我国房产税征管问题探讨

1 我国房产税的发展进程与现状

自新中国成立以来，我国房产税历经漫长的发展。1950年在《全国税政实施要则》中将房产税列为全国范围内开征的独立税种提出；直至1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》才规范房产税征管具体内容并于同年正式施行；2011年在沪、渝两地开展房产税改革试点工作，为我国房产税的进一步推进提供了宝贵的经验积累；2018年政府工作报告中提出稳妥推进房产税立法，使得房产税再一次备受瞩目。

目前我国房产税的征收主要依据2011年经修改后的《房产税暂行条例》，规定对城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房产按照原值（扣除一定比例）或者租金收入和一定比例税率征收房产税。实施结果表明，房产税在我国不论是调节社会公平还是组织财政收入方面效果均不明显，主要原因在于一方面我国房产税在税种设计上不合理，另一方面是外部配套措施不完善。

2 国际房产税征管

2.1 计税方法

作为直接税，纳税人对房产税的痛感很敏感，因此选择合适的计税方法提高纳税人税法遵从非常重要。国际上房产税计税依据的确定方法主要有市场价值评估、租金法、面积法和位置法等。由于美国是实行土地私有制的国家，房产税将房屋和土地都归于该税项下，在房地产评估值的基础上按各州规定的一定比例计税，这样做的好处在于简单易行。美国房地产执行的税率并无统一的标准，而是各州根据每年州政府的预算收支在规定的最高限额内制定税率。日本同样是按照土地和房屋的评估价值设有固定资产税和城市规划税针对经营性房屋征税。其中固定资产税税率由国家统一制定，城市规划税税率则是各市町村自定。英国按照房屋的不同功能对经营性用房征收营业房产税，对住宅征收住宅房产税。不同于美日市价评估的方式，英国将房屋价值分为A-H八个档次实行定额征税，在D为标准档税率的基础上乘以一定的系数确定其他等级的税率；对经营性非住宅用房根据不动产的租金收入征税，税率由政府统一确定。作为发展中国家的印度采用的则是改进后的面积评估方法，即按位置、面积、功能等不同因素的影响将房屋设置27个等级，进而规定每平米年租金的定额税率。

2.2 征税环节

从国际经验看，房产税作为一种财产税主要是在保有环节征收，并且“受益论”和“公共财政论”为房产税保有环节课税提供了重要的理论依据。“受益论”认为房产税是房屋所有人未获取地方政府所提供的各项公共服务所付出的成本和费用，“公共财政论”则强调财产税税源稳定、方便征管的特点，有助于为地方政府提供财力支持。以香港的房产税政策为例，其在保有环节征收的主要有差饷和物业税。差饷是由物业估价署负责征管的一种财产税，数据显示香港差饷收入在政府税收中占比约6.6%，在政府收入总额占5.0 5%。物业估价署首先参考各项影响因素为每项物业估计应课差饷租值，即每年可取的的合理租金，再按一定的征收率（一般为5%）征税。此外美国、英国以及日韩等都贯彻这种做法。

2.3 征管主体

房产税的征收工作无一例外的涉及到评估工作，因此保证评估的公正有效是发挥房产税功能定位的必要前提和重要保证，目前国际上都普遍遵循评估和征管相独立的原则，机构的设置形式主要有三种。第一是第三方评估机构介入。以加拿大安大略省为例，负责房地产评估的是由省和地方政府资助的非盈利公司MPAC，该公司的主要职责是向政府和纳税人提供房地产估价信息，为征纳双方提供必要的资料，值得一提的是整个评估中所需要的费用支出全部由政府承担。第二是由税务部门下属机构负责评估工作。这种模式的代表是英国皇家税务和海关总署下设的机构——评估办公室。例如英格兰和威尔士的房产由评估委员会负责估值，基本上每五年评估一次。目前评估办公室在英国设有85个办事处，共4300名办事员负责参与评估事宜。三是评估和征管分设在不同的政府部门。美国地方政府为保证房产税的有效征管一方面建立房地产评估部门，另一方面构建一套完整系统的评估体系和措施，同时引进专业人才为政府评估工作服务。美国俄亥俄州、乔治亚州均采用该做法。

