房屋优先承租权法律问题研究

林尉

【摘要】随着我国经济社会的不断发展，人口流动随之变得更为频繁，相对于购置房屋而言，进行房屋租赁来满足短期生活以及工作需要显然有着更大的优势，更为便捷，灵活性较高。而租赁作为市场经济众多经济关系中的重要组成部分，的不断推进，国家和政府越来越重视对于公民正当权益的保护，并且公民自身的权利意识在不断增强，由此，在租赁关系中，出租人权利以及承租人权利的有关问题受到了学界越来越多的重视。本文基于此种背景，在保护出租人的相关权益的基础上，对房屋的承租人的优先承租权的相关法律概念和问题进行了初步探究。

【关键词】承租人；租赁关系；优先承租权；房屋租赁

在市场经济逐渐繁荣的势态下，房屋租赁身为日常生活中比较常见的社会行为，在日渐更近的社会变革下也增加了很多复杂的内容，也成为了当今社会生活中难以规避的一种法律关系。在社会生活中看，房屋的承租人在合同的基础上享有对房屋的直接占有和居住的权利，其为了最大的发挥房屋的功能会在承租的过程中对房屋投入大量的资源，进而间接地让房屋“增值”。然而，在房屋的租赁关系中，出租人与承租人双方的关系在一定程度上是不对等的，出租人由于享有对于房屋这一不动产的所有权，处于较为主动的地位，享有绝对权以及对房屋的支配权；而相对来说，承租人基于二者的租赁合同关系，享有一定的权利，但此种权利的基础是相对于出租人的债权关系，仅仅享有对房屋一定期限内的使用权。在此种基础上，承租人往往在履行合同的过程中处于弱势地位，甚至在某种情况下，承租人对于权利的诉求往往不能够得到满足。因此，重视承租人优先承租权的法律概念及其建设，对于保障承租人合法权利是十分重要的。在租赁关系中，出租人权利以及承租人权利的有关问题受到了学界越来越多的重视。本文基于此种背景，在保护出租人的相关权益的基础上，对房屋的承租人的优先承租权的相关法律概念和问题进行了初步探究。

一、房屋承租人优先承租权制度相关概念

本文基于租赁双方的合同关系，对于房屋承和人优先承租权的相关理论进行分析。在对某一具体理论进行研究之前，需要明确此项理论的概念以及相关内容，才能够为研究提供基本的理论支撑。

（一）房屋优先承租权概念

房屋优先承租权的相关概念是这一理论的重要组成部分，具体而言，房屋承租人优先承租权是指在租赁双方的租赁关系存续期间，承租人在所签订的租赁合同执行期限届满之时，享有在同等条件下优先于第三人对房屋进行继续承租的權利。房屋优先承租权是为了保证房屋承租人的权益，而为了保护此项权利，需要在一定程度上牺牲房屋所有权人以及第三方承租人的利益，因此，在我国的实际司法实践中，需要进一步探究此项制度的合理性，并且针对其可行性作出较为明确的规定，以指导法律实践，使其有法可依，维护社会秩序的稳定。

（二）房屋优先承租权的相关特征

总体上，承租人享有对于房屋的优先承租权，是基于其与房屋出租人所签订的房屋和赁合同，并且此项权利是基于第三方权利人所享有，因此，这一权利所涉及的主体大体上可以分为三个部分。

首先，在某一具体的合同关系中，所必不可少的就是权利主体以及义务主体，而对于房屋优先承租权来说，具有此项关系的双方主体是房屋出租人以及承租人，是较为特定的自然人或者法人，在此项合同关系中，履行相应的义务，享有相应的权利。而双方的此种关系是基于其签订的房屋租赁合同。因此，只有满足具有房屋租赁合同关系的民事主体，才能够在此种民事关系中成为当事人。其次，在房屋优先承租权的概念中，“优先”一词的出现，意味着此项法律关系的主体除去房屋出租人以及承租人之外，还有涉及其他主体，并且房屋承租人基于此种权利，对于该民事主体享有一定的权利，此为“优先”。因此，若仅仅在这一法律关系中存在房屋承租人以及出租人两个主体关系概念，“优先”一词便失去了对于主体间的比较作用，失去了其原本所具有的含义。但以上观点中所阐述的第三方主体并非仅仅指某一个主体，也可能存在多个主体，但总体上，此多个主体相对于房屋承租人而言，均为第三方主体，因此在归类时，可以将此多钟主体划分为一个部分，统称为第三方主体。在此种概念下，房屋承租人所享有的优先承租权，就基于租赁合同关系，优先于第三方所有其他主体。

