买房子不可不知道的事

赵喜梅

买房置业要考虑哪些因素

中国有句老话：有房才有家，住房是人生的头等大事，有了舒适的房子，生活才算美好。那么，买房要重点考虑哪些因素呢？

房价是购房者首要考虑的因素。就新楼盘而言，楼盘销售时会有各种不同的价格，比如起价、开盘价、均价、封顶价等，一个楼盘由于所属朝向、位置、层数不同，价格也会有差异，房屋出售时是毛坯、简装还是精装，也会对房屋售价有影响。因此，购房者要清楚预购房产价格计算的依据是哪种。

首先，为了确保在自身承受的价位内买到合适的房子，购房者要对家庭经济收入水平、还贷能力、贷款方式等诸多因素进行理性衡量和选择。

其次，买房时要核心考虑房屋位置是否优越，一般来说，交通便利、公共配套设施完善、资源稀缺的区域都是城市的热点区域，这些区域的房子不仅能满足购房者的各类需求，而且有助于房产价值的提升。因此，孩子的人校、父母的养老就医、上班的便利度等都需要考虑在内。

再次，要关注小区的环境和物业管理。小区的绿化程度、人文环境、安全性都会对购房者今后的居住产生深远影响。

最后，买房一定要量力而为，切勿好高骛远、感情用事。要有一个良好的心态，对买房这件事保持一颗平常心，不以房价上涨而悲也不因房价下跌而喜。买房是大事，一定要征得家里人的同意与支持，不要独行专断。只有全家步调保持一致，置业者才能无后顾之忧，全力以赴。

購房者一定要搞清自己能承受的心理底线在哪里。要充分考虑买房后会给自己、家人以及子女的工作、学习、教育和生活质量等方面带来哪些影响，是利大于弊，还是弊大于利。如果是弊大于利，一定要果断放弃，决不能为了逞一时之勇和面子问题，在头脑不冷静的状态下购房，如此带来的不良后果是无法估量和补救的。如果您将要为首付款和月供还款焦头烂额、忧心忡忡，整夜辗转反侧、无法入眠，那就要重新审视究竟适不适合在现阶段买房。

房地产经纪公司的选择和费用

如今，找房地产经纪公司购买二手房成为许多人的选择，图的是省心省力。从选到购到过户，有经纪人提供房源、带看、议价、组织买卖双方办理烦琐复杂的解押、贷款以及房产过户等手续。那么，通过房地产经纪公司买二手房应该注意些什么呢？

据笔者了解，互联网房地产经纪公司的咨询服务费（以下简称佣金）一般为房屋成交价的1 %，信誉好的有资质的实体房地产经纪公司为2%。在选择房地产经纪公司时，不要一味贪图佣金便宜而听信经纪人的花言巧语。一些房地产经纪人惯用的套路是，先用听上去较低的佣金套牢购房者，但就房屋买卖过程中产生的税费、过户代办费、评估代办费、公证费、按揭代办费、抵押代办费等费用避重就轻甚至避而不谈，而这些费用累计起来是除佣金外的大头支出，在购房之前必须要做到心中有数，提前安排资金，以免让自己陷入被动之中。

经纪人这么做的目的是——尽快促成由买卖双方和房地产经纪公司签署三方或者四方参与的房屋买卖居间合同，促使购房者支付购买定金，促使卖方把房屋所有权证（或不动产权证）及有关房屋资料原件押在房地产经纪公司。至此，主动权从买卖双方那里转移到了房产经纪公司手中。

据笔者了解，关于房屋买卖居间合同中违约责任约定一项，房地产经纪公司通常是这样表述的：甲、已双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约;如甲方（卖房一方）违约，须双倍（有的是三倍）返还乙方（购房者）定金，如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。在未能全额支付丙方（房地产经纪公司）相关服务费用的前提下，甲、已双方均同意从上述定金中优先支付信息咨询服务费及居间服务费（中介费）。不难看出，无论买卖双方哪一方违约，房地产经纪公司的利益都不会受到任何损失，只会因合同违约而受益。

