多国住房调查分析

■ 罗忆宁

一、住房调查的价值

从发达国家的经验看，住房调查在政策制定和经济运行中都发挥着非常重要的作用。

第一，住房调查数据反映居民的住房状况。住房调查数据能够通过建筑类型、建筑结构、建筑面积、住房产权结构、住户经济情况等内容，系统地反映出国民的住房生活水平及其动态变化趋势。调查数据还能反映财富的集聚情况，住房资产是居民家庭财富的重要组成部分，统计住房权属能够反映财富积累的不平等状况。这无论是对于学术研究，还是制定政策调节贫富差距，都具有非常重要的价值。

第二，住房调查数据可以服务于相关行业。住房数据与人口、经济密切相关。对于企业而言，住房及其相关数据与区域状况密切相关，能够反映出区域经济、人口等的变化情况。对企业的产品定位、商业选址、城市战略等均具有非常重要的意义。

第三，住房调查数据是住房政策的基础。可靠、真实、详实的住房数据有助于提高城市规划的科学性、提高住房政策的有效性。美国、德国、英国等国家的住房政策均以住房调查数据为基础，制定城市规划、国土空间规划也要参考住房数据。

二、各国住房调查的方法、内容及应用

（一）日本

日本住宅和土地统计调查属于抽查，始于1948年，此后每五年组织实施一次，由总务省统计局负责。最近的一次调查进行于2018年（平成30年），为第15次调查。总务省统计局在2015年从国势调查的22万个调查区中，每个调查区抽取17户住宅，共调查约370万个住宅单位。调查内容分为住户和建筑物两方面，住户信息包括：家庭成员构成、户主情况、房间数量房屋产权等情况、主要居所的情况、第二居所的情况、除主要居所以外的土地所有情况。建筑物信息包括：房屋利用情况、建筑类型和结构、房屋受损情况、接壤道路、建筑物内住房总数、房屋设施等。调查方法是住户信息部分由住户填写问卷（问卷可通过互联网或邮寄提交），建筑物信息部分由调查员上门入户填写。

图1 平成 30 年住宅和土地统计调查的宣传资料

最新一次调查，即平成30年日本住宅和土地统计调查，其结果可以从总务省统计局的专题页面上查找到：https∶//www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html。

住宅和土地统计调查的应用非常广泛，一是日本各级政府将调查结果作为制定“居住生活基本计划”的参考；二是城市规划、住宅用地开发计划、土地利用计划、国土形成计划等都以住宅调查为数据基础；三是作为研究机构的研究基础资料；四是房地产业相关企业将调查结果用于市场分析。

（二）德国

德国的人口普查和住房普查是同步进行的。东德的住房普查始于1950年，西德的住房普查始于1956年。由于纳粹曾利用人口普查数据系统性地对犹太人进行迫害，德国民众格外警惕普查侵犯隐私和数据滥用。德国政府在人口普查上也显得非常谨慎，1987年后，德国就没有进行过任何人口普查，住房普查也随之搁置。直到2008年7月，欧洲议会通过了关于人口和住房普查的第763号条例，德国政府才同意与欧洲各国一同在2011年进行人口普查和住房普查。

德国2011年普查（Zensus 2011）是两德统一以来的第一次普查。人口普查采取的形式是成本较低的登记式普查结合抽样调查，大约有10%的居民被列入抽查范围。建筑物普查通过邮寄的方式进行，德国政府在2011年4月到2012年7月间，通过邮寄问卷对房东和房屋管理人员进行了调查。其中，住户调查部分通过调查员入户访问或住户填写问卷邮寄的方式进行，共动用了8万名调查员。

从发布的最终报告《德国的建筑和住房》（Gebäude-und Wohnungsbestand in Deutschland）来看，住房调查的内容涉及了8个方面：住房市场存量、建筑面积和建筑类型、建筑年代、产权住房的类型、住房租购情况、住房空置、公寓面积、供热及卫生设施情况。

2011年普查的数据和相关报告均发布在2011年普查的专题网站（https://www.zensus2011.de/）。

德国2011年普查的数据，对于德国政治、经济、社会发展都影响深远。一是人口普查数据直接影响了德国的财政和政治，即各州在联邦财政平衡政策中获得的财政补贴和联邦议会席位数量；二是以人口数据和住房数据为基础，德国政府进行了人口预测、住户预测和住房需求预测，这些预测结果成为住房政策制定的基础，并影响了德国未来二十年内的国土空间规划。以租户住房需求的预测为例（见图1），预测以2011年人口普查和住房普查数据为基础，红色部分为租户需求增加的地区，蓝色部分为租户需求减少的地区，颜色越深，需求越低/越高。

