不动产资产证券化路径选择

苏勇 泛海集团 100005

一、概念

资产证券化是指以基础资产作为标的，以其产生的现金流为偿付支持，通过结构化的交易安排和融资方式，进行信用增级，在此基础上，发行资产支持证券的方式。所谓不动产资产证券化，即是指，以不动产作为标的基础资产的证券化产品，如商业地产、住宅、写字楼、文化体育项目、影城、特色小镇等等业态或业态组合。

二、特点

不动产资产，通过证券化的方式融资，相比其他方式融资，有以下优点：

1、降低企业融资成本，优化企业财务报表

不动产资产证券化产品，一般基于资产本身提供的优质稳定现金流，而不是发起人自身的信用，当资产本身现金流收益较好，与发起人其他资产隔离，不需要占用发起人融资额度，同时，标准化的产品，优质稳定的现金流可以获得更高的信用评级，从而减低融资成本。另一方面，资产证券化产品，要求真实交易原则，将基础资产的收益和风险隔离，做到资产出表。由此，可以减低企业的资产负债率，实现去杠杆，优化企业财务报表的目的。

2、盘活企业存量资产，加快企业资金周转

目前我国房地产行业正面临调整，由于房屋“住而不抄”的政策导向，近期房地产行业一系列调控政策的出台，包括限制地王、限制地价，收紧地产融资通道等，过往举债拿地，地王频出，快速施工，快速销售，快速回笼资金的高杠杆、高周转模式难以为继，去库存压力较大，房地产企业普遍面临资金紧张的问题。另一方面，从土地供给方面看，地产行业储备的住宅土地开工销售完成回笼资金后，剩余的商业、酒店等大量持有型物业需要盘活，新近土地供应市场上又出现自持七十年产权，不可销售物业的新模式。……