房屋,亦称乡产权房.乡产权房的法律属性目前尚存在较大争议,官方认为乡产权房并不属于符合法律构成要件的产权房,学术界也普遍认为其"并不是一个政策或法律概念,而是相对于乡镇商品房产权的一种大众说法".

二、学界关于小产权房的观点

小产权房问题的核心在于小产权房的交易,法律不允许集体土地使用权随着房屋所有权的转移而转移.即房屋的交易合法,土地的交易却是违法的,以致形成了产权不完整的小产权房.对于这个问题,学界有两种不同的观点.有学者认为法律应该赋予小产权房完整的产权:北京理工大学经济学教授胡星斗强调,小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略,号召解放思想、打破城乡分割的二元结构从小产权房开始;也有部分学者对小产权房的合法性持否定态度:建设部政策研究中心的学者文林峰、杨玉珍撰文指出,小产权房使乡镇政府和开发商获得暴利,侵害广大农民利益,导致农民丧失土地、丧失未来长久谋生和生存的根基.

由于小产权房仍处于灰色地带,没有明确的法律规定,因此无论在学术界,还是在司法……