3 房产税征管策略

3.1 完善税制设计，健全征管制度

房产税税制的合理设计是推进我国房产税发展的大前提，只有有效的税收制度才有可能提高纳税人税法遵从，同时帮助税务机关节约税收成本保证税款及时入库。我国房产税税制设计上存在比较多的缺陷，比如征税范围狭窄、纳税人不明确、计征方式和税率不合理等，这些问题导致房产税发挥作用的空间相当有限。因此房产税立法工作刻不容缓，只有当法律明确谁纳税、对什么征税以及怎么征税这些问题以后才能有效解决房产税的征管难题。从计税方法上来讲，我国地域广阔，人口密集，房屋众多，若是进行市场估值则需要庞大数量的评估人员。一方面我国目前房地产评估市场发展不充分，工作人员素质良莠不齐；另一方面如此重大的任务必然带来巨大的评估成本，征管效率会大幅降低。考虑到这两个现实问题，笔者认为对房产税计税依据的测算可以参考国际上的做法，对于经营用的房屋按照租金收入计征，而个人住宅则可借鉴印度采用的方法考虑位置、面积等因素按不同的档次确定不同的征税标准。根据不同的房屋用途确定不同的计税依据计量方法，则税率也是不相同的，可以采用比例税率和定额税率相结合。当然房产税首先应当在确定其作为地方税属性的基础上，由地方政府根据其经济发展水平的不同程度和政府预算收支，经上级政府审批确定有差别的房产税税率。

3.2 统筹配套机构，增强评估水平

尽管各国在房产税征管机构的设置上有一定的差异，但是评估与征管独立的原则并无不同。我国房产税征管工作难以执行的一个很重要的障碍就是房产评估管理不到位，效率低下。参考国际经验，笔者认为我国税务部门应尽快建立专门的评估部门以适应当前紧迫的需要；同时要投入大量资源建立系统的房地产评估体系；并且要积极招募专业的评估人才或者在部门内部培养培训专门的评估人员。从房产税的税源管理上看，美国对此专门建立了完善的信息管理制度，通过分户信息卡可以了解到每户家庭的土地情况，这使得美国对房产税能够做到有效管控。笔者认为要做到对房产税税源的高效管理，一方面必然要建立成熟的房产登记和管理系统，因而税务机关有必要与房产和土地管理部门实现数据共享；同时加快推进个人所得税改革，将个人所得税与房产税管控相结合，这样做的原因是考虑到房产税的征收应做到调节收入促进公平，将纳税人的收入水平考虑进去，合理有效实行税收优惠政策。此外税务部门还要建立完善的税务服务体系，为纳税人提供便利的申报和缴税渠道，减少办税负担提高征管质效。

3.3 加强税法宣传，提高纳税意识

房产税属于直接税纳税人的对立情绪更明显，征管难度比较大，税收征管工作的成败和效率取决于纳税人的纳税意识和对税法的遵从度。房产税保有环节征收的性质要求房产所有人必须有意识主动申报纳税，这在一定程度上对房产税纳税人提出更高的要求。因此各级税务机关必须把税法宣传工作落到实处，提升群众对房产税意义的认知水平：加大税收宣传的覆盖面，既面向纳税人也要面向社会群众，不断增强税法的影响广度；注重房产税法宣传工作的针对性，提高宣传效果节约工作成本；充分利用线上线下媒体，丰富宣传形式拓宽宣传渠道。对于违反税收法律法规行为的纳税人，税务机关有必要联合公安或司法部门强制执法，减少偷漏税行为的同时提升政府的公信力和维护法律的威严。

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