房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析

文/钱文光 海南盛秦农业开发有限公司 海南三亚 572029

1、成本控制的重要意义

1.1 有助于降低房地产企业经营成本

增加利润的工作需要从降低成本和增加收入的两方面来进行相应的工作，在房地产企业的工作的过程中收入受到市场经济的影响比较大，因此其可控的范围比较小。成本控制的工作就在其中表现出很重要的作用，经济效益的增加与成本的降低的工作一定程度上呈正比的关系。

1.2 确保房地产企业能够持续发展

在房地产企业的发展的过程中，其与市场经济的变动、国家的经济等方面的政策密切相关，因此受到的外界因素的影响比较剧烈，为了保持其良好的、长期的、稳定的发展，就需要在工作的过程中控制成本增加利润，提高其继续发展的动力和核心的竞争力。无论是在内部压力的作用下还是在外部压力的作用下，都需要通过自我调整更好地适应经济的发展。

2、房地产开发项目投资成本

2.1 开发成本费

（1）土地使用权取得费：是指开发商依法获得土地使用权时，所交付的费用，以及划拨时由开发商支付的征地拆迁和安置补偿费。包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置费用等。（2）工程勘察设计费：它包含勘察费以及规划设计费，这是整个项目的核心部分，决定了项目的可实施性，直接项目管理的目标联系，既包括诸如容积率、日照、通风的合理性等客观内容，又包括国家对于区域规划以及相应的环保发展等要求，三通一平等土地开发费、设计费。（3）前期费用：是指直接用于工程建设的总成本费用。（4）附属工程费：主要由房地产项目所在地的基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。包括项目所在地道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所产生的费用，以及幼儿园、停车场、小区管理用房、锅炉房、消防站、垃圾转运站等的建设费用。此项费用应该按照相应部门定额指标，造价按实际情况分摊计入。

2.2 期间费用

房地产开发项目中的期间费用主要指平常说的三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）等。（1）管理费用：房地产项目管理和组织经营活动发生的费用，包括公司经费、董事会费、咨询费、排污费、房地产税、土地使用税、坏账损失、报废损失及其他管理费用。（2）财务费用：房地产公司为筹集资金发生的各项费用，主要为银行贷款利息或债券利息。（3）销售费用：房地产销售过程中发生的各项费用，包括销售人员薪酬、广告宣传费、销售许可证申领费等。

2.3 税金

房地产税金专指以下税务内容：投资方向调节税、营业锐、城市维建税、教育税附加等。

3、房地产开发项目投资成本管理的控制与策略

3.1 加强对开发成本费各个环节的控制

（1）投资决策阶段。投资决策是否科学，不光取决于领导的从业经验与战略眼光，也和管理人员的素质及其职业精神有着密不可分的关系，尤其作为投资管理，必须尽可能准确计算出包括土地成本、工程造价、资金成本及管理费用等可费用，还要积极主动进行相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设决策中，写出可行性研究报告，为领导决策提供依据和发挥作用。

（2）设计阶段。针对设计环节的成本控制，必须加强各个成本因素的分析，明确带来房产开发项目成本提高的各个成本因素，并结合项目的具体情况确定建筑结构设计方案、建筑设计方案。尤其要重点关注建筑结构设计的成本控制，通过选择合适的建筑结构设计方案，在最大限度上削减后期建设施工中项目的土建成本，以达到成本计划所要求的目标。具体应该采取以下几个方面的措施：①采取限额设计，设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行，方案的实现不能超过所要求的费用，以达到成本控制的效果；②开展设计监理工作，通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价，只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过，以把控好成本；③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支，对于成本控制的效果影响重大。因此，必须加强设计方案的会审，及时发现设计方案存在的问题并进行纠正，以降低后续出现设计变更的可能性。

（3）其他准备阶段。包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包等。发包形式应尽量采用招投标方式，有利于提高竞争力，降低造价。

3.2 抓紧、抓实房地产项目具体实施阶段的管理和控制

这一阶段的成本控制，是指在成本形成过程中，对从事建筑本身中发生的人力资源消耗、物质资源使用和其他费用归集，进行监督、调节，及时纠正偏离预算目标的偏差，把各项费用控制在预算范围之内，以保证实现投资成本控制的目标。

3.3 做好房地产项目销售环节的成本控制

房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，可以采用全方位的销售方式。通过奖励机制，把销售额和销售投入完整结合起来，达到控制成本的效果。

总之，从2001年我国正式加入世贸组织后，我国的经济产业迎来了新的发展机遇，但与此同时各产业也面临着更大的竞争和挑战。对房地产行业来说，为了在市场竞争中有力的站稳脚步，必须要强化各项管理工作，不断促进企业经济效益的提升。现阶段，我国房地产开发项目正不断地趋向于层次化、规模化方向进行发展。而房地产企业面临的主要问题就是，怎样在计划时间内开发出品质良好、令客户满意的产品，并且能够尽可能的减少投资成本增强企业效益。为了解决此类问题，必须要进一步的提高对投资成本的有效管理，切实提升企业效益。