再次，在某一房屋租赁关系之中，双方权利和义务的客体是特定的，即租赁合同中所涉及的房屋，以此为标的物。

最后，房屋优先承租权中的权利关系并不是完全平等的，第三方主体仍旧享有对于房屋的承租权，但房屋原承租人基于之前的房屋租赁合同，享有对于该房屋的优先承租权，这在一定程度上来说，对于原承租人是一种救济行为，在房屋所有权人即出租人的行为对承租人的权利造成一定的损害时，对承租人进行一定的补偿。

（三）房屋优先承租权的法律性质

首先，房屋承租人享有的对于房屋的优先承租权具有法定性，通过立法的形式对此项权利加以确定。在民事行为中，民事权利的产生一般有两种方式，其中一种是约定的权利，另外一种则是法定的权利。前者通过合同双方的当事人进行约定实现，能够在法律允许的合理范围内进行一定的修改；后者通过立法的形式加以确定，具有不可变更性。在某种程度上来说，通过立法的形式对房屋承租人优先承租权力口以规定，不仅仅能够节约司法资源，维护社会的稳定，还能够防止权利的滥用，保证承租人的合法权益的同时限制其对此项权利的使用，规范相关行为，也能够保证房屋出租人以及第三方主体的合法权益。

其次，房屋优先承租权在性质上来说属于形成权，在房屋所有权人即房屋出租人同承租人签订合同，双方产生租赁关系时就产生，由房屋承租人所享有，但只有在房屋出租人将房屋出租于第三人时方发生并且能够行使。

再次，房屋优先承租权是一种既得权，相对于期待权来说，房屋优先承租权基于合法有效的房屋租赁合同关系，并且在房屋出租人准备将房屋出租于第三人时，房屋承租人就享有此项权利，当上述条件不能够同时满足时，房屋承租人不享有此项权利，因此也就不存在实现权利的期待性，因此是一项既得权。

二、房屋优先承租权的价值

房屋优先承租权的价值主要体现在房屋优先承租权的正义价值、房屋优先承租权的秩序价值、房屋优先承租权的效益价值等三个方面。

（一）房屋优先承租权的正义价值

从根本上来说，法律所追求和维护的就是社会正义，而对于房屋优先承租权来说，就如同上文所述，在房屋租赁合同关系中，房屋承租人在某种程度上是处于弱势地位的，因此对于法律来说，会对弱势一方进行一定的倾斜和照顾，以此来保证弱势一方的权利。就房屋优先承租权来说，此项制度是建立在房屋所有权人即房屋出租人、房屋承租人以及第三方房屋承租人之间的民事法律关系的基础上的，而要实现此项权利，实施此项制度，势必要对房屋所有权人的利益以及第三人利益进行一定的牺牲，以此来保护房屋承租人的合法权益，以达到实质上的公平。

（二）房屋优先承租权的秩序价值

就秩序本身的含义和价值而言，其目的在于调整社会关系中个方面所冲突利益，从而在一定程度上减少人与人之间的摩擦和冲突，维护社会秩序和价值，使之形成一个良好有序的整体。而对于法律本身的概念来说，其产生和发展的目的就是为了解决社会生活和发展中出现的各方面冲突，这一点上来说，法律本身的价值对于社会的秩序管理有着较强的意义和作用。

在实践过程中不难发现，房屋优先继承权这一制度和法律规定对于维护通过租赁合同建立起来的民事法律关系具有重要的保护作用，通过维持这一法律关系的稳定性，保证承租人的合法权益，也有助于对房屋等不动产的管理工作的开展，避免对社会资源的浪费。因此，从维持社会秩序这一点上来说，房屋优先承租权具有相当程度的秩序价值。