图2 2015年～ 2030年德国租户住房开发需求变化预测

（三）英国

英国的住房调查为抽样调查。全国性的住房调查始于1967年，名为英格兰和威尔士地区住房状况调查（House Condition Survey of England and Wales），由住房和地方政府大臣主管和拨款。住房调查的样本范围为6044套住房，在262个地方政府辖区内随机抽样，调查表格只有1页，只调查住房建筑的状态，需要由公共卫生调查员（Public Health Inspectors）手动填写。最后调查结果作为经济趋势报告（Economic Trends）的一部分发布。

目前，英国的住房调查按英格兰、苏格兰、威尔士、北爱尔兰4个地区分布进行统计和公布。苏格兰地区的住房调查分为苏格兰住户调查（Scottish Household Survey）和苏格兰房屋状况调查（Scottish House Condition Survey）。威尔士住房调查称为威尔士房屋状况调查（Welsh Housing Conditions Survey）；住户调查称为住在威尔士：住户调查（Living in Wales Survey：Household Survey）。北爱尔兰的住房调查分为北爱尔兰房屋状况调查（Northern Ireland House Condition Survey）和住户连续调查（Continuous Household Survey）。由于英格兰地区集聚了全国84%的人口并贡献了87%的GDP，笔者主要介绍英格兰的住房调查。

英格兰地区的住房调查名为英格兰住房调查（English Housing Survey），由住房、社区和地方政府大臣主管和拨款，样本范围包括了1.3万居民和6200套住房。调查员需要填写29页的电子表格，除了考察住房建筑状况，还要与住户进行35分钟的面谈，以了解个人信息和经济状况等内容。取样办法是根据区域、产权、社会经济状况和地理特征等进行系统随机抽样。

调查内容涵盖了住户状况、存量住房两个方面，住户状况包括权属、贷款、住房可支付性、住房福利、年龄、租金、居住年限、居住满意度、租户购房意愿等；存量住房包括住房类别、住房条件、能源效率、墙体保温、报警装置等。最终调查结果会汇总成一份长达50页的标题报告和近百页的excel表格，发布在英国政府官网的专题页面（https://www.gov.uk/government/collections/english-housing-survey）。

英国住房调查的应用也十分广泛，一是在议会辩论等政治场合中，援引住房调查数据作为论据，增加了政治讨论的有效性和科学性；二是住房调查数据是住房政策制定的依据，如保守党政府的购买权计划，工党政府的体面住房计划等，都基于住房调查数据做出规划和预算；三是建筑业、房地产业等相关企业参考调查数据规划企业发展。

1967 年以来英国在住房调查数据影响下出台的部分政策

（四）美国

美国的住房调查始于1973年，称为年度住房调查（Annual Housing Survey），样本规模为6万个住房单元。住房调查的样本规模不固定，与每年划拨的经费预算有关。1981年后，调查改为两年一次，并更为现名美国住房调查（American Housing Survey）。最初的住房调查使用纸质问卷，需要调查员手动填写；1997年以后，调查员开始使用便携式电脑录入数据。

目前的美国住房调查每两年一次，只在奇数年的5～9月进行，样本分为三种：一是全国性样本（the National Sample）；二是大都市区样本（the Metropolitan Area Sample），每个大都市区样本数量在3000个住宅单位左右；三是到受美国住房和城市发展部（HUD）资助的住房单元。样本选取以主要地址文件（Master Address File，MAF）作为基本框架。从2015年开始，Top 15的大都市区样本在每次住房调查中都会被访问（也就是每两年调查一次），另外从20个大都市区中选10个进行访问（也就是每四年调查一次，这些区域被称为动态10区，Dynamic 10），如此，每次住房调查包含了25个大都市区。以最新的2017年住房调查为例，样本总数为114860个住房单位，其中全国性样本有34392个，Top 15大都市区样本有45285个，动态10区样本有29981个，受HUD资助的住房样本有5202个。

对于有居民的住房，调查员通过电话或面谈的方式对居民进行调查。对于无人居住的住宅单位，则访问房东、经纪人或邻居来获取相关信息。调查的内容涵盖了住宅和住户两个层面，住宅层面包括住房存量、空置率、街区、能源利用、物理状况、设备损毁、提升措施等特征，住户层面包括居住者特征、住房贷款、其他居住开支、近期搬家情况等。

