关于河北省如何解决物业纠纷的几点思考与建议

陈金巧

摘 要 随着房地产事业的发展，物业服务工作也不断发展壮大，但最近物业费调价促进了纠纷的升级，采用“非常规手段”威胁其按涨价缴费，这是当下最头痛最急需解决的问题。

关键词 河北省 物业纠纷 建议

中图分类号：D912.3 文献标识码：A

（1）交房前后环境质量落差大。入住时物业服务相当规范，入户走访排难解忧，进门推车提菜，环境优雅、公共设施设备运行正常；入住后服务质量逐年下降，草死水枯、设施老化，小区监控损坏多，入室盗窃次数多，服务态度疲以应付。

（2）前期物业与业主的关系错位。前期物业凭着先入为主的优势，服务水平一般，收费却狠下“功夫”。小区道路中间随意设置障碍，四处随意增加车位，给小区带来极大不便，业主很是不满。同时前期物业在解决开发商的遗留问题时物业表现推诿、不配合甚至掩盖。“服务被服务”关系，变成“服从被服从”关系，关系错位，反客为主。

（3）前期物业服务质量偏低，业主拒缴费形成恶性循环。早期前期物业服务合同笼统，约定不明确、不具体，指标没有细化，竟然合同期限都没有约定！物业服务简单粗糙，模棱两可如楼道卫生清扫不彻底；有些物业公司不按照标准执行，偷工偷懒，工作推诿，业主多次反应，没有解决。针对服务差又解聘不了的“赖物业”，业主采取拒缴物业费的方式对抗，导致了“服务质量差—拒缴费”的恶性循环，小区环境难回从前。

（4）物业共用部位、共用设施设备经营的收益的不透明。《物权法》规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”河北省《物业服务收费管理办法办法》也有规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

（5）物业擅自调价，其程序不依法合规。物业调价应按照《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》和《河北省物业服务收费管理实施办法》执行，《河北省物业服务收费管理实施办法》已明确，“业主大会成立之前的住宅（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”该《办法》释放出业主大会成立之后调价由业主决定的信号——由业主大会投票来决定。

為了促进物业服务的健康发展，给市民营造一个优雅和谐的文明环境，政府应明确责任，顺势而为，加强监管，逐步提高政府在民众中的公信力和影响力。解决物业与业主的纠纷我认为应从如下几方面入手，建议：

（1）开展对调价纠纷小区为重点的检查工作。重点检查执行市场调节价的小区情况。河北省办法规定，业主大会成立后小区物业费调价实行市场调节价，涨价的决定权由业主大会投票来定，这是法律赋予的权利，不是物业单方说了算。

检查并督促落实开发商或物业公司报送业主大会的文件资料情况，这是明确公共收益、公共产权的依据，地上车位出租、物业经营用房、广告收益归全体业主所有。

（2）加强监管，物业调价应按照河北省相关规定进行。

①前期物业合同的不足：由于“物业先住、业主迟来”的时差导致了前期物业合同是个畸形的权利结构合约，形式上是服务合同关系，实际上是管理服从关系、形式有权实质无权的关系。

②业主处于被动地位：先来后到的习惯性思维，物业将小区视为“我的地盘我做主”；业主陆续入住，流动性较大，业主利益难以得到物业公司的真正重视。没有业委会也就更不能形成平等合理的主体和对话机制，难于合力维权，处于被动状态。

③前期物业公司掌握着物业费的主动权，前期利润相当可观！随着物业支出成本的上涨，物业公司应提高管理水平，采取开源节流措施。

（3）加快推进业主委员会选举工作，充分发挥业委会的监督作用。

业主委员会是代表业主行使权利的执行机构，起着监督和协助物业履行服务合同的作用，同时也是化解业主与物业矛盾的桥梁，协助基层政府开展社区工作有利助手。

（4）提倡在小区开展普法宣传专栏，进一步明确业主的权利和义务。由居委会组织、物业与业主参与在小区设置专栏，宣传《物权法》《物业管理条例》《收费办法》《业主大会与业主委员会指导规则》的相关政策，提高居民素质，做守法的好业主，做维权的明白人。

（5）开展相关法规专项培训工作，进一步提高政府执政水平。在处理业主与物业纠纷中，监管物业的相关部门因对相关法规的知识准备不足，特别是涉及涨价的新问题，如对《河北省物业服务收费管理实施办法》等政策的理解不深不透，导致在处理纠纷时不果断、走弯路。基层政府也因缺乏相关知识，不能及时协调物业与业主之间的矛盾，同时也为诱发治安事件埋下隐患，因此在相关部门开展专项培训应是当务之急。

结尾

只有走向职业化才能更有效地保障业主们的权利。业委会职业化首先是指业委会工作的日常化，其次是指业委会人员的专职化，业委会职业化还可以带动专业化，在社会上形成一个业委会的职业群体。有了这个职业群体，才能系统地总结、积累和传承业主在物业管理中形成的经验和专门知识，逐步提升业主的管理水平，与街道办一道共同推动社区的改革与发展。