因此，签署合同时，对违约条款持异议的，可协商另行签署附属协议约定。如果协议不成，买卖双方可自我或相互评估，如果双方违约的可能性很小或没有就继续签署。如果其中任一方思想左右摇摆就极可能会出现违约，应当机立断终止协议签署，千万不要为了所谓的面子和争强好胜而勉强签署。此时，购房者一定要讲面子、保面子的话，那就是不能让自己的血汗钱有去无归，不给自己招惹“擦屁股”的麻烦。

一般情况下，只有在购房者缴纳了定金之后，合同才会生效，如果合同已经签署，而自己尚有疑虑，一定不要急着缴纳定金，此时协商在定金条款中注明不履行合同的具体情况还不晚，谨防开发商和房地产经纪公司利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，巴不得让人违约。

房屋买卖过程中产生的税费及解押问题

二手房买卖中有一个关键词“满五唯一”，想弄清“满五唯一”，我们先解读二手房买卖过程中的税费。

首先要了解契税，契税是买房时候一定要上交给国家的税收，那这个税收是怎么收的呢？我们从你家庭拥有房子的套数和房子面积是否大于90平方米为界线来区别。

首套房：假设你家庭（夫妻为单位）是首次购房，且小于90平方米，契税是I%;假设你家庭（夫妻为单位）是首次购房，且大于90平方米，契税是1.5%;二套房：假设你家庭（夫妻为单位）是第二套房，且小于90平方米，契税是1%;假设你家庭（夫妻为单位）是第二套房，且大于90平方米，契税是2%;三套房及以上，不分房子大小契税是3%。

弄懂了契税，我们进一步探索“满五唯一”，“满五唯一”分两块，一块是“满五”，一块是“唯一”。“满五”：商品房以契税票填发日期或房产证登记日期为准（哪个时间早以哪个为准），购房者拥有房屋的时间大于等于五年。“唯一”：以家庭为单位，家庭成员名下在该省份或直辖市内登记在房产局的有且只有这一套房子（家庭成员指本人、配偶及未成年子女）。

了解完契税和“满五唯一”，我们就可以清晰地看懂以下的费用举例了，以郑州地区为参照，假设你以家庭为单位购置首套二手房，80平方米，120万元。

第一种情况：卖方房子不满两年。需交纳以下费用：增值税：120万元×5%=6万元;契税：120万元×1%=1.2万元;个人所得税：120万元×1%=1.2万元（按各地标准征收）;累计税费8.4万元。

第二种情况：卖方房子满两年或满五不唯一。需交纳以下费用：增值税免征;契税：120万元×1%=1.2万元;个人所得税：120万元×1%=1.2万元（按各地标准征收）;累计税费2.4万元。

第三种情况：满五唯一。需交纳以下费用：增值税免征;契税：120万元×1%=1.2万元;个人所得税免征;累计税费1.2万元。

显而易见，第三种情况对购房者最为有利。

此外，买二手房的时候，一定要问清卖方房产是否有抵押的情况，即是否有银行贷款还没有还清，甚或因债务问题办理过二次抵押。那么，没有还清贷款的二手房能不能交易？交易的时候会不会有风险？怎样才能规避这种风险呢？

方法有四：

一是贷款按揭转移。最简单的方法就是将余下的贷款转到买房人名下，先去银行征得银行同意方可，如果客户要换银行做贷款会更麻烦。随着房贷政策收紧，银行对“转按揭”限制会更多，只有少数银行可以做，这种方法有一定的局限性。

二是全款交易。让原房主先还清全部贷款，办理解押，解押完毕后，购买方全款交易，这是最安全、最直接的方法。

三是用抵押物申请抵押贷款还清房贷。如果以上两条都没办法操作的话，原房主可以使用一些资产去抵押，办理抵押贷款后先结清房子的贷款。房屋交易完成后，可以使用卖房的钱去偿还之前办理的抵押贷款。

四是购房者用首付款帮卖家做贷款解押。即买家先支付一部分房款，供卖家提前还贷，然后卖家办理好结清手续后过户给买家，买家再给尾款。这种办法较为常见，但这种办法对于买方来说存在一定的风险，因为在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失。为保险起见，在垫付过程中，买方与卖方可签订一份办理相关事宜的承诺协议，并以房屋所有权证（或不动产权证）做抵押。或者选择有信誉的大型中介公司介入，作为第三方保证资金的安全。