调查数据结果发布在美国人口统计署官网的专题页面（https∶//www.census.gov/programs-surveys/ahs.html），使用者可以根据自身需求通过系统定制表格，系统的操作界面方便友好。

三、住房调查的国际比较

（一）住房调查的内容反映了物和人的联系

不同国家住房调查各有千秋，但却有相同的内涵，那就是住房调查的内容突出了住房的居住属性，搜集建筑物的物理信息和住户的经济社会信息，特别关注居民的居住支出负担和居住体验，并在后续的数据分析中将两者结合起来。

以欧盟为例，欧洲议会关于人口和住房普查的第763号条例中，要求住房调查包括非衍生主题和衍生主题两个方面，非衍生主题包括：居住类型、居住位置、住宅的入住率、居住人数、使用面积/房间数量、建筑类型、建造时间、厨卫设施等，衍生主题则是居住多样性标准（Density Standard）。通过这些调查数据，能够系统地反映居民的居住水准，并使欧盟各国数据能够在一个框架中横向比较。

（二）使用住房调查的数据要追溯定义

尽管各国的住房调查内容有相似之处，但绝不可以直接横向比较同名数据，特别是不能“望词生义”，一定要查找原始资料，确定数据的原始定义、数据获取方式、数据获取时间等。

在此以住房空置率为例进行说明。住房空置率（Vacancy Rate）是十分重要的市场指标，但住房空置率能否直接横向比较？国家统计局在2011年专门组织了《国外住房空置率统计方法研究》课题组，从发布的报告看，尽管各国都统计住房空置率这一指标，但统计定义、统计方法、统计口径大不相同，实际含义天差地别。

统计定义会对空置率产生影响。德国对空置房的定义为“如果未被其所有者出租或是使用，并且在调查时并未作为度假居所使用的住所将被看做是空置的。”2011年，普查据此统计出的住房空置率为4.4%。美国定义为“在调查时没有人居住的房屋被视为空置住房，除非其拥有者只是偶尔不在。”

统计方法也会影响空置率。以用电数据统计空置住房，往往会高一些。我国台湾地区将每年11、12月平均用电度数低於60度的住宅列为空屋计算，2017年，低度使用住宅数占房屋税籍住宅类数量的10.12%。而通过电话和访谈方式统计的美国出租住房空置率，在7%～10%左右波动。

不同国家的住房空置率不可简单横向比较，但在同一国家的同一统计口径下，住房空置率是非常明确、有价值的市场信号，能够反映人口流动、住房投资、城市经济的变化情况。上世纪90年代以来东德的住房空置率不断提高而西德空置率不断降低，反映了地区间经济发展的不平衡引发了人口流动。

2008年美国次贷危机发生前，自有住房空置率接近3%，出租房空置率则在10%的高位徘徊（见图3），客观上反映了市场潜藏着的巨大风险。

图3 1997年～2018年美国租赁住房、自有住房和总体住房空置率（按季度）

（三）成本考察：住房调查的支出可控、可承受

住房调查需要动用大量人力物力，不可不考察其实施成本。住房调查的费用往往与人口调查的费用一道计算，或者隐藏在部门总预算中，也有不少国家的预算数据难以获得，这里仅以美国、德国的预算数据进行说明。

按照美国人口统计署公布的2019年预算情况，人口统计署获得了8060万美元来自住房和城市发展部的专项拨款以进行美国住房调查，这是所有其他部门委托的调查中开支最高的一项调查。2017年，美国住房调查囊括了114860个住房单位的样本，以此推算，每个样本相关数据的获取成本高达701美元。

根据德国2011年普查专题网站（https://www.zensus2011.de/）披露的数据，德国2011年普查共花费了7.1亿欧元，其中1.8亿欧元花费在前期准备，5.3亿欧元花费在执行过程中。据德国联邦统计局估测，若使用传统的普查方法，单单是人口普查就要花费14亿欧元。

美国、德国的住房调查费用看似很高，但从国家GDP总量的角度看，是可承受的。美国住房普查费用0.8亿美元，占2018年GDP总量20.5万亿美元的0.004‰。德国人口普查加住房普查，花费7.1亿欧元，占2011年GDP总量3.758万亿欧元的0.189‰。可见，尽管发达国家人力成本较高，但采用住房抽样调查，或者采用住房调查与人口调查一起进行的方式，都能有效控制成本开支。