（三）房屋优先承租权的效益价值

法律本身所具有的另一价值便是效益价值，即通过较低的成本，较小的投入获得较大的回报，较多的产出，从而满足人们对于日程生活的各方面效益的需要，而房屋优先承租权对于实现法律的效益价值也有重要作用。

首先，房屋承租人所享有的房屋优先承租权对于其权利的保护，能够在一定程度上约束其行为，在租赁合同存续期间，房屋承租人会较为谨慎的维护房屋各方面价值，因为对于房屋承租人而言，其为房屋的实际使用者，能够对房屋进行合理使用，也是对自身利益的关注，维护自身诚信，也能够更好的保证其各方面权利的实现。从这一点上来说，房屋优先承租权能够对房屋本身所具有的经济价值进行充分的开发，物尽其用；另外，通过承租人对房屋的合理维护，能够很大程度上减少社会资源的浪费，降低房屋的维护成本以及交易成本，从而提高社会的经济发展水平。综上所述，房屋承租人优先承租权具有较为明显的经济效益。

其次，法律的价值和意义之一就在于对社会秩序的维护，房屋优先承租权能够很大程度上保护社会的秩序稳定，由法律对相关民事法律关系进行维护和调整，并就具体可行性等方面加以规定，能够为保护此项权利提供有效的制度支撑，提高此项权利的运转效率，同时也能够保护房屋承租人的合法权益，维护社会正义。从这一点上来说，房屋承租人优先承租权具有一定的社会效益价值。

三、房屋优先承租权的行使条件

首先，房屋承租人优先承租权的相关制度规定是对房屋所有权人即房屋出租人的一种约束，但仅仅存在于约束层面，并未实际侵害所有权人的自身权利，因此，要把握好权利行使的“度”，就要对权利行使条件进行严格的限制。

其次，行使此项权利要基于合同双方长期的房屋租赁合同关系，并且此种租赁关系是合法有效的，没有房屋租赁关系，也就不存在房屋优先承租权。

再次，房屋优先承租权的行使主体必须是房屋承租人，并且仅限于房屋承租人，若当事人仅仅为借用房屋并且属于无偿使用，未支付相应价款报酬的人，是无权行使此项权利的，法律关系不存在，也就不存在相应的民事权利。

另外，需要房屋所有权人继续出租房屋，作为房屋所有权人，出租人在合同期届满之时当然享有停止出租房屋的权利。若在合同期满时，房屋所有权人选择收回房屋停止出租，那么相应的优先承租权不存在，但若其选择继续出租房屋，则承租人享有优先承租权。

最后，在承租人行使优先承租权之前，其租赁条件应与第三方承租人相同，而绝不能以优于第三方承租人的条件进行房屋承租，在此种情况下，优先承租人以及第三方承租人所享有的权利是平等的。

四、结语

在社会生活中看，房屋的承租人在合同的基础上享有对房屋的直接占有和居住的权利，其为了最大的发挥房屋的功能会在承租的过程中对房屋投入大量的资源，进而间接地让房屋“增值”。房屋优先承租权制度涉及到物权、债权等诸多法律理论内容，对于优先承租权问题的研究需要运用多元化的知识。优先承租权也隐含着我国在一定的时期中的政策方向，是国家引导社會经济生活在立法上的体现，有足够的目的性，优先承租权有一定的政策性和房现象，这也标志着优先承租权制度是一种比较多元的制度，伴随着社会中人群物质生活的提升而影响着其本质内容。房屋优先承租权是为了保证房屋承租人的权益，而为了保护此项权利，需要在一定程度上牺牲房屋所有权人以及第三方承租人的利益，因此，在我国的实际司法实践中，需要进一步探究此项制度的合理性，并且针对其可行性作出较为明确的规定，以指导法律实践，使其有法可依，维护社会秩序的稳定。本文首先阐释了房屋承租人优先承租权制度相关概念，接着分析了房屋优先承租权的价值，最后分析了房屋优先承租权的行使条件。

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